據央行統計數據顯示，2019年末個人住房貸款餘額30.07萬億元。也就是説，30萬億元的存量房貸，將迎來計價方式的鉅變。資料圖片
存量房貸利率計價方式鉅變進入倒計時，工農中建郵儲的存量浮動利率房貸即將批量轉為LPR。不過，房貸利率要不要轉換，如果轉換又該如何選擇，成了房貸族熱議的話題，甚至上了微博熱搜榜。那麼，大眾到底如何選划算呢？
房貸利率要不要轉換
據央行統計數據顯示，2019年末個人住房貸款餘額30.07萬億元。也就是説，30萬億元的存量房貸，將迎來計價方式的鉅變。按照央行〔2019〕第30號公告（以下簡稱“30號公告”）規定，2020年1月1日前的存量浮動利率房貸利率“換錨”，最遲8月31日之前完成。
8月12日，工農中建郵儲五大國有銀行同時發佈公告稱，將於8月25日起，對符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉換為LPR。此前，交行、招行、民生、浦發、興業等銀行已宣佈批量轉LPR。
不過，銀行此舉也引發爭議。省會的於女士2年前向銀行按揭了56萬元房貸，供30年，當時享受了折扣優惠。她説這個利率水平自己覺得已經較低了，而且也不考慮提前還貸，所以她更傾向於選擇固定利率，以為默認了就行。“沒想到銀行來這麼一出，不選擇的全部批量轉LPR，如果想選擇固定利率的，則需要自己辦理。我平時事比較多，相比較固定利率，轉成LPR比較省事些。”於女士説道。
同時，還有很多人則完全不懂如何選。“前幾天聽説國有大行準備硬性把供樓貸款改為LPR定價，不知道里面有什麼貓膩？”近期想在省會購房的王先生説，完全不懂LPR，也不懂利率走勢，更不懂如何轉。
可以選固定利率
多家銀行為何要批量轉LPR？筆者注意到，工農中建郵儲五大行的相關公告都提到，此次批量轉LPR是根據央行“30號公告”的要求。
有銀行人士認為，大部分人不主動進行選擇，是銀行“祭出”批量轉LPR規則的原因之一。實際上，存量房貸轉LPR工作於今年3月1日啓動，但主動選擇轉換的客户並不多。
對於銀行為何是批量轉LPR而非批量轉固定利率，專家認為，大型銀行擬開展批量轉換，主要出於滿足央行宏觀審慎評估考核的需要。專家進一步分析了存量貸款轉LPR定價的重要性：“今年1月1日起，金融機構新發放的貸款必須參照LPR定價，但應用範圍仍然有限。加快和擴大LPR在存量貸款中的應用，將使LPR全面成為貸款定價的基準，更好地發揮LPR在貸款定價中的關鍵作用。”
值得強調的是，此次批量轉LPR並非強制轉LPR。銀行的公告已經明確提示，如果客户不接受銀行的批量轉換規則，借款人可以重新選擇固定利率。不過，選擇機會只有一次，不能重選。
適合自己最重要
那麼，大眾到底如何選划算呢？
“對於借款人來説，不管是選擇固定利率還是‘LPR+加點’浮動利率，都面臨着一定的利率風險。”專家表示，與LPR相比，固定利率還款的優勢在於計算方便，包括還款總額以及每個月還本付息的金額都是固定的，同時，不會受未來外界因素影響發生比較大的變化；其劣勢在於，如果整體利率環境下跌，固定利率還款還是會維持相對比較高的利率。而LPR還款方式正好相反，會隨着外部經濟環境浮動。
一位業內人士表示，房貸用户在選擇LPR還是固定利率時需要綜合考慮兩點：第一，自己的收入情況，如果未來浮動利率有一個相對較大的上浮，收入能不能承受得了，會不會出現斷供等情況；第二，如果客户認為簽訂的貸款利率處於歷史低點，或者對未來利率預期是上漲的，可以考慮選擇固定利率，反之，可以考慮LPR。所以，選擇LPR還是固定利率，需要客户考量各項條件後，最終確定適合自己的貸款利率計算方式。
專家認為，通過判斷未來利率走勢選擇LPR還是固定利率，是沒有辦法做到的。“通常按揭貸款期限很長，起碼十年以上，目前還沒有可能對未來十年之內的利率變化做出一個清晰的判斷。”
銀行偏向選擇LPR
筆者在走訪時瞭解到，部分房貸用户收到的銀行提示短信，會更多建議客户把貸款利率轉換為LPR。
專家認為，從銀行管理的角度看，客户選擇LPR利率對銀行管理是有幫助的。因為銀行將來在貸款定價的時候，只會按照LPR的基準進行判斷和定價，其他的方式會逐步淡出。參與LPR機制的大型銀行，從利率風險或者市場風險的角度，完全把定價基準建立在LPR的基礎之上，有利於銀行進行管理。
同時，中央銀行貨幣政策的制定和傳導也是按照LPR的機制。既然LPR已經成為貨幣政策一個重要的傳導機制，那麼從政策傳導和風險管理的角度來看，商業銀行都會更歡迎LPR一些。
專家認為，如果未來大部分貸款用户選擇LPR，一旦外部經濟環境、貨幣政策、存貸款利率、銀行準備金進行調整，利息和利率可能存在上浮空間，對於銀行來説會有更多的盈利空間。同時，客户選擇LPR對銀行來説增加了調整的靈活性，因為在LPR值確定過程中，銀行方面有很大的話語權，所以比較樂意客户去選擇LPR。（本報綜合）
來源:河北日報