文/樂居財經徐酒眠
上市55天，東原仁知服務（02352.HK）併購單迅速落地。
6月23日，東原仁知服務刊發公告稱，擬收購四川東藍商業管理有限公司（簡稱“四川東藍”）旗下2兩家物業公司，合計斥資1.412億元，相當於1.666億港元。
其中，收購浙江中都物業管理有限公司（簡稱“浙江中都”）100%股權的代價為0.795億元，相當於約0.938億港元；收購湖南金典物業管理有限公司（簡稱“湖南金典”）80%股權的代價為0.617億元，相當於約0.728億港元。
上市後首發收併購，東原仁知服務選擇一次性攬入兩個標的。不過，其IPO募資劃分的併購金，並不足以覆蓋全部對價。因此，隨同收購披露，東原仁知服務還公告了更改所得款項淨額用途。
今年4月29日才完成IPO上市的東原仁知服務，包括部分行使超額配股權在內，募集資金淨額合計約1.398億港元。按照規劃，其中65%將用於戰略投資、合作及收購，即約0.908億港元。
不過，這筆併購金被分為了兩部分，其中一部分用於收購非住宅物業標的，規劃比例35.7%，預計將於2022年7月-2023年6月期內使用；另一半部分用於收購住宅物業標的，規劃比例29.3%，將在2023年年1月-12月期內使用。
為了在2022年底前結算這次的兩筆收購代價，東原仁知服務決議，連同使用內部資源，以及更改所得款項淨額用途，在較早的時間內動用全部的IPO併購金。
數據顯示，截至2021年12月31日，東原仁知服務賬上的現金及現金等價物約為2.49億元。
1250萬平在管規模“進賬”
東原仁知服務不惜耗用全部的併購金也要拿下的兩個標的，有什麼魅力值？
根據公告，浙江中都成立於2000年9月，總部位於浙江省杭州市，主要從事提供物業管理服務，包括但不限於家政服務、保潔、洗滌及消毒服務以及施工管理服務。
湖南金典成立於2002年3月，時間比浙江中都晚一年多，其總部位於湖南省長沙市。與浙江中都住宅與非住宅兼顧不同，湖南金典的業務專注非住宅領域。
截至2021年3月31日，浙江中都的在管總建築面積約為480萬平方米。其中包括25個住宅物業項目、12個非住宅物業項目。而非住宅項目中，包括學校、政府大樓、商業物業、會議中心等。
同期，湖南金典的在管總建築面積約為770萬平方米，包括41個非住宅物業項目，涉及學校、醫院、銀行、政府大樓、公園、商業物業等。
據此，完成浙江中都與湖南金典的股權收購，合計能為東原仁知服務帶來約1250萬平方米的在管規模“進賬”。緊隨這兩筆收購完成，東原仁知服務在管規模將突破4000萬方。
數據顯示，截至2021年底，東原仁知服務的總在管建築面積約為2820萬平方米。
據樂居財經《物業K線》統計，截至2021年底，目前披露財報的49家港股物企中，東原仁知服務的在管面積與融信服務和寶龍商業相當，後兩者的排位分別是33、34。
同期，49家港股物企中在管規模在4000萬方及以上的，有22家物企。
併購協議區別對待
浙江中都與湖南金典的主營業務存在差異，東原仁知服務給出的收購PE也有所不同。以非住宅業態為主的湖南金典PE完勝浙江中都。
過去2021年度，浙江中都與湖南金典分別實現收益0.86億元、0.68億元，淨利潤率分別為7.2%、8.6%。
公告披露，截至2021年12月31日，浙江中都擁有人應占權益約為2830萬元，湖南金典擁有人應占權益約為1210萬元。
2021年度，浙江中都未經審核的税前淨利潤為824.9萬元，税後淨利潤為618.7萬元。按照7950萬元的對價計算，收購浙江中都的PE約為12.85倍。
同期，湖南金典未經審核的税前淨利潤757.0萬元，税後淨利潤為583.4萬元。而80%的税後淨利潤約為466.72萬元，按照6170萬元的對價計算，收購湖南金典的PE約為13.21倍。
據此，兩個標的的收購PE相差約0.36倍。
這兩筆交易的PE與東原仁知服務本身的市盈率相比並不算低，截至2022年6月24日收盤，東原仁知服務報收11.40港元/股，市盈率(TTM)約為4.85，總市值約為7.64億港元。
不過，與年內行業的收併購相比，東原仁知服務的這兩筆收購溢價也不算高。據樂居財經《物業K線》統計，2022年以來，上市物企一共發起了10筆收併購交易，收購PE均值約為13.84，東原仁知服務收購的兩筆則在12.85-13.21倍之間。
除了收購PE值存在微小差異，交易雙方對兩個標的釐定的收購協議也有不同。其中，對PE值更高的湖南金典，做出了三年的財務業績擔保要求，而浙江中都卻沒有約定這一項。
根據公告，截至2024年12月31日，湖南金典未來三個年度的總收益及淨利潤累計增長不得低於20%。其中，三個年度的總收益(扣除税項)不得低於約1.968億元，淨利潤不得低於2030萬元。
資料顯示，浙江中都與湖南金典的最大直接股東為四川東藍，向上穿透，最終由朱桂瓊、任維碧分別持股佔比51%、49%。
向下穿透，浙江中都與湖南金典是四川東藍唯二的兩家對外投資公司。其中，湖南金典的股東，除了四川東藍之外，還有一位名為張利羣的獨立第三方，持股佔比20%。
不過，在今年1月25日，張利羣已經將所持湖南金典的股權質押給了四川東藍。
根據湖南金典收購協議，業績履約擔保釐定日期為2025年4月30日。在到期後的10個營業日內，重慶東原需要協助張利羣解除這20%股權的質押手續。如未能辦成，重慶東原需要每延誤一日，就向張利羣支付相當於湖南金典代價0.05%的違約金。
不過，若任何業績承諾未達成，重慶東原也將有權向張利羣索賠，賠償金額最多不超過1300萬元。
收併購“瘋狂”
在大多數物企對收併購謹慎出手的市場環境下，東原仁知服務一口氣吞下兩個標的物的舉動，多少有點“瘋狂”。
而追溯其發展歷程，事實上，早在上市之前，東原仁知服務就按下了規模與業態的加速鍵。
與大多數房企下的物業一樣，成立於2003年的東原仁知服務最開始的使命是服務於東原地產。直到2016年，東原仁知服務才開始為來自獨立第三方的物業項目提供管理服務。
進入2019，東原仁知服務開啓密集的收併購節奏。這一年，其先是收購了重慶盛都100%股權，將服務業態擴張至非住宅領域；其後收購了湖北中禾100%股權，擴充經營規模的同時，也擴大了服務地域。
而後，其又以1100萬元的代價，再次收購了綿陽瑞升50%的股權，進一步擴大川渝市場；為豐富社區增值服務，還在當年底收購了原集文化100%股權。
進入2020年，東原仁知服務相繼斬獲了瀘州跨越、皆斯內集團、盛康集團三個標的。
其中，收購皆斯內集團100%股權，是東原仁知服務籌備上市過程中最大的一筆交易，總代價約8893.52萬元。大手筆收購也帶來了“大豐收”，其業態進一步延伸至寶馬、奔馳、博士等世界500強外資工廠和位於國內的外國使領館等。
而收購盛康集團51%的股權，東原仁知服務將醫院及醫療綜合體納入多元物業組合，進入了專業化較高的領域，並進一步增厚了非業主增值服務。
收併購增規模，豐業態的同時，也助力東原仁知服務成功躋身了資本市場。
2019年-2021年，其合約建築面積由1980萬平方米增加至4290萬平方米，漲幅約117%；在管建築面積由1190萬平方米增加至2820萬平方米，漲幅約137%。其中，非住宅物業的在管面積由120萬平方米增至770萬平方米。
同期，來自獨立第三方的物業項目總在管建築面積由約280萬平方米增至約1410萬平方米，三年間增加逾5倍；對應地，來自母公司迪馬股份的總建築面積佔比由76.7%下降至50%。
文章來源:樂居財經