4月15日，央行上演“週五見”，決定於2022年4月25日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。對沒有跨省經營的城商行和存款準備金率高於5%的農商行，在下調存款準備金率0.25個百分點的基礎上，再額外多降0.25個百分點，共計釋放長期資金約5300億元。
在當前房地產市場整體表現不佳，反覆的疫情疊加經濟因素影響下市場觀望情緒較濃、行業信心仍未恢復的大背景下，降準會成為房地產市場的“救心丸”嗎？
購房者資金需求有望得到支持
根據央行披露，此次降準為全面降準，除已執行5%存款準備金率的部分法人金融機構外，對其他金融機構普遍下調存款準備金率0.25個百分點，本次下調後，金融機構加權平均存款準備金率為8.1%。
就在降準的前一天，央行例行通氣會上，降低房貸利率和困難人羣還款安排兩次被提及。中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾介紹，3月份以來，由於市場需求減弱，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。此外，部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府的調控要求，根據城市實際情況，在全國政策範圍內，下調了本城市首付比例下限和利率下限，這是城市政府、銀行根據市場形勢和自身經營策略，做出的差別化、市場化調整，適應了房地產市場區域差異的特徵。
不僅如此，今年一季度，從中央到地方頻頻釋放積極信號，但是短期內行業環境尚未獲得明顯改善，尤其是房企端，流動性壓力猶存。根據諸葛找房數據研究中心發佈的《2022年全國房地產市場一季度季報》來看，一季度房企銷售面積普遍下滑，各大陣營房企銷售總體量均低於去年同期水平，跌幅在30%以上。
降準，也就是降低存款準備金率，也就意味着銀行貸款資金有所增加，釋放了流動性，一般而言，降準有利於房地產市場的發展，給房地產市場提供更多的資金支持。
諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙表示：“降準分為定向降準和全面降準，定向降準一般只是針對小微企業，刺激實體經濟的增長。本次全面降準，會促進房地產市場需求的釋放。”
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜也表示，全面降準，金融機構可以發放的貸款總量增加有利於增加市場資金流動性，在當前滿足合理資金需求的要求下，購房者、企業端的合理資金需求有望得到更好地支持，對房地產市場形成一定利好；另一方面，當前宏觀政策發力對穩定市場預期亦將產生積極效果。
市場恢復不及預期
“小陽春沒等到，等來了疫情的反覆和經濟的更加複雜。”在北京僅剩一個項目少量尾盤的某華東房企營銷總直言，儘管此次降準終於落地，但與市場預期的0.5個百分點還有一定差距，釋放資金量也未達萬億規模，從這一點上看，央行確實沒有采取大水漫灌的措施，積極的貨幣政策依然是謹慎的，從這一點來看，他對未來樓市的恢復依然抱有審慎的態度。
這種審慎的態度並非沒有根據。據諸葛找房數據研究中心不完全統計，今年以來，截止到4月13日，超70個城市出台樓市鬆綁政策，政策鬆綁內容主要涉及放鬆限購，取消、放鬆限售，降首付比例，降房貸利率，公積金貸款優惠，購房補貼，房企資金支持等。
雖然房地產信貸環境和調控政策不斷優化，但在部分地區疫情反覆等因素影響下，市場活躍度恢復不及預期，樓市“小陽春”未現。據中指研究院數據顯示。2022年一季度重點100城市新建商品住宅月均成交面積約2963萬平方米，同比下降40.5%，與2019-2021年同期均值相比下降19.0%，較2019年同期下降17.0%，市場情緒整體偏低。
陳文靜表示，當前房地產市場仍處於深度調整階段，購房者置業信心尚未明顯修復，房地產行業各個鏈條循環仍然不暢，銷售回暖是打破地產僵局的重要一環。
“降準無疑能夠起到加速房地產市場的恢復，對於能否起到關鍵性因素，還得看降準的力度和具體內容。”王小嬙表示。
仍需政策繼續發力
在目前多城市政策鬆綁，但市場恢復不及預期的情況下，王小嬙表示，各城市因城施策，目前涉及到的措施包括鬆綁限購、限售、降首付比率、降低房貸利率、購房補貼等，都是意在加強房地產市場回温。但是政策鬆綁是局部放鬆，放鬆力度不強，穩定現行房地產市場或許需要更大的放鬆力度。
對於當前房地產市場政策端，陳文靜也表示，除了降準外，降低購房者的購房門檻和購房成本的政策仍需繼續發力，調整不合時宜的調控政策，提高購房者的購房意願和能力，來對沖疫情反覆帶來的不確定性，如調整“認房又認貸”標準、降低房貸利率、優化購房社保年限要求、調整限售年限暢通置換鏈條等，在此過程中，仍需多地發力形成羣體效應，提振市場信心。隨着更多城市優化調控政策，市場預期或逐漸改善，部分熱點一二線城市市場有望率先恢復，但市場的恢復節奏仍有賴於疫情防控的效果。
除此之外，部分企業出現債務違約，進一步加劇了購房者的觀望情緒，對此陳文靜表示，企業端的支持政策亦需要跟進，如加大對底層資產較好的房企或有價值企業的扶持力度，為企業債務展期提供支持。
記者丨盧揚 實習記者 孫永志
圖片來源丨中國人民銀行官網截圖、視覺中國