華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 張慧敏 李未來 深圳報道
近日，老牌粵系房企廣州珠江實業集團有限公司（下稱“珠江實業集團”）也開啓了物業板塊分拆上市，其全資控股的廣州珠江城市管理服務集團股份有限公司（下稱“珠江城市服務”）向港交所遞交了招股書。
值得注意的是，城市公建服務在珠江城市服務的收入中佔比最大，受到市場廣泛關注。有專家表示，基礎設施類物業不太容易頻繁變更物業公司，所以物業企業可以長期持續地為這類公共物業服務。不過，如果物業企業想進入其他城市拿公共物業的項目，其難度也會比較高。
公建和文體服務是“亮點”？
近年來，在“三道紅線”“土地集中供應”“房貸集中度管理”等政策的影響下，房企融資難度加大，拆分物業板塊上市成為大多數房企新的融資方式。不過，儘管物業的發展前景被資本市場普遍看好，但是想要在眾多的物業上市公司中脱穎而出，受到資本的青睞，這似乎也不是一件容易的事。
招股書顯示，珠江城市服務成立於1987年，是立足廣州、深耕大灣區、輻射中國其他地區的綜合城市服務提供商。
珠江城市服務的業務線有三條，即城市公建服務、城市生活服務、城市文體運營服務。城市公建服務即為政府機構辦公樓、公立醫院、學校、公園、酒店、購物中心、產業園等物業提供物業管理服務；城市生活服務即為住宅物業提供基本的物業管理服務和社區增值服務；城市文體運營服務即為體育館和運動場館提供管理和運營支持。
招股書顯示，截至2020年12月31日，珠江城市服務的在管項目共有431個，簽約建築面積及在管總建築面積分別為3640萬平方米及3190萬平方米。業務覆蓋大灣區的廣州、佛山、珠海、東莞、惠州、江門、肇慶7個城市，廣東以外的城市分佈於13個省份。財務數據方面，2018年-2020年，珠江城市服務的總收入分別為7.59億元、8.61億元、8.81億元。
中指院數據顯示，截至2020年，百強物業的平均在管面積為4879萬平方米，平均在管項目為244個，收入均值為11.73億元。可以看出，珠江城市服務的年度收入和在管面積都不及百強物業的平均值，規模不算大。行業內普遍認為，規模較小的企業應該有自己的特色，形成差異化競爭優勢。
那麼，珠江城市服務靠什麼來贏得市場呢？其招股書顯示，珠江城市服務致力於成為中國綜合智能服務及文體運營服務的領先提供商。為了實現這一目標，珠江城市服務制定了業務戰略，表示要鞏固大灣區的領先地位，將業務拓展至長三角地區的一線、新一線及二線城市，實施“城市+物業”的發展模式，探索“文體+物業”的發展模式，實施“智能技術+物業”的開發模式，完善人力資源體系。
招股書顯示，截至2020年底，珠江城市服務在大灣區管理的總建築面積佔比為68.4%；另外，大灣區物業服務產生的收入佔其總收入的77.3%。可以看出，珠江城市服務的大部分業務集中於大灣區，向外拓展的空間還很大。
對於珠江城市服務來説，“城市+物業模式”或許是其主要亮點。從珠江城市服務近三年的的收入來看，城市公建服務在三條業務線中佔比最大，2018年、2019年、2020年收入佔比分別為50.4%、49.5%、47.5%。
珠江城市服務表示，將利用其在公共物業管理領域的豐富經驗及控股股東珠江實業集團在廣州市的資源拓展服務範圍，從服務樓宇、社區拓展至街區、城市，以市場化手段承接公共服務職能。
58安居客房產研究院首席分析師張波對《華夏時報》記者表示，一般情況下，與城市相關的基礎設施類物業不太容易頻繁變更物業公司，所以物業企業可以長期持續地為這類公共物業服務。與此同時張波也表示，如果物業企業想進入其他城市拿公共物業的項目，其難度會比住宅物業高，因為城市基礎設施類公共物業的服務差異度與住宅比起來更大。
另外，“文體+物業”的發展模式也是其主要亮點。招股書顯示，在三條業務線當中，珠江城市服務的文體運營服務的毛利率最高，近三年基本在40%以上，而城市公建服務和城市生活服務的毛利率在20%左右。珠江城市服務表示，城市文體運營服務的毛利率較高的原因是勞動密集性較低。
儘管文體運營服務的毛利率較高，但是從目前來看，文體運營服務的收入佔比較低。招股書顯示，2018年、2019年、2020年珠江城市服務的文體運營服務收入佔比分別為15.2%、15.5%、15.0%，在三條業務線中收入佔比最小。
資產負債率超過80%
總體來看，珠江城市服務的收入有大部分來自第三方。2018年、2019年、2020年，珠江城市服務來自於獨立第三方的收入佔比為89.0%、88.1%、88.6%，來自珠江實業集團及其合營企業、聯營公司及關聯方的收入佔比為11.0%、11.9%、11.4%。可以看出，珠江城市服務與一般的物業公司不同，對母公司的依賴程度較低。
不過，從利率水平來看，珠江城市服務的利潤率並不出彩。2018年、2019年、2020年、珠江城市服務的毛利率分別為22.8%、23.9%、27.3%。據樂居財經統計，2020年42家上市物企平均毛利率達 29%，如此看來，珠江城市服務的利潤率還有待提高。
對於上市募集資金的用途，珠江城市服務表示，將用於收購其他公司、擴大及豐富增值服務、投資技術系統、一般業務運營及營運資金，而對於資金的具體比例分配，招股書中還沒有明示。
值得注意的是，作為一家物業公司，珠江城市服務的資產負債率較高。2018年-2020年，珠江城市服務的資產負債率分別為66.3%、83.6%、81.3%。一般情況下，上市公司的資產負債率超過80%就算較高。張波表示，一般情況下，物業公司的現金流水平相對來説比較穩定，再加上是偏輕資產的運營模式，所以資產負債率理論上不會特別高。
對於利潤率、負債率等問題，《華夏時報》記者致電珠江實業集團的官方電話，其工作人員表示，不能傳達採訪事項。隨後，記者給珠江實業集團及相關工作人員發去了採訪提綱，截至發稿，未收到回覆。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧
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【來源：華夏時報】
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