楠木軒

保利物業跌10%:中報合約面積不增反降 各業務毛利率全面下滑

由 許愛花 發佈於 財經

8月24日,港股物業股龍頭保利物業發佈2020年中期業績公告。上半年保利物業實現營業收入36億元,同比增長27.6%;期內溢利為4.1億元,同比增加28%。本公司擁有人應占年內溢利為4億元,同比增長27.4%。

報告期內,保利物業合約建築面積為493.4百萬平方米,較2019年末減少了4.7百萬平方米。其中第三方物業由於合約到期,較2019年末下降約13.8百萬平方米。

不增反降的合約面積猶如一記重拳,讓投資者警醒。中報次日(25日)保利物業股價跌10.63%,領跌港股物業板塊。與此同時,保利物業上半年各項業務的毛利率全面下滑,公司運營效率值得關注。

合約面積不增反降 還有1.87億平方米年底到期

背靠保利地產,保利物業自2019年末登陸港股以來備受市場關注。公開資料顯示,保利物業一度成為南下資金重倉的物業股,上市3個月公司股價漲幅達153%,創下92.8港元/股的最高紀錄。5月下旬開始盤整,至今股價漲幅為95%。

物業管理行業規模為王,合約管理面積往往代表着未來的增長。2019年末保利物業在管面積為287百萬平方米,一上市便超過碧桂園服務(276.1百萬平方米)、綠城服務(212.4百萬平方米)等頭部,僅次於彩生活排在港股物業股第二位。同期,合約面積為498.1百萬平方米,排在港股物業股第三位。

不僅如此,雖然背靠保利地產,但保利物業的第三方面積非常可觀。2019年末在管面積中第三方面積佔比(55.1%)首次超過保利集團(44.9%),當年第三方的合約面積增長約105百萬平方米,貢獻了76.9%的新增合約面積,相當於保利集團的3倍,成為拉動合約面積增長的主要驅動力。

而在今年上半年的中報,這一優勢被打破。

2020年上半年,保利物業合約面積為493.4百萬平方米,較2019年末減少了4.7百萬平方米。這其中,主要是別合同面積較大的項目合約期滿,來自第三方的合同管理面積較2019年底下降了13.8百萬平方米。

根據保利物業上市時的招股説明書,2020年12月還有約187.2百萬平方米的合同管理面積將要到期,佔當期合同管理面積的41.1%。

合約期滿不再續約是物業股增長的一大不確定性因素。受此影響,2021年上半年保利物業合約面積可能出現大幅下降。而隨着在管面積增加,合約面積停滯不前,公司未來可供發展的儲備面積縮小,上半年保利物業儲備/在管面積的比率僅為0.56,在行業內並不算突出。

與此同時,囿於保守作風,保利物業上半年並無併購動作,2019年末上市募資的52億港元尚未動用。截至202年6月,公司現金及現金等價物為72.5億元。

手握大筆現金,保利物業下半年亟需擴張。一方面,1.87億平方米合同面積年底到期迫在眉睫。另一方面,行業內併購如火如荼,上半年雅生活服務通過併購中民投物業後,在管面積、合約面積與保利物業相當,頭部物企競爭激烈。

各項業務毛利率全面下滑

根據保利物業近年來的發展軌跡可知,第三方項目中增長最快的是公共及其他物業。2017-2019年,該類型物業新增在管面積佔當期新增面積的比例分別為21.22%、72.07%、74.57%,可以説第三方的公共物業不僅使保利物業的房企依賴降低,而且在結構上使非住宅的佔比大大提升,優化在管業態。

但是2020年上半年的面積頹勢,説明第三方外拓優勢可能是個偽命題。一直以來,公眾及其他物業的收入貢獻不高,常常是收入佔比遠低於面積佔比。2020年上半年,公眾及其他物業在管面積佔比50%,物業管理服務收入佔比僅15.2%。第三方項目在管面積佔比56.8%,物業管理收入佔比24.1%。第三方項目是賺吆喝,平均物業費遠低於集團項目。

分業務來看,上半年物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務分別同比增長25.4%、20.8%、40.8%。其中,物業管理服務的收入佔比為63.5%,決定了整體上保利物業的營收增速只有27.6%。目前29家AH物業股中已經有17家公佈2020年半年報,最高營收增速78.6%,營收增速中位數為32.7%。不難理解,頭部物企基數大導致增速不高。

值得關注的是,保利物業上半年毛利率下滑了3.2個百分點,公司運營效率值得關注。三大業務上半年分別下降0.1個百分點、0.6個百分點、13.9個百分點。毛利率下降最大的社區增值服務,公司解釋稱(i)受疫情影響,部分入户式增值服務、社區媒體等高毛利業務開展受限;(ii)疫情期間開展生鮮蔬果等社區零售業務及(iii)美居等垂直業務增長。

上半年受疫情影響,不少物業管理公司享受了社保減免等政策優惠,導致物業管理服務毛利率上升約1個點。保利物業為什麼出現逆勢下降的趨勢?可能只有公司自己才清楚。據媒體消息,摩通發表研報指出,上半年若公司撇除政府因應疫情的財政紓緩措施影響,毛利率將進一步跌至13-15%。

作為一家央企,縱觀保利物業近年來的盈利水平,毛利率從2016年的16.7%上升到2019年的20.3%,仍低於行業平均水平。上半年在毛利率下降的情況下,實現11.4%的淨利率,與上年同期持平。壓縮至9%的期間費用率或許已經是保利物業的極限。