央企“轉正”，舊改需要市場化

近段時間，政策端口利好不斷，樓市呈現觸底回升的趨勢。

另一端，城市更新也開始信心恢復。

最標誌性的事件，廣州在上週發佈了年度城市更新計劃，不僅力證舊改繼續，也顯示出舊改的重要性，一口氣發佈224個項目。

勢頭雖好，但問題仍需解決。

在大多民企持觀望態度的情況下，國企能否憑藉一己之力，推動體量如此龐大的舊改藍海？

最近國資委發佈的一則通知，或提供瞭解決思路。

01

民企觀望，國企兜底

不得不承認，這是目前城市更新的現狀。

由於週期長、成本大、問題多，在面臨難題時，舊改就成為房企“自救”的首選，率先被放在一邊。

可以看到，自去年開始市場上就爆發了“退出潮”。

以廣州為例，雪松爆雷後退出何棠下村、恆大退出廟頭村和倉聯村、時代中國申請退出廣州8箇舊改項目、星河疑似退出南沙4條舊村等。

圖源：樂居財經

即便房企沒有明確退出項目，也因自身資金問題，發不出臨遷費，這也是目前廣州黃埔區大多項目面臨的問題。

因此，國企便如“白武士”般，成為村民“最後的稻草”。

據不完全統計，目前在黃埔區中，由國企主導、參與舊村項目已超過30個，説明區屬國企主導着黃埔區接近一半舊村改造項目。

6月28日，黃埔區舉行了知識城新鄉村示範帶暨“九佛五村七片”首開區動工，將分區分類、分步、科學平穩有序推進實施城市更新行動。

活動上，宣佈將通過“政府主導、國企參與”，對蓮塘村、蟹莊村、燕塘村、山龍一二社、重崗村等舊村進行連片改造。

圖源：廣州黃埔發佈

02

民企、國企各有優勢

這個觀點我們不止一次提到。

國企進場，但礙於槓桿率和運營效率，它們無法完全取代民企開發商，大多充當兜底、監管等作用。

而民企獨有的地產開發能力、靈活機制等優勢，依然在舊改市場上有需求。

另外，舊改項目數量太多，國企難以接過所有盤子。

在政策層面上，關於鼓勵社會力量參與城市更新的文件，也從未停止。

比如，北京於2021年6月發佈了《北京市人民政府關於實施城市更新行動的指導意見》。作為首都正式啓動城市更新行動標誌性文件，“社會資本”“社會力量”兩個關鍵詞在其中被反覆提到。

其中提及：充分調動公眾和社會組織參與城市更新的積極性、主動性；鼓勵產權人自主更新、社會力量參與更新；鼓勵社會資本參與改造。

截圖來源：北京市人民政府網站

今年3月，廣州發改委發佈的《廣州市關於支持社會力量參與重點領域建設的指導意見》中，也重點提及了加大社會力量參與城市更新的力度。

截圖來源：廣州發改委

國企、民企，在城市更新中，各有優劣勢，最好的方式無疑是實現“資源連接”，尋求合作。

事實上，這樣的合作已經出現。

今年3月，佳兆業與中鐵五局籤達成戰略合作，將共同推進大灣區城市更新深度合作。

4月，新世界中國也與招商蛇口簽訂戰略合作協議，未來雙方將在內地和香港開展全方位戰略合作。

具體涉及住宅開發、商業體打造、城市更新及舊改項目、股權及資產收購項目等多個領域。

圖源：新世界中國

03

央企“轉正”，舊改需要市場化

近日，國務院國資委印發《關於國有資本投資公司改革有關事項的通知》，也對國企處理舊改難題，提出瞭解決路徑。

《通知》指出，中國寶武、國投、招商局、華潤和中國建材5家企業因功能定位準確、資本運作能力突出、佈局結構調整成效顯著，被國資委批准正式轉為國有資本投資公司。

這是改革國有資本授權經營體制、完善國有資產管理體制進程中的里程碑事件。

同時，這有利於城市更新形成政府、市場結合的模式，即市場化運作。

未來，國有資本投資公司將採用市場化方式進行產業類投資，通過資本投資而不是行政權力保持國有經濟的控制力和影響力，推動國有經濟佈局優化和結構調整，促進區域協調發展。

雖然，國有資本投資公司雖然大都由產業集團改組而來，但絕非是變更名稱那麼簡單，而是企業屬性發生根本變化。

最主要的變化在於，政企分開。

政府通過授權將出資人權力授予國有資本投資公司，由公司在授權範圍內對國有資本履行出資人職責，同時作為監管主體，國資委只需對國有資本投資公司進行監管，而不再對其下屬出資企業進行監管。

通俗來説，就是國企依然是國企，但擁有了更多自主經營權，國資委只負責監管以及設置指標。

這樣的好處是，企業在參與城市更新時，對拆遷問題、合作模式等問題的處理，能更加靈活，減少了很多決策流程。

進一步來説，即可結合民企、國企的優勢來做項目，這對於本來改造週期就非常長的舊改來説，無疑是推進器。

首批轉正央企有5家，另外還有12家央企也在進一步深化試點，未來隨着名單的加長，舊改市場化也將進一步完善。

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文章來源:樂居買房