2022-04-29平安證券股份有限公司楊侃,鄭南宏對萬科A進行研究併發布了研究報告《業績平穩增長，融資渠道暢通》，本報告對萬科A給出增持評級，當前股價為18.79元。
萬科A(000002)
事項：
公司公佈2022年一季報，一季度實現營業收入626.7億元，同比增長0.6%；歸母淨利潤14.3億元，同比增長10.6%。
平安觀點：
業績平穩增長，經營管理提效。公司一季度歸母淨利潤同比增10.6%，增速高於營收增速，主要因：儘管受地價上漲與限價影響、期內毛利率同比降1.5pct至18.9%（其中開發業務税前毛利率21.8%），但期內公司經營進一步提效，期間費用率同比降0.8pct至9.5%，疊加企業所得税減少等，帶動一季度利潤平穩增長。
銷售同比下滑，未結資源充足。受疫情反覆、樓市低迷及推盤節奏等影響，一季度公司實現銷售面積632.7萬平方米，合同銷售金額1065.0億元，分別同比降42.7%、40.7%；銷售均價16,833元/平，較2021年全年上升2.1%。期內房地產實現結算面積374.7萬平，同比持平；實現營業收入493.4億元，同比降6.9%。由於銷售規模遠大於結算規模，期末合併報表範圍內已售資源未結面積4,776.2萬平方米，合同金額7,385.1億元，較期初分別增長2.2%、3.9%，充足未結資源為全年業績增長奠定基礎。
拿地保持謹慎，開工下滑或影響可供貨量。期內新增土儲規劃建面146萬平，總金額174億元，拿地銷售面積比、拿地銷售金額比分別為23.1%、16.3%，低於2021年全年（70.1%、29.5%），但建面權益佔比77%，較2021年全年提升5.9pct。期內實現新開工面積599.4萬平，佔全年開工計劃31.2%（2021年同期為25.6%），同比降25.5%，一定程度制約全年可供貨量；竣工310.4萬平，佔全年竣工計劃8.0%（2021年同期為8.6%），同比增0.2%。
保持“綠檔”水平，融資渠道順暢。期末公司淨負債率為34.6%，保持行業較低水平；貨幣資金1417.8億元，對短期借款和一年內到期有息負債覆蓋倍數為2.6倍，較年初提升0.1倍；剔除預收款後資產負債率69.5%，“三道紅線”持續保持綠檔，國際信用評級穩定。期內分三次完成80億元3年期中期票據的發行，票面利率區間僅為2.95%-3.00%；完成總額為19.9億元公司債發行，其中3年期品種的票面利率為3.14%，5年期品種的票面利率為3.64%。
多元化業務持續良好發展。期內萬物雲保持穩健的市場拓展，其中歸屬社區空間服務的萬科物業新增項目中，來自獨立第三方物業開發商的項目佔比為67%。物流倉儲業務（含非並表項目）實現營收8.7億元，同比增長39%；物流倉儲業務新獲取1個項目，可租賃建築面積5.4萬平方米；新開業4個高標庫項目和5個冷鏈園區項目，可租賃建築面積39.2萬平方米。租賃住宅業務（含非並表項目）實現營收7.0億元，同比增長12.8%，租賃住宅業務新拓展房源超過6,000間。商業開發與運營業務實現營收21.1億元（含非並表收入），同比增長17.6%，印力新拓展1個輕資產項目（上海森蘭印象城項目），新增管理面積16萬平方米。
投資建議：維持此前盈利預測，預計公司2022-2024年EPS分別為2.03元、2.15元、2.33元，當前股價對應PE分別為9.2倍、8.7倍、8.0倍。短期來看，樓市壓力猶存，後續政策有望持續改善，提振板塊估值；中長期看，隨着部分激進型房企被迫出清、行業格局逐步改善，利潤率有望企穩修復，而公司融資管控、品牌優勢突出，穩健經營、居安思危的基因更契合未來行業發展趨勢，同時多元化佈局打開新的增長空間，有望進一步擴大行業領先優勢，維持“推薦”評級。
風險提示：1）當前行業基本面面臨下行壓力，若政策改善力度與出台時間低於預期，可能影響未來公司規模增長，並帶來項目減值風險；2）因限價與地價上升，後續公司毛利率仍面臨下滑風險；3）公司多元化業務拓展存在不及預期的風險。
證券之星數據中心根據近三年發佈的研報數據計算，招商證券路暢研究員團隊對該股研究較為深入，近三年預測準確度均值高達90.9%，其預測2022年度歸屬淨利潤為盈利247.68億，根據現價換算的預測PE為8.78。
最新盈利預測明細如下：
該股最近90天內共有27家機構給出評級，買入評級23家，增持評級4家；過去90天內機構目標均價為25.91。證券之星估值分析工具顯示，萬科Ａ（000002）好公司評級為3星，好價格評級為3.5星，估值綜合評級為3.5星。(評級範圍：1 ~ 5星，最高5星)
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