文/樂居財經 徐酒眠
“2022年，對整個行業來説確實是一個重塑之年。”年初業績發佈會上，融創服務（01516.HK）管理層曾對新一年的行業發展做出判斷。
如今大半年過去了，在熱鬧的港股中期財報季落下帷幕後，回頭再看這句話，依然適用。
受房地產市場週期性調整和疫情多點散發等影響，今年上半年，上市物企的營收、利潤增幅較去年同期普遍有所放緩，開出“倒車”的也不在少數。
較早做出預判，並審時度勢謀變的融創服務，交出來一份不錯的答卷。今年上半年，其實現營收總額約為39.89億元，較2021年同期增長18.5%；錄得毛利潤約為11.27億元，較同期增長6%；調整後歸母淨利潤約為5.6億元。
主要業績指標穩定增長的同時，融創服務還延續了較為強勁的市場拓展能力。報告期內，融創服務市場拓展的合約建築面積約為2101萬平方米，較2021年同期的1293萬平方米增長約62%。其中，戰略及重點城市佔比超7成，城市管理密度持續提升。
在上游地產動盪變革中，物管行業隨之步入調整期，做為頭部物企之一的融創服務也直面挑戰。其在調整業務結構、加強市場拓展力度的同時，停下收併購步伐，轉向服務力提升。而其中的一步棋，便是對尚未動用的IPO募資款用途做變更，將原計劃用於收併購的部分資金劃撥到科技、社區生活業務，以及營運資金等用途中。
截至2022年6月30日，融創服務現金儲備依舊充沛，流動性安全係數較強。其約有40億現金在手，排在上市物企現金榜第八位。
業務結構持續優化
2022年上半年，房地產行業整體環境未有明顯改善，面對市場對下游物管服務的擔憂，融創服務在中報中表態，“堅決以市場化的角度對待非業主增值服務業務，進行戰略收縮，嚴格以款項可收回為原則，對有風險的業務堅決止損，對存續的業務優化成本配置、減編提效。”
非業增值服務戰線收縮，物業管理服務、社區生活服務與商業運營管理服務三大非地產核心業務穩步增長36%。
報告期內，融創服務非業主增值服務收入8.81億元，較2021年同期下降約18.8%。而物業管理服務、社區增值服務，以及商業運營服務三大板塊業務營收均實現較大增幅。
其中，商業運營管理服務收入同比增長率達133.4%，收入為1.10億元，在總營收中的佔比由上一年的1.4%提升至2.8%，毛利率達74.7%；社區生活服務收入同比漲幅達55.8%，收入2.94億元，在總收入中的佔比由上一年的5.6%提升至7.4%，毛利率約38.3%；物業管理服務收入27.04億元，同比增長32.2%，佔總收入的67.7%，同比提升6.9個百分點，毛利率約25.9%。
不斷挖掘社區增值空間，融創服務摸索出了一套集便民服務、空間運營服務、房產經紀服務以及美居服務等為一體的社區生活服務服務模式。其中，圍繞業主需求而開展的家政保潔、居家維修、社區商業及裝修管理等服務在內的“便民服務”成效顯著。
今年上半年，其便民服務收入破億，實現同比111.5%的增幅，從2021年同期的6684.6萬元增至1.4億元。
融創服務在業績報中表示，便民服務收入大增長一方面得益於到家業務加強主營聯動，擴大成熟產品的項目覆蓋面，滲透率提升;另一方面在於社區商業業務擴充商源品類，輔助新型運營工具，銷售額大幅提升。
市拓強勁獨立性增強
躋身資本市場，外拓能力逐漸成為檢驗物企獨立性的試金石。
2022年上半年，融創服務延續高質量市場化發展，市拓體系日益成熟，整體拓展能力進一步提升。
截至2022年6月30日，融創服務在管建築面積增至2.3億平方米，合約建築面積增至3.8億平方米。其中，在管面積中第三方面積佔比達40%，較2021年底提升3個百分點；合約面積中，第三方面積佔比約為38%。
市拓強勁帶來第三方規模增長，第三方收入佔比也水漲船高。2022年上半年，融創服務來自獨立第三方物業開發商開發的物業在管建築面積約9299.4萬平方米，貢獻收入8.73億元，較2021年同期的6312.00萬元增長約38.25%；在物業管理服務收入中佔比32.3%，較2021年同期增加約1.4個百分點。
今年上半年，融創服務市場拓展的合約建築面積同比增長約62%。市場拓展新增年度合同額中，非住宅業態佔比接近5成，約48%；其中，多個項目合同額超千萬，佔比達35%。
強化市場拓展，融創服務今年上半年開拓了小米北京元中心、無錫前海人壽聯合金融大廈等40餘家戰略大客户渠道，其中互聯網大廠與央企客户佔比超一半。
“商管+物管”協調發展，截至2022年6月30日，融創服務商業運營方面，已開業項目22個，管理面積308萬平方米；合約項目共35個，合約面積412萬平方米。報告期內，融創服務第三方外拓落子南寧如意坊、東莞中鑫廣場兩個項目。
削減併購金轉向服務力提升
今年上半年，物管行業併購數量明顯減少，多家物企開始轉向內部服務力的提升。專注內生力，融創服務便是其中之一。
在中期業績報告中，融創服務宣佈對尚未動用的募集資金用途進行變更。截至2022年6月30日，融創服務這筆資金餘額約為48.36億元。
考慮當前物業管理行業的變化以及優質且估值合適的收併購目標較少，融創服務董事會認為，分配部分所得款項淨額至科技、社區生活業務，以及營運資金等用途，可以提升資金的使用效率，“增強本集團內生增長的能力，促進本集團的健康可持續發展。”
事實上，作為物業服務企業，融創服務一直注重數字化能力提升，其通過輕量化人行、車行等產品建設，成本降低超90%，歸心APP優化升級，線上運營活動佔比提升，月活躍度提升45%。
根據公告，截至2022年6月30日未動用的45.72億收併購金，縮減至18.38億元，佔IPO募資款餘額的38%；升級智能管理服務系統，開展智慧社區建設系統及智能社區發展系統的資金在2.64億港元的基礎上，提升至5.80億港元，佔IPO募資款餘額的12%。
此外，原劃撥給拓展社區增值服務的2.71億港元、營運資金及一般企業用途的1.81億港元，截至今年上半年已全部使用完。此番調整，融創服務重新為這兩項分別劃撥了12.09億港元。
文章來源:樂居財經