1月28日，恆隆再次率先發布2020年全年業績。2020年，恆隆內地9個商場總收入同比增加19%至37.31億元，剔除2019年8月開業的昆明恆隆廣場外，其餘8個商場租賃收入同比增加15%。
正如陳啓宗在恆隆2020年中報致股東函中所言，某程度上，2019冠狀病毒病疫情反而對恆隆有利。
2020年1月，疫情爆發，整體銷售額暴跌，3月下旬隨着疫情開始受控，恆隆的商場熱鬧起來，4月零售銷售額已回到2019年同月的水平。至5月，恆隆商場中的奢侈品牌銷售飆升，升勢持續至今。下半年，奢侈品銷售表現足以抵消疫情爆發初期跌幅。
財務業績充滿展現出恆隆在高端商場運營上的王者氣息，而高端商場面臨的競爭是來自全國的，從這個角度上看，SKP是恆隆的頭號勁敵，未來，恆隆的增量項目——杭州恆隆廣場，必將與杭州SKP一較高下。
01
回顧恆隆的2020：內地高端商場表現一騎絕塵
2020年，恆隆地產總收入同比增1.4%至89.7億港元，其中，物業租賃收入同比增4.1%至89.1港元，佔總收入的比重已由去年同期的96.7%升至99.3%。物業銷售收入則暴跌79.1%至0.6億港幣。
分地區看，受到社會事件影響，恆隆香港租賃收入同比下滑9.4%，但其內地租賃物業表現強勁，特別是在2020年疫情重創實體商業的背景下，恆隆內地的數據表現可謂一騎絕塵。
疫情衝擊之下，恆隆於內地不同定位的商場呈現出明顯的分化。
恆隆高端商場的抗週期能力，得到了很好的印證。2020年，表現亮眼的均為奢侈品品牌聚集的”五星商場”（高端商場）。而其時尚生活品牌集中的四星廣場（次高端商場）表現則明顯較弱。面對疫情，非奢侈品商場抗風險能力相對較弱，恢復也較為遲緩，但其2020年第四季度的整體零售額已恢復至上年同期水平。
*備註：高端/次高端商場、四/五星級商場的分類均來自恆隆地產年報，根據恆隆地產公告，五星級商場即指擁有眾多奢侈品品牌的商場，四星級商場即指時尚生活品牌較集中的商場。
對此，恆隆管理層在業績會上表示，除去即將開幕的武漢恆隆廣場之外，恆隆還有9個項目，其中上海、無錫、昆明、瀋陽共5個項目已有五星級品牌進駐，另外4個項目在建時便都採用五星級的設計和材料，只是相應的五星級品牌尚未進駐。2021年包括在大連和西南的項目都將啓動優化計劃，其中大連項目的品牌引入自2019年就開始了，在2021年品牌將會逐步進駐，預計到年底會看到大連的品牌進駐情況與昆明、上海、無錫項目相差無幾。
“整體而言，加上武漢恆隆廣場、大連恆隆廣場，恆隆10個內地商場項目中將有7個是五星級級別。”
02
“偏科”恆隆：高端商場遠優於次高端商場
財務業績説明，恆隆在運營高端商場之上經驗豐富、優勢顯著。而離開一線城市，恆隆的運營策略及運營能力明顯分化，定位次高端的天津恆隆廣場與高端的無錫恆隆廣場，其數據表現佐證了這一點。非一線城市，才是恆隆運營能力的考驗場。
2020年，高端的無錫恆隆廣場總收入同比升26%至3.63億元，其中商場收入、零售額分比同比升30%、72%，下半年更是強勢反彈，零售額同比暴漲125%，作為一個開業已有7年之久的購物中心來説，漲幅驚人。
而次高端的天津恆隆廣場自開業以來就表現差強人意，2020年，天津恆隆廣場商場收入同比降10%至1.68億元。
從定位來看，“世界級”的高端定位是恆隆廣場的一貫作風，天津恆隆廣場初期定位即是以副奢侈品牌為主力的四星級購物商場，但從拿地到開業中間長達近10年，由於各方因素延誤，使得多個頂級奢侈品牌均已在位置、設計和施工均不如恆隆的其他購物中心落位，天津恆隆廣場也錯過了成為天津頂級購物中心的最佳時機，如今也很難從對手手中將大品牌搶過來。
錯失高端品牌的引進機會之後，原來的建築空間設計又讓天津恆隆廣場在調低定位的過程中面臨阻礙。
無論從外觀還是規模來説，天津恆隆廣場更像是一座大型交通建築。這種震撼對於消費者來説或許是一種吸引力，而恆隆方面也有意識的想要在室內延續這種空間感受。
天津恆隆廣場 圖片來源：恆隆集團官網
天津恆隆廣場平面動線 圖片來源：自制
天津恆隆廣場動線是簡單的“8”型環型動線，由西門開始走到最東邊這條筆直的動線，距離長達300m，如此筆直的長動線容易讓人產生疲勞。一層步行一圈700m，整個項目走下來需要5公里，可見項目空間尺度相當大。（若要完整每個店鋪前面都經過一遍，實際一層需要2×700m，整個項目需步行10公里），同時項目南北兩邊一共設置了8個主次入口。
但這座專為高端品牌打造的大型建築，降低定位難與其建築調性相互契合。天津恆隆廣場的遊逛屬性大於購物屬性，由於建築的空間尺度無法改變，後期調整難度可想而知。
而無錫恆隆廣場，主體部分是一個簡單標準的環形動線，各個角度都設置了主次路口，一層環繞下來的長度是300m，相比天津項目的空間尺度體驗就更為舒適。
在初期，無錫恆隆廣場完全複製了上海恆隆的招商部分，導致項目整體高冷，不接地氣。此後，無錫恆隆廣場增加了電影院以及其他蛋糕店、咖啡店等網紅品牌，在高端品牌之外，補充多類業態及網紅品牌；重新調整動線，帶動客流增長。同時隨着寫字樓和精品酒店的啓用，亦能帶來優質客羣，多功能的佈局組合使得無錫恆隆的商業生態系統更加完備。
無錫恆隆廣場 圖片來源：恆隆集團官網
天津和無錫兩個項目均地處城市核心優勢地段，且初期定位都較高，天津項目因切入時機延誤致使目標品牌丟失，錯過最佳發展時機。而無錫項目完成高端品牌引進後，經過市場觀察，及時調整，由不可直視的高冷向當地市場靠近，也使得項目越做越好。
在非一線及強二線城市之外，高端市場的容納量有限，受制於奢侈品品牌在二線城市中難以開出多家門店，使得此類高端商場必須得搶佔先機。先入者可以因此建立起堅實的防禦性優勢，後入者則面臨着殘酷的競爭，而恆隆廣場在二線城市的佈局時機大都略顯尷尬，瀋陽市府恆隆廣場的經驗同樣説明了這點。
03
高端商場面臨全國競爭，恆隆將與頭號勁敵SKP決戰杭州
對商業地產商來説，新增項目將對收入產生明顯貢獻。恆隆寄予厚望的杭州恆隆廣場將於2024年面世。杭州項目所在地塊一直是陳啓宗的心頭好，2004年恆隆開始物色上海以外的城市，彼時就已青睞杭州，接下來的14年裏，恆隆研究了很多杭州不錯的地塊，且現金充裕，但直至2018年才選定杭州地塊。
2021年1月18日，傳聞已久的杭州SKP項目正式簽約落地。從總體量上來看，杭州恆隆廣場項目總樓面面積達19.4萬㎡，而杭州SKP佔地近6.6萬㎡，計容建築面積達44.5萬㎡，堪稱航母級商業地塊，按照規劃計算可實現26萬方的商業體量，將成為目前最大的SKP。
高端商場的競爭，從來就不拘泥於一城一市，而應放眼於區域經濟圈、乃至全國範圍。國內奢侈品商場中赫赫有名的上海恆隆廣場，頭號勁敵當數北京SKP。兩個縱橫高端商場市場的玩家，不日將在杭州拼殺。回顧之前的表現，誰更有機會勝出？
//上海恆隆廣場小而精，北京SKP大而全
從區位上看，上海恆隆廣場、北京SKP都位於城市核心地段，但北京SKP所在的朝陽區建國路更具備區位優勢。
從體量上看，上海恆隆廣場僅有5萬㎡，北京SKP有18萬㎡，且類型屬於獨立百貨，其零售品牌更加全面，即恆隆廣場小而精，北京SKP大而全。
上海恆隆廣場 圖片來源/恆隆官網
北京SKP 圖片來源/馬蹄
品牌上，這兩個定位國內頂尖奢侈品的商場都有眾多的高端奢侈品品牌，紛紛開設旗艦店、精品店和概念店。
在品牌數量上，上海恆隆廣場120+，北京SKP770+。由於擁有更大的商業體量以及百貨模式下更多的專櫃點位，北京SKP在品牌數量上更加有優勢。而上海恆隆廣場作為購物中心，可以提供百貨沒有的餐飲、娛樂等一體的服務體驗。
從品牌的選擇性上來看，北京SKP已基本覆蓋了上海恆隆廣場已有的奢侈品品牌，且擁有更多上海恆隆廣場所沒有的優質品牌。
數據來源/公司官網、大眾點評
從品牌豐富性的角度來看，北京SKP上至頂奢、下至運動休閒，品牌層級跨度廣、豐富度高。而在品類上，SKP除了擁有重奢商場擅長的服飾/手袋/珠寶鐘錶之外，還有現今大熱的化妝品/香水品類，囊括眾多受歡迎程度較高的品牌，數碼電器品類中也有不少品牌，相比之下，SKP覆蓋消費客羣明顯較廣。
//上海恆隆重服務體驗，北京SKP善挖掘需求
從運營角度來看，兩者強吸金力背後，是其各自實力的體現。兩個項目在招商、運營、推廣方面均有不同的側重。
上海恆隆廣場圍繞“以客為尊”理念，推出各類貴賓計劃及尊尚服務等活動。打造全國性會員計劃“恆隆會”，通過“一對一”的定製化服務，提供私人導購服務、高端品牌活動名額等無價的獨家禮遇，在為顧客帶來貼心專屬服務的同時，亦提升了顧客的忠誠度。
北京SKP採用百貨直營化為主的模式運營。優勢在於直接管貨，對貨品的控制能力較強，通過貨源的引入、調整來吸引消費源，從而增強用户黏性，能更容易引入那些高奢品牌的限量款，或者是全球首發款。
發展自採專營，為消費者創造超值體驗。北京SKP的“SKP SELECT”專業店中，商品由來自全球的買手所採購。以買手店接近消費者，能夠讓SKP更好地把握市場需求，以適時作出調整。
SKP SELECT專營店 圖片來源/SKP
正如天津恆隆廣場與無錫恆隆廣場的覆盤對比，於單個城市而言，高端市場的容納量有限，必須確立先發優勢。
當恆隆和SKP都在杭州佈局時，要順應市場消費的趨勢及時做出調整，激發出顧客對於高端奢侈品的購買慾望。他們將如何發揮出各自的比較優勢，杭州市民又會更喜歡誰，誰才是高端市場運營的真正王者，時間很快將給出答案。