4月2日，東北證券發佈新城控股研報。
扣非利潤增長超 30%，管控效率提升顯著
業績方面，新城控股 2020 年全年實現收入 1454.75 億元（YoY+69%），歸屬母公司淨利潤 152.56 億元（YoY+21%），扣非後歸屬母公司淨利潤 130.56 億元（YoY+31%）。收入增長主要由房地產項目集中交付及商業地產租金穩定增長共同驅動，物業銷售方面公司實現 1375.78 億（YoY+71%）；商業方面，公司商業項目經營管理良好，物業租賃業務毛利率水平提升 5 個百分點至 71%。管理效率提升顯著，經營質量不斷提升。2020 年銷售費用及管理費用佔收入的比例分別為 3.8%及 2.8%，相比 2019 年分別下降 1.3 及 1.7 個百分點。
物業銷售五年複合增速 51%，拿地積極儲備充沛
2020 年新城控股實現房地產銷售額 2510 億元，銷售面積 2349 萬㎡，2015年至 2020 年公司銷售額五年複合增速為 51%。
現金流管理良好，多元化拿地積極，土地儲備充沛城市佈局優秀。總土地儲備1.43 億㎡，其中一、二線城市約佔公司總土地儲備的 40%，長三角區域三、四線城市約佔公司總土地儲備的 30%，土地儲備結構優質，保障公司未來銷售持續增長。
開發持有雙輪驅動，租金高質量增長貢獻穩健現金流
2020 年新城控股已開業及管理輸出的吾悦廣場正式達到 100 座，開業、在建及擬建吾悦廣場 156 座。吾悦廣場開業面積超 940 萬平方米，平均出租率達 99.54%；客流總量達 6.55 億人次，同比增長 13%。
2020 年新城控股已開業及管理輸出的吾悦廣場正式達到 100 座，開業、在建及擬建吾悦廣場 156 座。吾悦廣場開業面積超 940 萬平方米，平均出租率達 99.54%；客流總量達 6.55 億人次，同比增長 13%。
槓桿穩健，多渠道融資拓寬資金來源
穩健積極的經營風格下，新城控股債務指標持續優化，通過自身持有物業的優勢，積極拓展融資渠道。2020 年公司通過 CMBS 及經營性物業貸合計融資 102.72 億元，融資成本介於 4.8%至 6.5%。
截至 2020 年底，公司三道紅線監管要求下的財務指標持續優化，其中，剔除預收賬款的資產負債率 74.12%，淨負債率 43.65%，現金短債比 1.68。帶息債務 885 億（YoY+30%），平均融資成本 6.72%。
投資建議：我們認為，新城控股“商業+住宅”雙輪驅動商業模式下，低成本的拿地優勢與不斷培育深耕的購物中心形成業態上的良性互補，形成銷售物業快速週轉資金、購物中心不斷沉澱貢獻持續穩健增長的現金流的可持續穩健成長路徑。
我們預計，公司 2021 年至 2023 年，實現歸屬母公司淨利潤 185.59 億、222.15 億及 256.19 億，EPS 分別為 8.21、9.83 及 11.33，當前股價對應 PE 為 5.94、4.97 及 4.31，維持“買入”評級。