房利美房地美或明年重新上市融資約2000億美元

10年前退市。

近日，美國聯邦住房金融管理局發佈消息，政府支持房利美和房地美轉型為私人公司的計劃。

房利美和房地美兩家公司為逾一半的美國抵押貸款提供擔保。在兩家公司倡導的一項寬容計劃下，數百萬美國人在冠狀病毒衰退期間跳過付款，導致兩家公司的利潤大幅下滑。

“我們必須為企業制定一個走向穩健資本基礎的路線，這樣它們才能在壓力時期幫助所有美國人，”FHFA的局長馬克·卡拉布里亞説。“更多的資本意味着抵禦危機的更堅實基礎。現在是採取行動的時候了。”

為防範其再次面臨類似次貸危機時的破產風險，監管機構提議房利美和房地美這兩家抵押貸款巨頭的槓桿率不得超過1:25，這意味着其資本金持有必須超過2400億美元。這一資金高於2018年一項未能實現的早期計劃的預期。

兩家公司最快明年上市，融資約2000億美元，這將超過阿里2014年向美國證監會提交的243億美元的IPO計劃，成為美國有史以來最大新股。

已退市10年

房利美和房地美誕生於上世紀30年代大蕭條時期。作為“羅斯福新政”的一部分，為解決老百姓無力償付房貸的問題，房利美和房地美可為地方銀行提供聯邦資金，以擴大住房貸款業務。

房利美和房地美的模式為購買銀行等原始貸款機構的抵押貸款，承諾在借款人違約之時向銀行支付本金和利息，從而鼓勵銀行的抵押貸款業務，也被稱為“次級貸款”。同時，房利美和房地美把購進的抵押貸款打包成按揭抵押證券向國內外投資者出售，以較低利率籌集資金，從而賺取利差。

2007年，房利美髮生了35.6億美元虧損，房地美髮生了30.9億美元虧損。時任美聯儲主席本·伯南克測算，兩家公司集聚的債務和未償付的抵押擔保債券共計5.2萬億美元，而當時美國政府的公共債務不過4.9萬億美元。

2008年，房利美和房地美又連連鉅虧，最終被雷曼兄弟公司分析師發表的一份報告徹底摧毀了市場對“兩房”的信心，引爆了危機。兩家公司的股票在短短一週左右的時間內便損失了一半左右的市值，最終於2008年9月股價雙雙跌破1美元。

2008年，房利美和房地美所持有或擔保的住房抵押貸款總額約為5.3萬億美元，幾乎佔了美國住房抵押貸款總額的一半。2008年9月，美國發動有史以來規模最大的金融救援計劃，聯邦住房金融局接管房利美和房地美，財政部為兩家公司共注資1900億美元，並保證使“二美”的淨資產為正數，注資後，政府可以得到一種新的高級優先股，年分紅為10%，同時，財政部獲得購買兩家公司80%普通股的權證。

2010年7月8日，因股價長期低於1美元，房地美和房利美從從紐約和芝加哥證券交易所退市，同日轉至場外交易市場。

私有化籌備已久

房利美和房地美的經營境況在2012年得以好轉，使得財政部修改了救助計劃，要求房利美和房地美自2012年起必須向財政部上交全部的利潤，而不再是之前“優先股分紅”，但被房利美和房地美的三大股東提起了訴訟。2019年9月，新奧爾良的聯邦法官判定原告勝訴，支持政府徵收倆家公司利潤的判決被推翻。

其實早在《財富》2014年美國500強排行榜中，房利美和房地美憑藉839.6億美元和486.7億美元的年度盈利，成為美國500強中最賺錢的兩家公司。在2019《財富》世界500強企業中，房利美排名49，營收1201億美元，利潤159.59億美元，128房地美排名128，營收735.98億美元，利潤92.35億美元。

路透社此前報道，截至2019年第一季度，“兩房”已向財政部支付了2970億美元，遠遠高於它們收到的1915億美元的政府資金。

2011年2月，奧巴馬政府曾向國會提交了“兩房”改革的初步方案，但最終以失敗告終。

去年3月，美國總統特朗普要求財政部迅速制定一項改革房利美和房地美的計劃。2019年9月，美國財政部稱，政府應制定計劃，開始對房利美和房地美進行資本重組，同時呼籲國會起草一項全面的住房改革方案，使這兩家公司能夠脱離政府控制。

彼時，美國財政部官員表示，將與聯邦監管機構合作如何讓兩房建立在穩固的財務基礎、以及削弱兩家公司在住房融資中的作用，制定具體的細節。這可能需要數年時間才能實施，但是不會影響現有的抵押貸款，即不增加人們獲得抵押貸款的難度和成本。

緊接着FHFA再度發表聲明稱，將允許房利美和房地美分別保留250億美元、200億美元的利潤。數額均遠超此前協議規定每家公司各30億美元的資本公積。

保留更多的利潤也意味着“兩房”的私有化進程踏出了艱難的第一步。對此，FHFA局長稱之為“改革道路上的重要里程碑”。

關於兩房的私有化方案，美國財長史蒂芬·姆努欽曾表示，傾向於為兩房提供明確的政府擔保；如政府擔保需要大量資本，兩房進行IPO是選項之一，可能會資產重組讓它們上市，私人資本也是可能的另一選項。

值得一提的是，根據美國抵押貸款銀行家協會統計，全美房貸寬限申請佔存量房貸的比例從3月2日的0.25%飆升到4月5日的3.74%，一個月內激增了1396%，按此計算，大約200萬美國人申請延期償還房貸。

穆迪子公司“穆迪分析”的首席經濟學家贊迪預計，若美國經濟活動的停止延續到今年夏天或更晚，將有高達1500萬個美國家庭出現房貸斷供，佔所有持房貸家庭的30%。