11月28日晚，證監會官網發文“證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問”。其中，在支持房地產企業股權融資方面，證監會決定在股權融資方面調整優化5條措施，主要包括恢復併購重組、恢復再融資、支持港股企業再融資以及發揮REITs和私募基金的作用。
在多位業內人士看來，證監會5條措施的出台，標誌“第三支箭”正式落地。中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，此前，貸款融資“第一支箭”、債券融資“第二支箭”已經落地，此次支持房企股權融資“第三支箭”落地，表明“三箭齊發”支持房企融資。
調整優化5條措施，涉及併購重組、再融資、REITs等
具體來看，在“恢復涉房上市公司併購重組及配套融資”方面，新政允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司。允許房地產行業上市公司發行股份或支付現金購買涉房資產。
劉水指出，允許重組上市，這將加快出險上市房企重組，加快化解房地產風險，加快房地產風險出清。
在“恢復上市房企和涉房上市公司再融資”方面，新政允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用於政策支持的房地產業務。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業。
此外，在支持港股企業融資方面，與境內A股政策保持一致，恢復以房地產為主業的H股上市公司再融資；恢復主業非房地產業務的其他涉房H股上市公司再融資。
“這表明監管部門支持H股上市房企再融資，促進房企融資恢復，緩解房企流動性緊張局面，防範房企風險繼續擴大。”劉水説。
值得一提的是，REITs和私募基金也將發揮積極作用。在發揮REITs作用方面，新政推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優質房地產企業依託符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。
在發揮私募股權投資基金作用方面，新政指出，要開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施，促進房地產企業盤活經營性不動產並探索新的發展模式。
證監會5條措施“支持房地產企業股權融資”，內容全面。“既有併購重組、上市房企再融資，還可以應用REITs盤活存量資產、引入私募投資基金等，能夠多種方式支持房企融資。”劉水分析説。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，此次股權融資方面涉及五項工具，尤其是在重組、再融資、私募這幾個領域影響最大，其對於當前上市房企融資渠道的拓展具有積極作用。尤其是疊加此前的商業銀行信貸密集投放、民營房企發債給予擔保等，應該説此類融資工作非常全面，有助於全面快速改善房企資金面。
“三支箭”齊發，全面支持房企融資
關於“第三支箭”，此前已有信號。
在上週舉行的2022年金融街論壇年會現場，證監會主席易會滿表示，要密切關注房地產行業面臨的困難挑戰，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，繼續支持房地產企業合理債券融資需求，支持涉房企業開展併購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資。
證監會5條措施的出台，意味着金融支持房地產的“第三支箭”正式射出。
嚴躍進分析稱，股權融資工作相比債券融資具有不增加負債規模、增強投資者對於房企投資的長期性等特點，且資金的用途方面更加廣泛和到位，甚至可以避免“房企債務兑付”的尷尬問題。這就要求各類房企用足此類政策，真正改善房企的資金狀況和現金流。此類工作做到位，也將為相關房企後續企業地位修復、投資者關係改善、銷售業績改善等帶來積極的作用。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，信貸和債券，面對的融資主體、融資規模是有限的，而且在信貸投放、債券發行方面，需要開發商提供合格抵押物、擔保和反擔保。出於對房地產風險的擔心，市場預期的謹慎，加上合格抵押物、擔保和反擔保不足，前面兩支箭發出的效果如何，業內很多人並不是很樂觀。資本市場融資啓動，多了一個很重要的渠道，連同“第一支箭”“第二支箭”一起，能夠形成資金利好的疊加效應，從而提振貸款金融機構、債券承購人的積極性，提高這兩支箭發出的效果落地。
截至目前，“三支箭”已經全部射出。何為“三支箭”？2018年，為化解民營企業、小微企業面臨的融資困難，央行會同有關部門，採取“三支箭”的政策組合，支持民營企業拓寬融資途徑，解決民營企業“缺水”難題。其中，“第一支箭”是民營企業信貸支持，“第二支箭”是民營企業債券融資支持工具，“第三支箭”是民營企業股權融資支持工具。
在“第一支箭”方面，央行已在年內第二次降準。11月25日，央行發文，決定於2022年12月5日降低金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。此次下調後，金融機構加權平均存款準備金率約為7.8%，降準共計釋放長期資金約5000億元。
值得關注的是，“第二支箭”也加速落地，6家房企已經披露儲架式註冊發行，合計規模超千億元。
中國銀行間市場交易商協會稱，“第二支箭”延期並擴容政策實施後，中債增進公司增信民營房企發債工作納入“第二支箭”統籌推進。截至目前，中債增進公司已通過公開業務郵箱收到近百家民營房企增信業務意向，正在按照相關機制積極推進業務開展。
新京報記者 段文平
編輯 武新 校對 賈寧