（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）1500億銷售額對於富力李思廉來説，宛如“渡劫”。
年報顯示，2020年，富力總營業收入為858.9億元，較2019年908.1億元同比下跌5.43%；毛利潤為203.9億元，較2019年297.7億元同比下跌31.52%；淨利潤為91.5億元，較2019年100.9億元同比下跌9.38%。
營收下滑的同時，富力業績增長幅度幾乎為零。2020年富力實現權益協議銷售額1387.9億元，不僅未完成1520億元的年度目標，與2018年的1311億元、2019年1382億元銷售額相比增幅也不大。
此外，富力地產董事長助理陳志濠在2020年業績報告會上表示，富力2021預計可售資源為2700億元，並再次將今年協議銷售目標定為1500億元。
事實上，早在2017年完成和萬達王健林的“世紀交易”後，富力集團聯席董事長李思廉就提出2020年實現3000億元銷售額，據此計算，2019年富力就應該完成超1500億元的銷售目標。
連續兩年失約年度目標後，李思廉已經閉口不提當初的3000億“夢想”，因為有更重要的事情等着他，那就是降負債。
“賣子”求生
富力年報中明確指出，富力的2020年，是降負債的一年。
年報顯示，2020年，富力通過購地策略、資產出售、股份增發等措施，削減債務共人民幣374億元。其中，削減或再融資的債務包括境內債券人民幣236億元、信託及境內銀行貸款人民幣119億元和離岸債券及離岸貸款人民幣19億元。
出售資產的回血速度最快。期內，富力向黑石關聯的基金出售廣州富力國際空港綜合物流園70%權益，回血63億元；出售投資物業及寫字樓資產如富力綜合物流園及廣州寫字樓物業，產生約59億元的現金款項。
富力董事長李思廉表示，若價錢合適將繼續出售資產，包括現有的投資物業、商場、寫字樓、酒店。另外，集團亦有部分開發項目的股權，如果有合適的價錢和對手，亦會出售。
在此基礎之上，富力在年底進行負債突圍，於2020年第四季度出售若干項目的部分權益，變現約40億元。
此外，2020年，富力完成發行新H股補充權益資本這一重大融資活動，按每股9.82港元發行2.57億股的新股，募集資金總額為25.24億港元。
按理説，“賣身”得來的錢，每一分都要花在刀刃上。而除了正常補充土儲之外，富力還於2020年購入長春富力萬達文華酒店，總建築面積3.99萬平。
截至2020年12月31日，富力已擁有九十一間運營中酒店，總建築面積為399.21萬平，分別由知名酒店管理集團如萬豪國際酒店集團、洲際酒店集團、希爾頓酒店集團、凱悦酒店集團、雅高酒店集團、萬達酒店管理集團及其他酒店集團管理。
此外，富力另有四十五間在建及規劃中的酒店，連同運營中的九十一間酒店，共擁有一百三十六間酒店，是全球最大的豪華酒店資產擁有人。
結合此前旗下被暫停的26億元酒店ABS一事，不得不讓人聯想到旗下酒店分拆上市的傳言。雖説接盤萬達酒店讓富力處於水深火熱，但現階段，分拆估值超百億的酒店上市極有可能成為富力的救命稻草。
另值得一提的是，截至2020年12月31日，富力共有正式員工38824人，相較於2019年底的62305人，減少近4成。對此，富力表示員工人數減少主要為出售物業管理公司所致。
借新還舊，成本上升
儘管削減大量債務及補充權益資本，富力的淨資產負債比率仍高達130%。
截至2020年底，富力剔除預收款後的資產負債率為76.7%，淨負債率130%，非受限現金短債比為0.4，依舊踩中三道紅線，歸為“紅檔”。
對此，李思廉表示，富力手握399億元現金，有信心在今年將淨負債率降至100%以內。此外，截至2020年底，集團的庫存現貨有600億，未來也會積極變現，以配合降低三條紅線，目標在未來9個月降一到兩條紅線，然後在2022年底將三條紅線完全消滅。
觀察者網注意到，截至2020年末，富力的借款總額借為1597.3億元，融資來源包括銀行貸款、離岸美元有線票據、境內債券以及信託貸款，分別佔51%、22%、12%及15%。
其中，一年內、一年至五年內及五年後到期的分別佔負債總額的40%、47%及13%。也就是説，2021年富力仍需要償還638.92億元的高額負債。
進入2021年，富力就開始應付密集的鉅額兑付。例如，2021年1月4日完成“18富力10”回售本金及全額利息共計約人民幣75.11億元兑付；1月6日提前完成 “16富力01”公司債券本金及利息共計64.32億元全額本息支付；1月20日，公告完成“16富力03”公司債券本金及利息共計38.52億元兑付。
粗略估算，起碼還有400億的鉅額債券本息兑付在等着富力。
在此基礎之上，富力選擇增發票據、債券“以新還舊”。2021年1月，富力宣佈將發行一筆5億美元的債券，2023年到期，年利率11.75%。
2021年2月，富力地產發佈公告稱，發行一筆本金金額為3.25億美元，利率為11.625%，期限為到2024年到期的美元票據，擬將票據發行所得款項淨額用於將在一年內到期的中長期債務再融資。
值得注意的是，同月，富力完成怡略有限公司2021年到期的7%優先票據的收購要約，總接納金額為3.33億美元，當中包括3.25億美元的本金、餘下累計利息及贖回溢價。
這意味着，富力的發債成本逐漸上調，償還7%利率的優先票據已經需要以11.625%利率作為代價。年報顯示，其2019年平均利率為6.6%、2020年平均利率為6.9%。
投行人士向觀察者網表示，國內幾大行對這些“紅檔”房企的投資是比較謹慎的，像富力這種本身債務率就高，又三條紅線全都踩的民企，想要獲得銀行的便宜的錢是十分困難的。如果拿不到銀行的錢，那就只能將希望放在信託、資管計劃、融資租賃、供應鏈金融、發債等渠道上，相應的成本也會高很多。
此外，3月10日，富力宣佈將16富力05票面利率由3.95%調整至7%，調整後起息日為2021年4月7日，發行總額9.5億元，發行期限為7年。
中泰證券研究所表示，選擇上調債券票面利率，從側面反映出發行人可能存在流動性壓力或基本面出現了邊際惡化，再融資壓力較大。
招拍掛玩不轉，轉投舊改？
年報顯示，2020年富力地產總共收購了16宗地塊，新增土地的權益可售面積約385.5萬平方米。截至2020年底，富力地產土地儲備的權益建築面積約6426.3萬平方米，其中權益土地儲備可售面積為5190萬平方米。
一門心思降負債的富力，在招拍掛市場上顯得格外“摳門”。同花順iFinD數據顯示，2020年富力於招拍掛拿下15宗地塊，平均溢價率10.99%，其中7宗地塊溢價率為0%，3宗地塊溢價率小於1%。
值得注意的是，“紅檔房企”無法在成都拿地的政策出台，將進一步壓縮“紅檔”房企的生存空間。3月22日，成都市官方部門發佈了相關文件，從土地、住房交易、金融等多個方面進行了新的調控。其中，“紅檔房企”無法在成都拿地，且中心城區商品住宅用地全面實施“限房價、競地價”的出讓方式。
這起碼意味着，“紅檔”房企不僅不受資本待見，還極容易被當地政府“排斥”。
“今年富力仍然集中在舊村改造項目，招拍掛參加的機會不大。於城市更新項目方面，集團2021年目標轉化約300萬平方米。”李思廉在業績會上説道。
玩不轉招拍掛的李思廉決定幹回自己的老本行。
公開數據顯示，富力目前已簽約城市更新合作項目規劃總建築面積超8000萬平米，可售面積超4100萬平方米，貨值超過12000億元。
對於富力一頭扎入舊改的做法，市場並不認同。富力也表示，由於城市更新項目需要更長的轉換時間，富力地產將繼續尋求其他具有較短髮展週期的土地儲備補充機會。
一位接近富力的行業相關人士向觀察者網證實，富力確實有一些舊改項目進展緩慢，與此同時，又佔用其大量資金。
如果説收購萬達77家酒店，只是打碎富力資金充足的假象，那麼繼續加倉舊改，可能會加劇其資金捉襟見肘的現狀。
不管如何，錯誤的投資決策一旦做出，要修改就要花費很大的功夫，就要付出代價。曾經作為華南五虎之首的富力，如今正遊走在鋼絲繩上。
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