收得多，掙得少。平均淨資產收益率、總資產淨利率、淨利率、年化投資回報率等各項盈利能力指標全線下滑。資產和負債大幅增長，現金無法覆蓋短期借款……8月21日，雅居樂集團控股有限公司(03383.HK)發佈的2020年中期業績報告可説喜憂參半。
雅居樂平均淨資產收益率變化。
數據顯示，截至2020年6月30日，雅居樂集團實現營業額335.27億元，同比上漲23.7%；毛利為人民幣115.20億元，同比上漲40.2%；歸母淨利潤51.27億元，同比增長1.0%。
雅居樂集團董事局主席兼總裁陳卓林表示，雅居樂堅持落實“以地產為主，多元業務並行”的營運模式，保持穩健前行，“土地不能亂拿，沒有好地，就存着錢。”談到現金和負債的問題，陳卓林稱，“我們要努力把負債控制在70%左右，降低財務成本，追求更高利潤，讓財務數據更漂亮更穩健。”
發佈會圖片。
預售額下跌5.3%，完成年度目標46%
截至2020年6月30日，雅居樂物業發展業務累計實現預售金額為551億元，較去年同期下跌5.3%，只完成了今年全年目標的46%；累計預售建築面積為404.9萬平方米，預售均價為每平方米人民幣13608元，銷售業績表現符合預期。隨着市場進一步回暖並加大銷售力度，公司有信心完成全年1200億元銷售目標。雅居樂目前預計2020年全年可售資源貨值逾人民幣2200億元，可售項目逾200個，遍佈中國及海外多個城市。
在土地拓展方面，雅居樂上半年通過招標、拍賣、掛牌、勾地及股權收購等方式先後增添20個優質新項目，新地塊的預計總建築面積達375萬平方米，新地塊的總土地金額為139億元，對應樓面地價為每平方米3718元。
截至2020年6月30日，雅居樂在81個城市擁有預計總建築面積為5303萬平方米的土地儲備，其中在粵港澳大灣區擁有1311萬平方米土儲，佔整體的24.7%。
雅居樂主要財務指標變化。
“多方式拿地、拿好地、不拿錯地”是雅居樂2020年的投資策略。在8月21日的線上發佈會上，陳卓林明確表示，“土地不能亂拿，沒有好地，就存着錢。”而雅居樂副總裁兼地產集團總裁王海洋稱，上半年全國各地供地較少，而且有些地方的土地市場過熱，雅居樂堅持理性拿地。從今年拿地方式看，除了招拍掛外，通過產業小鎮、城市更新、收併購等其他方式拿地。
現金無法覆蓋短期借款 希望降成本
加速擴張，也讓雅居樂在上半年揹負較大的財務壓力。
作為南方產業智庫上市房企60健康指數（HFI-60）監測的上市房企，截至6月末，雅居樂資產總額達到3018.10億元，同比增長20.45%；負債總額達到2301.66億元，同比增長23.35%；資產負債率為76.26%，同比上升1.79%。流動負債在總負債中佔比71.42%，同比上升4.28%。現金及現金等價物383.62億元，雖然同比增加了51.68億元，但仍然無法覆蓋今年上半年的短期借款。數據顯示，其上半年短期借款為403.03億元，長期借款為586.36億元，同比均有上升。
根據框算，雅居樂上半年總借款額為989.39億元，銀行借款及其他借款、優先票據、以及境內公司債券、商業物業資產支持證券及資產支持證券分別為738.54億元、119.85億元和131億元。此外，公司有686.85億元的應付賬款及票據，還有167.20億元的應付税項。
雅居樂現金和負債情況。
按照還款時間表，1年之內需要向銀行還款274.53億元，優先票據需要還款28.25億元，境內公司債券、商業物業資產支持證券及資產支持證券需要還款100.25億元，累計需要還款403.03億元。
據雅居樂透露，為改善資金面，上半年公司成功發行2025年到期5億美元5.75%的優先票據，同時獲授包括一筆初始金額為32.42億港元的信貸協議，附帶6億美元或等值港元增額權，為期36個月。截至2020年6月30日，雅居樂現金及銀行存款總額為人民幣464.07億元，其中包括80.46億元的受限制存款及現金。
按照陳卓林的説法，未來希望能進一步降低財務成本，從而使公司的利潤更高一些。即使拿地也要符合公司負債保持在70%左右的水平，雅居樂目前的策略是現金回來後拿一半出來投出去，並會以地產為主，其它產業佔四分之一左右。
地產為主，多元化產業佔比提升
據瞭解，近年雅居樂繼續推進“地產為主，多元產業並行”的多元化戰略，旗下物業管理、環保、雅城、房管及商業業務(包括酒店營運及投資物業)等多元業務繼續發揮協同效應。
記者注意到，在營業總收入中，物業發展收入與多元化業務收入的佔比分別為87.4%及12.6%，物業發展的確認銷售收入為293.1億元，較去年同期上升18.7%，而多元化業務收入的佔比較去年同期上升3.6個百分點。
除了物業管理業務，雅居樂在環保業務方面，繼續完善安全填埋、水務處理及生活垃圾焚燒發電等項目的全國佈局。截至6月30日，環保業務已獲取45個項目，其中33個危險廢物處理項目，5個生活垃圾焚燒發電項目，3個綜合工業園區項目及4個水務處理項目。上半年，環保業務的營業額為人民幣7.99億元，較去年同期上升68.5%。
在綠色生態人居服務方面，6月24日，雅居樂集團公佈建議分拆雅城集團的股份在聯交所主板獨立上市，預計上市完成後，雅居樂將擁有雅城不少於50%的股權，雅城仍將為雅居樂附屬公司。目前，雅城主要從事綠色生態景觀服務和智慧裝飾家居服務。截至2019年12月31日，雅城業務遍佈中國27個省份中119個城市。
在城市更新方面，城市更新集團上半年正式成立，堅持城市更新綜合運營商的定位。目前，城更集團已簽訂13個合作協議，業務遍佈全國6個省及直轄市，包括粵港澳大灣區與華北中原地區。截至6月底，城更集團已鎖定預計建築面積逾700萬平方米，貨值約2400億元。
回顧
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【記者】馮善書
【統籌】趙兵輝 馮善書 張西陸
【海報】鄭煒良 週中雨
【出品】南方產業智庫
【作者】 馮善書；鄭煒良；週中雨
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客户端