來源： 中國房地產報
中房報記者 許倩 北京報道
萬達商業的資本市場之路，再生變故。
3月24日，萬達商業公告稱，基於對自身戰略的研判，決定對本公司從事輕資產商業運營、科技、數據、人員等相關資源進行重組，以儘快實現境內外上市。因此本公司決定，撤回萬達商業A股IPO申請。
至此，萬達商業超過5年之久的A股IPO排隊之旅，以主動撤回而告一段落。但其上市之路並不會停止，而是尋求更有效的途徑，全面輕資產“輕裝上陣”。
據一位接近萬達的人士透露，撤回A股IPO申請的萬達商業，進行輕資產重組之後，有望赴港股上市。
“萬達此次主動撤回A股申請的背後，是謀求輕資產物業服務概念重回香港上市的綜合考慮，萬達商業撤A回港，是當下最明智的選擇。”IP Global首席經濟學家柏文喜對中國房地產報記者表示。
“這個決定正當其時。輕資產上市正是近期港股的大風口。”《華夏時報》總編輯水皮撰文評論。
回A路終止
萬達商業撤回A股IPO申請背後，是其5年多來上市未果的無奈。
2014年12月23日，當時名為“萬達商業地產”的萬達商業在港交所主板上市。彼時，超過280億港元的集資淨額讓其摘得當年港股IPO前五強桂冠。
但其當時的運營模式並不被香港資本市場所看好，再加上內地和香港市場的估值落差，因此在股價短暫高走之後，便長期陷入低迷狀態，價值被嚴重低估，這令萬達股東及投資者感到沮喪。
2015年7月，萬達商業地產啓動迴歸A股計劃，並於2015年11月13日發佈A股招股説明書；2016年9月20日，萬達商業地產從港股私有化退市。最初，萬達商業擬上市的資產以商場（包含商場管理運營）、酒店（包含酒店管理運營）和文旅項目三類為主，房地產屬性濃厚。
水皮評論稱，2015年A股市場正處於“人造牛市”期，市場熱情就像一把燃燒的火。當時萬達商業市盈率只有4倍，而A股地產公司市盈率普遍在15倍左右。
所以，彼時王健林的回A之心是堅定的，他還為此簽訂了兩次對賭協議。
一次是在2016年從港股退市時，按照對賭協議，在2018年8月31日或退市兩週年，若萬達回A股失敗，將要支付高達400億港元進行股權回購，並向海外及境內投資者分別支付12%和10%的利息。這筆利息的金額，大概為70億港元左右。
但這次對賭注定失敗。就在大限將至之際，2018年1月，馬化騰攜張近東、劉強東、孫宏斌聯手馳援萬達340億元，但要求萬達商業在2023年10月31日前完成上市，且2019年租金淨收益要達到190億元，如果低於這個數值，投資方有權要求萬達方面給予其現金補償。
這是第二次對賭，這次並未約定必須在A股市場上市。如今還有兩年多時間，萬達商業的回A路卻依然渺茫。
2020年3月，證監會披露信息顯示，萬達商業上市申請的管理狀態為“中止審查”。
柏文喜分析稱，萬達商業因為與房地產“剪不斷理還亂”的關係，一直被“疑似房地產股”，導致在A股上市困難重重，這也是其排隊6年後撤回A股上市申請的主要原因。
某證券行業分析師則直言，“房住不炒”政策調控下，當前A股市場對房地產企業要求非常嚴格，近幾年基本沒有房地產公司上市，萬達商管大概率回A無望。即使能夠登陸A股市場，其市場表現也不被看好。
輕資產謀局
主動謀變是必須的。王健林謀劃輕資產轉型已久。
2015年，王健林提出“輕資產”轉型戰略，即萬達要走輕資產、低負債的發展戰略。
在2018年1月引入騰訊等新戰略投資者後，2018年3月1日，萬達商業更名為萬達商管集團，並宣佈1至2年內消化房地產業務，萬達商管今後不再進行房地產開發，成為純粹的商業管理運營企業。至2019年底，萬達商管已完成了房地產業務的徹底剝離。
2020年9月28日，萬達商管對外宣佈，從2021年開始，萬達商管不再發展重資產，全面實施輕資產戰略，不再發展持有萬達廣場物業，而是成為真正的物業管理服務公司。
現在，萬達商業公告，決定對本公司從事輕資產商業運營、科技、數據、人員等相關資源進行重組，以儘快實現境內外上市。
水皮稱，所謂輕資產重組，就是把萬達商業的物管和持有物業分離，以商業物業管理為主營業務，從而實現輕裝上陣，這正是近期港股的大風口。
的確，從港股市場環境看，當下正是一個難得的好時機。
香港市場對輕資產的青睞程度遠高於重資產的房地產開發。克而瑞數據顯示，2019年，在港上市的內資物管企業平均市盈率是49倍，2020年平均市盈率是35倍，均遠超地產類企業。
柏文喜亦認為，物業服務類“輕資產”管理概念是港股重要風口。資本對優質物業服務股的追逐，一直很強烈。高估值、高市盈率，對萬達商業而言，這或許是港交所最大的魅力。萬達商業這樣的輕資產物業服務型公司，也恰是港交所頗受關注的板塊。萬達商業撤A赴港，順理成章。
截至2020年三季度末，萬達商管營業收入超270.53億元，淨利潤141.88億元，淨利率52.45%；總資產超5558.56億元，淨資產2733億元。截至2020年9月底，萬達商管2020年已簽約“輕資產”項目53個，是2019年全年簽約40個“輕資產”項目的1.3倍。這是一份靚麗的成績單。
“在重新進行業務整理後，若萬達商業能以輕資產模式在A股或港股上市，以萬達的行業地位、影響力、公司體量與成長性，應該會獲得一個較高的估值，至少不差於近期上市的那些物業管理公司。”柏文喜説。
這一次，王健林必須抓住機會。