五年外拓50個，華潤萬象生活加速“輕資產”管理輸出

　　3月30日，華潤萬象生活（1209.HK）舉行2020年線上業績發佈會。作為上市後的首份財報，數據表現非常亮眼。

　　• 全年實現綜合營業額人民幣67.8億元，按年增長15.5%，實現淨利潤人民幣8.177億元，按年增長124.1%。

　　• 其中，2020年總零售額827億元，按年增長14%，總營業額112億元，按年增長7%，經營利潤率51%。

　　• 商業運營服務收入28.95億元，按年增長20.8%；商業運營及物業管理毛利率41.8%。

　　目前，華潤萬象生活商業運營及物業管理業務佈局56個城市，已開業項目59個。其中屬於母公司華潤置地自持項目的商業項目45個。　　

　　華潤萬象生活總裁喻霖康表示，2021年是華潤萬象生活上市第一年，也是“十四五”第一年，華潤萬象生活將堅持長期主義的理念，進行高質量大規模的拓展。到2025年，第三方拓展至少50個購物中心，實現在營購物中心150個。

　　"輕資產"加速，外拓項目佔比將達50%

　　華潤萬象生活目前管理的在營商業項目，基本是母公司華潤置地或華潤集團旗下物業。

　　在拆分之前，華潤置地商業內部有獨立的商服事業部，專門承接華潤集團原萬家旗下商業項目的運營管理業務。此或可以看做是華潤萬象生活的第一階段的“輕資產管理輸出”。2020年，華潤集團注入華潤置地的4個資產包，其中就包括長白萬象匯和布吉萬象匯這兩個管理輸出項目。

　　2020年，華潤置地拆分商業和物業科技，打包併入旗下物業管理及商業運營平台“華潤萬象生活”，並於12月9日成功登陸港交所。從目前華潤萬象生活管理的項目來看，除了置地的45個商業物業外，仍代管着華潤集團的14個在營商業項目。

　　在登陸資本市場之前，華潤萬象生活總裁喻霖康就公開表示，下一步會在重資產和輕資產管理和存量改造三個方面發力，加速擴大商業運營的規模。

　　據此前報道，目前華潤萬象生活各大區都在積極拓展外部項目，合作方式包括管理輸出、承租經營、商管公司收併購。

　　據財報披露，去年華潤萬象生活簽約了8個第三方項目，其中五個已開業，三個籌備中，分別是首個第三方高端定位項目——蘭州萬象城，該項目也是西北片區首個高端定位項目，項目將於今年開業；華北首個輕資產管理項目——石家莊高新萬象匯；與瀘州萬象匯同一業主達成進一步合作，簽約遂寧萬象匯項目。

　　在業績會後，華潤萬象生活商業華西大區、華南大區、華南大區亦相繼公佈了四個輕資產管理輸出項目信息。

　　• 3月30日業績會當天，華潤萬象生活商業華東大區與OPPO簽約，將為杭州OPPO全球移動終端研發總部商業提供輕資產管理輸出服務。

　　• 3月31日，華潤萬象生活商業華南大區官宣，已在深圳獲得兩個輕資產管理輸出項目，分別是懷德股份位於寶安福永的大型綜合體項目商業；合正集團位於龍崗龍騰的超大型綜合體商業。

　　• 3月31日，華潤萬象生活商業華西大區官宣，與九洲投資集團就綿陽涪城區躍進路商業項目達成合作。

　　根據規劃，華潤萬象生活在2021年要實現外拓購物中心項目達到10個。

　　按照華潤萬象生活披露的“十四五規劃”，2021年到2025年，團隊需要外拓項目（非華潤系項目）達到50個，目標到2025年實現在營購物中心達到150個。

　　數據説明：2004-2019數據來源華潤置地財報，2021數據來源華潤萬象生活財報製圖：羅嘉欣

　　這意味着在未來4年時間內，該公司的管理項目數量將是現有規模的2.5倍（目前59個）；平均每年新增（包括管理輸出）項目要達到23個左右。

　　而在重資產方面，據華潤置地官微披露的消息，2021年將新開11個購物中心，2022年將新開11個購物中心。其中華東區域6個， 華南區域9個，包括萬象城、萬象匯、萬象天地三大產品線。

　　顯然，母公司華潤置地的“重資產”開發速度，是無法完全滿足“華潤萬象生活”的發展目標。

　　在母公司之外尋找優質項目，成為了華潤萬象生活團隊追求“規模化”道路上非常緊迫的任務。

　　頭部玩家陸續進場，“輕資產”賽道白熱化

　　毫無疑問，如果華潤萬象生活未從華潤置地拆分出來，外拓項目可以視為是華潤置地商業的“輕資產”管理輸出動作。當華潤萬象生活作為純商管物業服務上市公司，其必然將走上與其他物業公司一樣的發展路線，加速度搶佔市場份額，形成“規模化”優勢。

　　資本推動的大背景下，外拓優質項目資源就顯得非常重要了。國內商業地產進入發展“新階段”，凸顯頭部商管企業輸出管理能力的“規模之戰”正將打響。

　　在此之前，大悦城控股、印力集團均有市場反響不錯的輕資產代表作品露出。“輕重結合”發展模式，也是兩個企業未來的發展戰略。

　　而就在一天前，萬達商管集團與珠海市政府簽約，將萬達商管輕資產公司落地珠海橫琴，為此，珠海國資委甚至作為戰投注資30億支持。此舉，也意味着萬達商管這幾年強調的“輕”，成為了萬達商管的“主”發展模式。

　　另一廂，在今年的3月9日，國內另一商管頭部玩家龍湖商業，也正式發佈「知輕重 有所為」官宣海報，宣佈全面啓動輕資產模式。事實上，早在2020年，龍湖集團旗下的龍湖智慧服務集團就已經在試水“商業輕資產”管理輸出業務，目前有簽約珠海融德廣場和南寧昭陽廣場，兩個項目均以“純管理輸出”方式，不涉“品牌輸出”。

　　“如何更快搶佔存量市場，挖掘存量商業機會。”是這幾年國內主流商管企業的關注的焦點。

　　除了上述企業，一些新晉的實力商管企業，也在不斷探索輕資產模式，如近年來發展迅猛的寶龍商業，亦在開拓輕資產項目。

　　然而，伴隨着頭部玩家們陸續進場，未來商業地產的運營管理服務競爭亦將更加激烈，亦將加速商業市場的“弱肉強食”。

　　從另一方面，行業將更趨向“專業化”。尤其是擁有龐大存量商業資產的中小型開發商，專業商業管理團隊進入，將更好的幫助這些企業盤活存量資產，創造退出機會。