佳兆業站在千億門口的，籌劃了一場人事架構的大調整。開年至今，從董事會到CFO到下屬上市平台，佳兆業已換了14位將帥，涉及集團大本營、佳兆業美好、佳兆業健康等重要公司。
5月18日，佳兆業又發佈了新的人事任命吳建新為首席財務官，孫暐健為聯席首席財務官。
值得注意的是，集團董事局主席郭英成的兒女郭曉羣、郭曉亭今年也進入了核心管理層，這一場人事大換防標誌着新血液將深刻改寫佳兆業基因，領導財務面好轉的佳兆業衝擊千億戰場。
但同時，佳兆業也面臨着負債率依然偏高，多元化新業務尚未盈利等問題。新一代管理班底是否能有效降低負債、平衡新業務，將決定佳兆業未來的發展上限。
董事會和CFO“換血”
去年剛過20歲生日的佳兆業，正在進行一場前所未有的管理架構大調整。佳兆業集團現有9名董事會成員，其中2人今年新加入。他們是上海區域主席郭曉羣、集團首席營運官李海鳴，擔任執行董事。
佳兆業多年的老臣鄭毅，及另一名董事翁昊選擇了離開。
而現有的26名集團高管中，14人今年剛上任，包括曾是金地“三駕馬車”之一的副主席張華綱，首席執行官、首席投資官麥帆，集團高級副總裁吳建新，執行總裁、首席運營官李海鳴，副總裁、首席風險官楊明等。副總裁許焰林等離職。
佳兆業首席財務官一職近年頻頻換人。2016年之後，已經換過2人——黃志強、劉富強，都只在任兩年。劉富強去年剛完成淨負債率降至180%以下的目標，而今他因個人事務辭任。
5月18日起，五年老將吳建新正式為佳兆業管賬，擔當首席財務官。他將與空降的聯席首席財務官孫暐健聯手打造佳兆業的財務安全閥，二人分別負責境內、境外的融資和財務計劃。
不只大本營，子公司也發生了人事調整。4月份，兼任佳兆業美好執行董事的翁昊辭職，佳兆業投資部副經理郭曉亭、首席運營官李海鳴履新執行董事。大健康方面，張華綱接替郭英成擔當佳兆業健康董事會主席、提名委員會主席，劉士峯、許昊辭任董事。
本輪調整的亮點除了範圍廣、人數多，還有兩位接班人重磅加入。
郭英成的長子郭曉羣，今年28歲，畢業於倫敦大學學院社會學專業。2018年5月起任職佳兆業，從上海財富管理集團總裁助理，一路做到佳兆業集團執行董事。
而他的妹妹郭曉亭，今年26歲，畢業於哥倫比亞大學可持續管理專業。2018年1月加入佳兆業，從佳兆業集團控股投資部副經理做起，任職佳兆業美好執行董事後，將負責監督投融資業務。
早年危機時，主席郭英成一度離職避走香港，通過職業經理人遙控公司，而今54歲的他培養、交班年輕的90後接班人之意已顯。
隨着二代接班人、14位高管就位，預計新班底將一改從前“來去匆匆”之風，形成一個相對穩定的管理架構，會長期輔佐少主掌舵佳兆業新航向。
財務盤面修復
由鎖盤危機、破產風波，到債務重組，當年佳兆業的重重危機吸引了全行業目光，也重創了佳兆業的財務根基，但新班底接手的佳兆業已經恢復元氣，財務面持續好轉。
近年來，佳兆業把“調結構、降負債”視為風險控制的重中之重。財報顯示，2017-2019年底，佳兆業的淨負債率從300%、236%降到144%，年均降幅超過60%。融資成本也不斷下滑，佳兆業2019年的融資成本約為 8.8%，與主流房企進一步縮小差距。克而瑞研究中心統計，2019年房企新增融資成本為7.07%。
佳兆業的現金流逐漸增加。截至2019年末，佳兆業的現金及存款總額達369.8億元，同比大增61.3%。現金短債比約1.1，短期償債壓力較小。
截至2019年末，相較於流動負債318.9億元，佳兆業的速動比例達到1.1倍，現金流足以覆蓋短期債務。截至去年末有息負債率僅為29.6%，相比2018年末下降7.9個百分點。賬上現金及銀行存款合計近370億元，比2018年末大增61.3%。
綜合來看，佳兆業的財務面正處於2015年危機之後最好的狀態。
這很大程度上得益於此次上任的CFO吳建新的努力。他進入佳兆業後，積極推動財務職能向“業財融合”的戰略型財務角色加速轉型，實現企業財務與業務間的良性互動，為集團的戰略性決策提供支持。
脱離生死難關的佳兆業正站在一個新節點上，於是它開始積極佈局未來。除了管理架構調整，財務方面，佳兆業計劃持續降負債、做風控。四月的業績説明會中，高級顧問譚禮寧透露，未來融資方面將注重為長遠服務，爭取將淨負債率降至120%，融資成本再降1%-1.5%。
業績方面，佳兆業正處於衝擊千億的關鍵期。2019年佳兆業實現合約銷售額881.2億元，首席執行官麥帆表示，儘管受到新冠肺炎疫情影響，但會全力推進項目建設和銷售節奏，2020年的1000億元銷售目標保持不變。
當前佳兆業可售貨值 1800 億，按照56%的去化率即可加入千億俱樂部。國信證券分析師徐進表示“2020 年公司完成 1000 億的合約銷售目標是大概率事件。”
但佳兆業的歷史遺留問題還沒有徹底解決，財務隱患依然存在，淨負債率始終高於TOP50均值。徐進認為“淨負債率水平仍維持在較高水平，主要是由於公司舊改項目投入週期較長，轉化週期通常在 5 年左右。”
同時，銷售及管理費用率同比提升約1.2%，淨利潤率處於行業中下游，未來降負債的難度會越來越大，降幅將不會如近年一般可觀。
此外，佳兆業在過去幾年佈局大量多元化業務，很多出於試水的意圖，已經涉足綜合開發、城市更新、健康醫療、文化體育、物業管理、潮式餐飲、科技產業、深足俱樂部等超20個細分領域，無形中分散了對於盈利引擎的地產業務的專注度。
像大多數房企一樣，當前除了物業管理，佳兆業的新業務大多沒有盈利，在營收中佔比不足5%。如此複雜的多點佈局讓佳兆業的財務輸血壓力漸大，佔用大量資金，不僅分散管理精力，還給財報表現帶來拖累。
如今，佳兆業的多元化也到了“收斂聚焦”的時候。
從2014年到現在，佳兆業距離千億從未如此之近。
中達證券認為，充裕且成本合理的土儲能夠有效支撐公司未來增長與盈利能力。佳兆業土儲權益比約 76%，較高的權益比例為公司運營提供了空間。