宋都股份退地血虧5000萬元 專家：警示房企理性拿地

今年首批集中供地出現了房企的首例退地。

2021年7月20日，宋都股份（600077.SH）發佈公告稱，放棄此前在杭州首批集中供地中競得的一宗土地，公司已繳納的5000萬元預約申請保證金不予返還。

財報數據顯示，宋都股份2020年歸母淨利潤為3.52億元，同比下降40.1%；2021年第一季度，公司歸母淨利潤為3685萬元，同比下降42.28%。

這筆有去無回的5000萬元保證金，超過2021年一季度淨利潤，佔公司2020年淨利潤的14.19%。

宋都股份損失5000萬元放棄杭州地塊

或警示房企“理性拿地”

2021年5月7日，杭州首批集中供地首日，宋都股份旗下的杭州紹輝企業管理有限公司，以“17.83億元+21%自持”為代價，競得拱墅區運河新城地塊，溢價率29.86%，摺合樓面價20962元/平方米。

而按照規劃，該地塊未來最高售價限價為29500元/平方米，其中還包含精裝標準3000元/平方米。不低的自持比例與嚴格的限價標準，導致該地塊盈利空間較小。競得地塊兩個月，宋都股份也一直未簽署《杭州市國有建設用地使用權出讓合同》。

終於，宋都股份於7月20日發佈公告稱，收到了杭州市規劃和自然資源局出具的決定書，公司該地塊競得資格取消，已繳納的5000萬元預約申請保證金不予返還。宋都股份表示，這是公司經營管理層審慎考慮市場風險因素，基於公司穩健發展謹慎作出的決策。

紅星資本局發現，損失的5000萬元，對於宋都股份來説不是個小數目，佔公司2020年淨利潤的14.19%，是2021年一季度淨利潤的1.36倍。

上海中原地產市場分析師盧文曦對媒體表示：“從拿地時的市場環境來看，拿地有衝動的成分，畢竟在重點城市搶下一塊地實屬不易。但是進入6月後，樓市調控環境進一步收緊，尤其是金融層面，這無疑是對市場的釜底抽薪。現在對樓市後面的預期可能沒當時那麼高，再仔細算賬，不排除認為有虧損的風險，所以即便冒違約風險也要退地。”

盧文曦稱：“這也有着很好的警示和教育作用，首批集中土拍市場情緒過於高亢，這也使得調控政策甚至有被誤判的可能。現實中如果有這些（退地）案例來警示其他房企，可能效果會更好。”

拿地還是不拿地

宋都股份陷入兩難

作為一家杭州本土房企，宋都股份在杭州首批集中供地中發力較猛，共搶下5宗地塊，土地價款分別為17.83億元、3.35億元、8.91億元、8.46億元以及7.29億元，總地價達45.84億元，累計建面達33.3萬平方米。

上述已經放棄的地塊是價款最高的一塊，另外4宗地塊均已正常進入開發流程。

宋都股份斥巨資拿地的原因，或可從其財報中窺見一二。

2020年，宋都股份拿地力度下滑，新增建築面積為70萬㎡，同比下降47.4%。

中科財金產業研究院指出，宋都股份2020年過去拿地對本年銷售額支撐度為-0.98，較2019年下降了1.41，新增土儲難以對銷售額形成有效支撐。

土地儲備不足，難怪宋都股份積極拿地。

但同策研究院研究總監宋紅衞指出，一次性拿下多幅地塊對企業的現金流要求比較高，同時還要考慮到“三道紅線”的融資限制。

宋都股份同樣需要在拿地的同時，面對融資成本高，業績乏力的問題。

2020年，公司毛利率為22.17%，較上年下降超18個百分點；淨利率為4.48%，較上年下降近10個百分點；盈利能力下滑明顯。

2021年一季度，公司實現營業收入9.72億元，同比增長14.57%；歸母淨利潤為3685萬元，同比下降42.28%。宋都股份解釋稱，淨利潤下滑主要系本期交付結轉收入毛利降低所致。

在負債方面，按2020年財報數據計算，宋都股份扣除預收後的資產負債率為78.5%，淨負債率為92.44%，現金短債比為2.66，“三道紅線”踩中一道。未來，有息負債規模年增速不得超過10%。

此外，宋都股份融資成本逐年上升。2018至2020年，公司平均融資成本分別為6.23%、7.35%、8.42%。貝殼研究院數據顯示，房地產行業2020全年，央企、國企境內平均票面利率4.08%，非央企、國企性質房企境內平均票面利率5.51%。與之相比，宋都股份2020年融資成本處於高位。

拿地還是不拿地，宋都股份進退維谷。

紅星新聞記者 俞瑤 實習記者 陶玥陽

編輯 鄧凌瑤