嚴躍進: 新房交易築底復甦,6月迎來上半年最佳行情

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1、成交面積

2022年6月份,全國100個城市新建商品住宅成交面積為2837萬平方米,環比增長37%,同比下降34%。6月份呈現“環比增速擴大、同比降速收窄”的良好態勢,同時成為今年上半年成交最佳月份。其充分説明,隨着各類寬鬆政策的刺激,房地產交易行情具備了復甦的基礎和動力。同時需要説明的是,部分城市在6月中下旬出現大規模的集中網籤現象,説明一些滯後的交易數據在6月份集中體現,進而使得全月數據拉昇較快。

觀察今年上半年月度成交數據,4月份為底部,交易數據和市場預期都非常悲觀。而5-6月份則呈現了逐月攀升的態勢。交易數據拉昇,得益於寬鬆的購房政策和持續改善的供需關係。1)從政策環境看,4月29日中央政治局會議統一了思想,為各地5月份以來的政策放鬆指明瞭方向。包括行政、金融、財政、税收等領域的政策持續放鬆,為房地產交易行情活躍創造了較好的政策環境。2)供需兩端出現積極的變化。對於房企端而言,其積極做好推盤和營銷工作。雖然期間出現了一些爭議較大的營銷做法,但總體上説明房企正鼓足幹勁做好銷售。而購房者的市場預期也在變化,入市意願也在增強。總結來説,今年前6月新房成交呈現了“降温-築底-復甦”的三部曲。

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環比數據的改善,客觀上對同比降幅指標也產生了積極的影響。從同比降幅數據看,今年6月份全國百城新房成交同比下降34%,相比5月份降幅收窄了22個百分點,復甦動力在增強。本輪樓市降温始於去年6月,至今年4月總體上呈現了降幅持續擴大的態勢。到了5月份則開始扭轉這一態勢,6月份降幅繼續收窄,樓市復甦跡象愈加明顯。

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2、城市分類

本部分將100個城市分為一二線和三四線城市,分別為26個和74個。6月份,26個一二線城市新建商品住宅成交面積為1524萬平方米,環比增速為31%,同比增速為-35%。74個三四線城市新建商品住宅成交面積為1314萬平方米,環比增速為44%,同比增速為-33%。兩類城市相比5月份數據,均呈現了“環比增速擴大、同比降速收窄”的良好態勢,復甦步調是一致的。但需要説明的是,三四線城市中,表現較好的城市普遍是東部沿海的城市,其他城市表現偏弱。

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3、城市排序

1、一二線城市

本部分選取了6月份成交數據環比增速最快和最慢的各10個城市,並列表進行分析。從統計情況看,包括上海、西寧、長春、青島、濟南、杭州、南昌、北京、深圳和蘇州這10個城市環比拉昇相對快。其中上海、長春和疫情防控後積壓的需求釋放有關。蘇州、成都則受益於近期持續寬鬆的購房環境。青島、杭州則和此前購房交易數據集中網籤等有關。同樣,包括重慶、廈門、福州、呼和浩特、昆明、貴陽、南寧、合肥、廣州、大連等城市的數據偏弱。此類城市5月份以來購房政策持續寬鬆,雖環比增速略差,但預計三季度也將呈現環比較為明顯的拉昇。總結來看,26個一二線城市中,有16個城市出現了環比拉昇態勢,值得肯定。

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2、三四線城市

我們選取了6月份成交數據環比增速最快和最慢的各10個城市,並列表進行分析。從統計情況看,包括桐鄉、嘉興、江陰、許昌、九江、銅陵、六安、桐廬、淮南和嘉峪關這10個城市環比拉昇相對快。從結構上看,環滬的三四線城市表現較好。除納入本表的桐鄉、嘉興、江陰外,包括太倉、崑山、海寧和張家港等城市的環比拉昇也較為明顯,其環比增速分別為165%、154%、135%和73%。從實際反饋情況看,近期也確實出現了一波環滬購房熱現象。另外,包括岳陽、淮北、漳州、平頂山、寶雞、安順、衡陽、資陽、建德和清遠等交易數據偏弱。其中,受徐州和廈門市場降温的影響,淮北和漳州市場也表現較為疲軟。

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4、半年度分析

1、市場交易

今年上半年,全國100個城市新建商品住宅成交面積為13282萬平方米,同比增速為-49%。其通俗的理解是,當前市場交易僅為去年同期一半的水平。而且今年上半年的交易數據甚至要比去年下半年數據差,即下降了33%。總體上看,今年1-4月份較為疲軟的行情,拖累了半年度的數據。但也要看到,隨着5-6月份數據的改善,類似降幅也有築底的跡象。總體上説,上半年交易行情可以概況為“大病初癒、但仍虛弱”。隨着下半年社會經濟環境的持續改善,交易行情有望呈現“漸入復甦、積極向上”的良好發展態勢。

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2、城市情況

本部分對今年上半年100個城市新建商品住宅成交面積同比增速進行總結和排序。從數據上看,各大城市今年上半年普遍面臨壓力,即普遍呈現同比下降的態勢,但也有一些城市的交易行情相對好。比如説在二線城市中,西安和成都市場的數據相對好,其和實際反饋的情況比較吻合,説明此類城市購房需求相對強勁、購房環境總體寬鬆。而三四線城市中拔尖的城市相對少,雖然嘉峪關的交易數據不錯,但其實和6月份棚改項目滯後數據補簽有關。總體上,三四線城市的銷售壓力依然較大,下半年仍需刺激。

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文章來源:易居研究院

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