作者 | 王澤紅
出品 | 焦點財經
張女士能明顯感受到，今年訂單越來越多。她是綠城管理的董事會秘書，對外交流比較多，感知也更加敏鋭。
在綠城管理內部有一個現象，今年上半年新拓結構裏面，國企和央企客户佔比與往年基本一致，但從下半年7月1日至11月底，國企和央企明顯變多，金融機構明顯變多，城市更新項目明顯變多。
按照往年同期，綠城管理今年給到投資人的指引原是20%增長，但在半個月前，這個指引被調整提升至30%，就是持續經營規模及利潤的增長。
體現在業績上，三季度新拓代建項目合約總建築面積達464萬平方米，較去年同期增長約91.4%；新拓代建項目代建費預估16.1億，同比增長約98.5%，綠城管理三季度新拓規模幾近翻倍。
另一家上市代建企業中原建業，下半年以來新拓增速也明顯提升，從7月至10月底的五個月，增速分別達43.4%、23.5%、32.2%、63.5%，遠高於前半年21.5%的增長。今年前11個月新拓增速達22.4%，大本營河南省外增長更是達到43%。
2021下半年，房地產行業轉折劇變，企業的違約事件和信用危機交替發生，市場也風雲驟變，從多家房企公佈的11月銷售業績看，除萬科、招商蛇口、中國鐵建和濱江集團等少數TOP房企環比增長外，百強房企單月業績延續了7月以來的下跌趨勢。
國家統計局12月15日數據也顯示，全國商品房銷售面積、銷售額增速在逐步下滑，前11月商品房銷售面積15.8億平方米，同比增速降至4.8%；商品房銷售額16.17萬億元，同比增速降至8.5%。
在市場持續轉冷的下行週期中，代建細分領域企業卻走出逆週期狀態，特別是綠城管理的發展，更顯酣熱。
地產開發市場壓力增大，代建市場需求卻提升。看似是個偽命題，卻實實在在成為一個真命題，逆週期增長的邏輯是什麼？
大環境變化成催化劑
代建為何能走出獨立行情，上海證券在研報中給出三種分析：一是小房企操盤壓力大，需要品牌背書；二是保障性租賃住房、安居工程等公共服務和城市更新需求；三是代建市場發展迅猛，中小開發商代建需求愈加旺盛。
背後深層次原因，既有市場因素，也有政策因素。根據中指院數據，中國代建市場的潛在市場規模將由2020年的6.84億平方米增長至2025年的9.11億平方米，成長空間巨大，預計到 2025 年，代建行業市場收入能達到317億元。
另一方面，政策調控進入常態化階段，在市場上下行趨勢背景下，中小開發商由於信用評級不高，尋找專業代建公司可以更好規避開發風險；而且，保障性租賃住房、城市更新相關政策密集落地，利好代建企業形成新經濟增長點。
大環境的變化，成為代建行業逆勢增長的催化劑。
“存量市場空間巨大，政策確實利好城市更新、租賃用房建設、產業用營等城市服務，可以支撐綠城管理形成新的增長點。” 從今年的業績增長為立足點，張女士分析道，從7月份房地產形勢發生變化來看，政策導向利好我們這種專業服務商。
受供給側影響，房地產質量提升、服務升級成為未來方向，房地產開發更需要專業管理及品質營造能力。金融端、土地端和消費端的政策調控下，投資與開發相分離的輕資產模式符合政策趨勢，所以表現出更高的增長態勢。
特別是政府、國企和金融機構逐步成為房地產市場的主體，專業的開發服務需求空間巨大，專業服務的價值更加凸顯。
向國企央企、金融機構傾斜
這一點，張女士感知很細膩，今年三輪集中供地，特別是後兩輪“國進民退”趨勢很明顯，央企、國企和城投公司承載了更多的土地開發任務兜底，但他們很難與開發商合作，因為合作讓渡股權涉及國有資產流失，想要讓程序合規，需要另尋他法。
他們擁有地產資源，融資成本也低，但缺乏專業的開發能力，而通過採購打包服務、委託給綠城管理這類代建企業，是一種很好的選擇。
而且從政策面來看，國企、央企和城投公司未來在城市建設將會有更多的主動權和業務機會，這是一個比較明顯的趨勢，這使得綠城管理天然與國企的合作機會越來越多。
雖然綠城管理和中原建業服務的客户羣體，有一部分是中小開發商，但兩家企業有一個共同點，服務的開發商都是有土地紅利的企業，並不是近兩年頻繁拍地的那批企業，在綠城管理的在建面積中，國企和政府的客户佔比達70%左右，龍頭開發商佔比其實並不大，這也是今年業績突出的原因之一。
與中原建業不同的是，綠城管理還有一類客户羣體——金融機構。在中國的信託規模中，涉房類信託規模佔比很高，僅次於金融，但壞賬率也比較高，但金融機構通常缺乏房地產開發團隊，亦無後期價值變現資源體系，這也使得代建企業的機會點越來越多。
“近期恆大的一些土地被政府收回之後，有一些國資背景的基金開始介入和統籌，便會選擇綠城管理來代建開發。恆大的量太大，我們接觸到的一些項目已經有兩個項目馬上就要簽約。”張女士透露道。
“綠城管理有一個業務部門叫發展中心，基於客户結構的調整，綠城管理2022年定的指標中，要求客户類別要向國企、央企、政府這個結構傾斜。具體比例還沒有確定，但給到的指引是這個趨向。”
綠城管理是純服務業，哪裏有客户就去哪裏。從趨勢走向來看，會向國企、政府和金融機構這一類客户羣體靠攏，因為相比於中小開發商，他們的主體信用更好，風險相對更低。
民營房企的一條出路
大環境對代建行業的利好，再加之綠城管理和中原建業的真實案例，為民營房企帶來一條新的轉型之路。
更為關鍵的是，代建企業不僅是輕資產服務屬性，無需依賴資產開支及債務融資，沒有負債；而且利潤率遠高於傳統房企，中原建業上半年淨利率高達57.1%，綠城管理上半年毛利率47.5%，這是利潤不斷下滑的房企所不能比擬的。
無論是從十年長週期，還是近三年的短週期來看，代建行業都表現出更強的景氣度。特別是在應對房地產行業下行週期時，有更強的發展後勁，逆週期特點非常明顯。
“房地產市場已經走到了投資和開發相分離，即所有權和經營權分離的趨勢。我個人認為，大部分公司應該都會向代建這條路去靠攏。”
在張女士看來，未來房地產會走兩個極端：一種是由頭部企業主導的帶資代建；另一種是類似美國鐵獅門、新加坡凱德，大型金融機構來統籌，代建企業來提供專業服務的能力輸出。
從整個行業來看，實際上已經有一批房企開始向輕資產經營模式轉型，如雅居樂旗下的雅居樂房管、金地集團的金地管理、當代置業的當代綠建，以及華潤置地等，都取得了不錯的發展，連同綠城管理和中原建業在內，他們目前共佔整個代建行業市場份額的56.8%。
看似市場集中度很高，但未來的市場蛋糕卻很大。中指院預計，未來5年中國代建市場在新訂約總建築面積方面將以23.5%的複合年增長率持續增長，合約銷售額將達3.2萬億元至7.3萬億元之間。
留給轉型企業的蛋糕，還很足。