招商積餘拿出了自救“藥方”

  文/樂居財經徐酒眠

  自去年3月初從許永軍手中接過招商積餘（001914.SZ）的帥印，聶黎明身上的擔子就變得很重，行程表安排被寫得滿滿當當。

  面對2021年實現103億元的營業收入目標，他過去一年親赴多個城市進行項目調研，並趕在年底之前，落實了三筆對外投資併購。

  上一年的成績單還在緊鑼密鼓地做最後彙總，新一年的工作計劃已經穩步展開。解決歷史遺留問題提上日程，聶黎明正式着手推進招商積餘輕重資產分離。

  2月22日，聶黎明在深圳主持召開了招商積餘2022年第一次臨時股東大會，審議了對上個月底公告轉讓的三家重資產公司股權等議案。

  會上，除了處置重資產的情況，招商積餘近期收併購情況和後續計劃也成為投資者關注的重點。

  “相信今年是一個（收併購）更好的時機。”對此，聶黎明作出如是發言，像是在進行一個預告——過去在外拓市場上一向主張以招投標謹慎擴張的招商積餘，今年也將在收併購的圍獵場中展開大的行動了。

  面對投資者，招商積餘管理層話裏話外透露着對今年發展的期待，不過這份充滿信心的計劃卻並未能帶動資本市場。會後連續三天，招商積餘股價都呈下挫之勢，跌幅達10.97%，截止12月25日收盤報15.59元/股，總市值約165.31億元。

  保守擴張路線

  重組更名完成上市，打通融資渠道後的兩年時間裏，招商積餘都沒有像大多數物企那樣急於在第三方市場展開大手筆的收併購，而是堅持以傳統的招投標這種被認為“謹慎保守”的模式進行規模增拓。

  據2021年半年報披露的數據，招商積餘在管項目為1520個，在管面積達1.99億平方米，而較2020年底的增長數值僅約4.6%。

  而這部分規模擴增，還是主要依靠招商積餘的第三方外拓，母公司招商蛇口對其的項目面積輸送增速較慢。去年上半年，招商積餘新籤合同金額中來招商蛇口的部分為2.13億元，僅佔其上半年新拓合同總額的15.4%。

  母公司“不給力”，單純的招投標帶來的面積增長緩慢。在行業收併購熱潮一浪高過一浪、規模軍備競賽日趨激烈的大背景中，招商積餘的保守的擴張路徑一度令投資者發出質問：是否存在消極經營、不思進取？

  招商積餘在收併購戰場上按兵不動的“佛系”態度，股民與兄弟公司都為之着急。其中，招商局集團下屬全資公司中外運航運(控股)有限公司一度積極促進其考慮香港創毅控股。而在經過醖釀三個多月後，卻以招商積餘認為“條件不成熟”為由中途叫停。

  直至去年12月底，招商積餘才首發收併購戰車，業態聚焦航空及金融機構辦公物業，分別以0.54億元、2.30億元交易對價收購了上航物業、南航物業的100%、95%的股權，並對深圳匯勤物業增資65%的股權。

  以上直接與間接投資收併購的三家標的公司，為招商積餘合計帶來了約500萬平米的在管規模。

  航空物業強敵環伺

  “2021年公司有一個不錯的表現，先後完成了上航物業、南航物業的收購，目前來説對公司整個利潤率、回報率都有積極貢獻。”在股東大會上，聶黎明不掩對收併購成果的滿意度，其進一步表示，“未來也會持續關注航空物業，希望在這個系統市場能夠樹立我們的一個標杆和優勢。”

  整合了招商局集團、航空工業集團兩大央企集團所屬物業板塊後重新上市，可以説，招商積餘身體裏流着航空物業的血液。

  不過，先發也不一定“制人”，如今在航空物業賽道已然是強敵環伺。據樂居財經不完全統計，目前萬物雲、碧桂園服務、新大正、保利物業、明喆物業、魯商服務、潤華物業等物企都有在航空物業賽道佈局。

  其中，同屬A股資本市場陣營的新大正在該領域的征伐尤為迅猛。其自2016以重慶江北機場為起點，目前已經將國際機場航空物業項目落進北上廣深四大一線城市，承接服務國內20餘座大型國際機場項目，並開發了安保服務、行李打包等多項業務。

  兩年前，航空物業在新大正的業務線中已形成規模收益，並在業績報表中獨立成行。據2021年半年報披露，新大正的航空物業營業收入達1.02億元，同比增長31.33%；歸屬於上市公司股東的淨利潤7439萬元，同比增長38.37%。

  去年下半年，先是萬物雲斥資782.05萬元收購了深圳機場物業服務有限公司61%股份，而後碧桂園服務拿下海口新華正達空港服務有限公司70%股權。兩大物業巨頭萬物雲與碧桂園服務強勢入局，進一步加劇了航空物業賽道的競爭。

  招商積餘收併購戰車首發，合計斥資約2.84億元駛向上航物業與南航物業兩家老牌航空物業公司，搶佔市場之意明顯。

  步入2022年，物企衝擊資本市場的熱度明顯不如去年，不過收併購浪潮依然延續。華潤萬象生活（01209.HK）打響新年收併購第一槍，並開出了兩個10億級別以上的大單。業內紛紛猜測，物管行業或將迎來“國家隊”物企的併購大年。

  招商積餘放言看好今年的收併購市場，正好也印證了此番猜測。

  上億元利息壓頂

  有擴張的野心，當然也要有與之匹配的實力。

  上個月底，華潤置地及所屬物業企業萬象生活分別與招商銀行簽署了《併購融資戰略合作協議》。根據協議，招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元併購融資額度，專用於華潤置地和華潤萬象生活併購業務。

  在此次股東大會上，也有投資者對招商積餘未來的併購資金來源作出提問。對此，招商積餘管理層回應表示，目前融資手段非常多元化，公司會充分考量這個（併購票據）融資工具。

  事實上，與頭部物企相比，招商積餘的資金池並無太大優勢。

  數據顯示，截至去年三季度，招商積餘現金及現金等價物餘額為16.64億元。金額看似龐大，但其負債也較高，同期總負債達82.33億元，負債率49.29%。

  今年1月底，招商積餘向招商蛇口出售三家重資產回收的7.78億元，能有多少資金可以用在收併購上尚未可知。十天前，2月16日，招商積餘發佈公告稱，將在2月25日兑付2021年度第一期超短期融資券。據悉，這筆債券發行總額3億元，應兑付本息3.07億元。

  而去年招商積餘發行這筆3億元的超短期融資券，在扣除發行費用後的募資所得，全部用於償還銀行貸款。

  招商積餘在銀行的貸款曾遭詬病。2021年中報發出，招商積餘賬上的26億有息貸款。彼時，就有投資者吐槽，“每年利息就花了將近一個億，匪夷所思。”

  招商積餘差錢嗎？是又好像不是。借殼重組，更名上市，招商積餘直接跳過了招股募資步驟。這兩年刊發的年報中，其賬上現金餘額也在逐漸減少。

  而想要在如今優質標的水漲船高的物業市場上發力收併購，源源不斷的資金支持顯然必不可少。

  多元化的融資之外，招商積餘在股東大會上也透露，轉售3家重資產公司股權回收的7.78億元資金也會合理利用。

  根據招商積餘2021年中報，其擁有21家直接持股的子公司，其中含有地產業務的子公司達15家。根據半年報信息披露，這些持有型物業總資產近69億元。

  去掉已經轉讓的3家子公司，招商積餘旗下也還有12家地產業務性質的重資產公司待分割。未來處置這部分資產，也能給招商積餘帶來很大一部分資金迴流。

文章來源:樂居財經