救“紅線”，富力百億變現物流園

文/樂居財經李奕和

在寒冬時節，沒有人不在艱難前行。一天前，花樣年控股（01777. HK）董事局主席潘軍的一封“萬言書”在圈內刷屏。

從9月底被標普降級後的兩個月來，這位個性鮮明的地產人，一直加班到現在——對接政府部門、金融機構、供應商，甚至業主，沒有過一天的休息。

潘軍認為，現階段下，尋求增量資金，全力“保交付”，是花樣年解開眼下難題的那把鑰匙。

不僅僅是花樣年，在如今危機四伏的行業境況下，通過變現資產迴流現金，已成為房企應對債務危機最簡單、有效的方法之一。

12月7日，富力地產（02777. HK）公告，將廣州國際機場富力綜合物流園30%權益，作進一步的出售。完成後，富力將不再持有該物流園的任何權益。

這是富力地產為應對巨量債務所做努力的側影。近段時間以來，從超百億出售富力物業，到大股東斥巨資支持公司發展，富力的降負債之路仍在繼續。

“二次”變現

此次出售，是富力地產對廣州國際機場富力綜合物流園的第二次變現，交易方依然是黑石。

去年11月9日，富力地產將廣州國際機場綜合物流園70%股權出售給黑石集團。

當時，富力地產（香港）與黑石集團聯屬的基金附屬公司Sonic Holdings I Limited、交易目標公司及相關方訂立合併協議。股權轉讓後，富力不再並表項目，僅保留存續公司30%股份。

三個月後，黑石宣佈以11億美元（摺合約70億人民幣）完成收購富力旗下物流園70%股權。如今僅過了一年，富力將僅剩的30%權益也一併出讓。

根據12月7日公告，富力地產（香港）作為賣方，與買方Sonic HoldingsI Limited訂立協議。據此，買方購買存續公司Sonic Holdings II Limited 30%的已發行股份。

該部分股份是富力地產（香港）所擁有存續公司的全部已發行股份，緊隨完成後，富力地產將不再擁有任何股權或所有權益。

具體而言，存續公司Sonic Holdings II Limited透過空港物流、鼎富及華維間接持有廣州國際機場富力綜合物流園。

項目位於中國廣州市花都區華東縣，距離廣州白雲國際機場僅15公里，佔地1470畝，計劃總建築面積為超過120萬平方米。

根據公告，出售股權的代價為物業價值73億元和目標集團資產淨值之和的30%。目標集團在9月30日未經審核的綜合資產淨值約41.46億元。僅按此計算，該次廣州富力物流園30%股權的代價達34.34億元。

值得注意的是，73億元的物業價值，比一年前高出了10億元。據此，富力地產先後兩次在廣州國際機場富力綜合物流園套現超過100億元。

最新交易中，估計富力地產將自出售事項收取現金付款約12.63億元，其擬將出售事項所得款項淨額用於降低負債水平及用作集團一般營運資金。

此次出售事項被看作是富力為履行財務承擔而需實現的數個里程碑之一。目前，其正致力於產生足夠的離岸現金流，以履行其離岸財務承擔。

富力稱，出售所得現金資源將用於各種可改善整體流動資金的途徑，協助其處理最近到期債務，包括但不限於離岸優先票據，或提早償還其他債務。

對於出售資產還債，富力方面此前就曾表示，只要價錢合適，將繼續出售資產，包括現有的投資物業、商場、寫字樓、酒店。

在今年8月的業績會上，李思廉也稱，所有的公司都在拼命地提高現金流，富力自然也不例外。“我們還是埋頭賣自己手上的東西。”

據瞭解，2020年，富力已出售投資物業及寫字樓資產產生約59億元的現金。另外通過配售2.57億股新股，募資淨額24.98億港元，用於償還債務。今年下半年以來，富力還以100億元的價格出售富力物業予碧桂園服務。

根據其半年報，富力地產目前三線全踩，處於“紅檔”之列。截止上半年末，富力地產短期有息負債約519億元，長期有息負債約914億元，較去年底合計減少約160億元。

資產的出售與變現，為其降負債提供了極大的助力。根據計劃，富力地產將在2021、2022、2023年每年降一條線。

此外為改善現金流，業績會上管理層也稱，公司未來12個月將着重就現金流、持續減債兩方面去精細化管理。“通過賣樓、收款，以及結賬、預售，產生的現金流幫我們減債。”

“硬幣”的兩面

最早在2008年，廣州國際機場富力綜合物流園首批倉庫及物管服務大樓已正式投入使用。至目前已落成的高標準倉庫、廠房及冷庫可出租面積約88.98萬平方米，並配套設施亦已落成。未開發的倉庫淨用地面積約210畝。

經過十多年的發展，廣州富力物流園已成為大灣區規模最大的綜合物流園區，同時是華南地區最具規模的大型綜合物流園區。併為順豐速運、圓通速遞、天貓、京東、國藥集團、華潤醫藥、中國移動、中國電信等行業領先企業提供倉儲租賃服務。

分兩次將廣州富力物流園100%股權收入囊中，該交易的最大贏家無疑是黑石，憑藉該筆收購，其在中國的物流生意得到了極大的擴張。

據瞭解，去年收購該物流園70%股權之時，黑石方面就稱，公司後續將負責項目的運營和管理，此外也將主導開發運營剩餘的210畝地，建造更多冷藏設施和機構級水平的倉庫，預計在未來的2-3年陸續落成。

通過該收購，其在中國的物流投資組合擴張三分之一，物流倉儲總面積達500萬平方米，遍佈中國23個城市，佈局主要集中在大灣區、長三角、京津冀等地區的核心城市。這之前，黑石在大灣區共有5個園區在運營，其中2個位於東莞，3個位於佛山。

今年7月，黑石在中國擁有和管理的物流平台龍地物流，任命黃詠祥為首席執行官。這是黑石首次聘任該職位的高管。對廣州富力物流園的收購，大大提升了其物流平台的行業影響力。

伴隨着黑石們在中國市場擴張的，是一眾國內房企在債務危機下的苦苦掙扎。近兩年裏，在調控、嚴控槓桿的大勢下，融資收窄、市場環境每況愈下，部分房企通過變現資產償還舊債，成為度過眼下這個寒冬的關鍵。

除了此前一日，因潘軍的一封“萬言書”在地產圈刷屏的花樣年，不少房企為度過眼下危機仍在變着法子籌資，除了出售項目、質押股權等常規手段，資本市場的配售、供股融資也樂此不彼。

12月7日，世茂集團（00813. HK）和龍光集團（03380. HK）先後發出配售股份的公告。當中，世茂以每股8.14港元配售1.45億股現有股份；龍光以每股6.8港元配售1.72億股。兩者分別配售募資11.8億港元和11.7億港元。

不久前，新城發展（01030. HK）和旭輝控股（00884. HK）則通過供股方式，先後在資本市場募集資金15.67億港元、16.73億港元，並紛紛擲出大股東兜底認購的方案。

此外，房企引入實力戰投、大股東提供股東借款也成為現時行業環境下的一種潮流。以富力地產為例，9月20日，李思廉及張力作為公司的執行董事及大股東，為支持集團還提供了約80億港元的股東資金。

這些操作，不僅進一步增厚上市房企的資本，為企業還債、發展募得資金，也很大程度為市場注入了信心。

得益於出售事項的影響，12月7日收盤，富力地產報4.20港元/股，漲幅7.14%。另值得一提的是，隨着更多企業債務的到期，找錢還債，在未來一段時間仍將成為地產企業的常態。

文章來源:地產K線