話企丨“500億夢”落空、物業股價跌6成 當代置業綠色之路難行

2021年伊始，各家房企年度成績單正在陸續揭曉。

過去的2020年，是不同尋常的一年，年初的新冠疫情給各行各業都帶來了巨大的挑戰，房地產行業亦是如此。與此同時，疫情也催生了消費者對綠色、健康的居住需求。

然而，在“綠色跑道”領跑多年的當代置業，卻並沒有帶來令人眼前一亮的成績，反而陷入了一個“怪圈”：曾經承諾的500億銷售目標終成泡影，旗下的物業第一服務股價更是在短短2個多月便跌去了將近6成。

當代置業究竟緣何至此？

“500億夢”落空

在綠色建築上，當代置業一直期望覓得一片藍海。2019年，當代置業執行董事兼總裁張鵬在接受媒體採訪時表示，當代置業並不是一家單純追求規模的上市公司，2019年以來，當代置業一直專注於綠色科技地產的打造，試圖憑藉差異化核心競爭力來對抗週期。

但卻未能如願。1月5日，當代置業發佈截至2020年12月31日止十二個月未經審核營運資料。數據顯示，2020年全年，當代置業實現累計合約銷售額約422.12億元，同比增長16.6%。

若按照下調至420億元的目標計算，當代置業踩線完成全年業績目標。而這也意味着，張鵬早在2017年業績會後就反覆呼喊的500億元目標落空。

但500億元的門檻，對企業而言意義重大。旭輝董事長林中在接受媒體採訪時曾表示，500億是衡量房企的門檻之一。房地產行業在一定時期內還是資源導向型行業。所以，企業要有一定的規模才能完成對行業三個資源，即土地、資金、人才的配置，也才能形成更強競爭力。

但在多位業內專家看來，當代置業在2020年與500億元失之交臂之後，未來再想進入500億陣營會愈發困難。資深業內專家李雄分析稱，從整個大環境來看，近年來，很少有中小房企能夠順利發展，今後隨着‘三道紅線’擴圍，這些中小房企日子就會更難過，現在行業對中小型房企不太友好。

克而瑞研報同樣指出，未來，隨着市場資源向優勢企業集聚，中小規模房企的增長空間也進一步受限，“三道紅線”將對企業的資金實力和運營管控效率提出更高的考驗。

克爾瑞判斷，儘管2020年房企業績在一定程度上受到疫情衝擊，但是整體規模持續放緩趨勢已定，可以預計，2021年市場考驗只會有過之而無不及，銷售態勢不容樂觀，或有越來越多的房企面臨負增長困境。

李雄預計，當代置業未來再衝刺500億元，壓力不容小覷。

陷入惡性循環

在李雄看來，綠色發展的概念要大於其實際效益。“現在房企成本本身就很高，綠色建築是要真金白銀砸錢進去的，這就進一步提高了企業的成本，利潤就會被吞噬。”

而利潤表現則進一步影響了企業的評級。1月6日，惠譽確認了當代置業的長期外幣和本幣發行人違約評級展望“穩定”。但受限於其利潤率低於同行且規模較小，其評級只達到“B”。

惠譽預計，到2020年，當代置業的EBITDA利潤率將保持在18%左右，仍低於'B'評級同業20%-25%的水平。

“開發企業是相當看重評級機構的認定，這幾乎直接影響了企業發債利率的高低”。李雄告訴財經網，他表示B級在行業內來看其實不高，算中檔評級。

而融資成本高企正是當代置業難以逾越的障礙。1月12日午間，當代置業發佈公告稱，公司發行2.5億美元綠色優先票據，票面利率高達9.8%。

這並不是個例。2020年，當代置業在上半年先後發行兩筆總額為2億美元和1.5億美元、固定年利率分別為11.8%和11.95%的優先票據，下半年也發行多筆利率超過11%的綠色優先票據。

而與之形成鮮明對比的是，2020年房企境內外融資成本“普降”。克爾瑞數據顯示，2020年房企的新增債券類融資成本為6.13%，同比下降了0.95個百分點，且85%的房企融資成本實現了下降。其中，境內債券加權平均融資成本為4.41%，同比下降0.91個百分點；境外債券成本為7.89%，同比下降0.15個百分點。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜分析稱，造成這一局面的並不是綠色發展路線的問題，而是企業受制於自身資源以及運營管理水平的問題，這導致其不能從中獲得較高的溢價能力，反過來也影響了綠色發展路線的實施和落地。

如今，漂浮在半空中的“綠色”標籤不僅沒有為當代置業帶來規模效益，反而讓企業形成了一個惡性循環：成本提高-利潤被吞噬-評級偏低-發債成本提高-利潤被進一步吞噬。

物業同受其苦

儘管深受其苦，但當代置業無意放棄“綠色”這一發展方向，反而開始將物業推上了同樣的道路。

在招股書中，第一服務罕見的明確提出了“綠色物業服務”概念，強調在物業全生命週期、各階段為住宅及非住宅物業客户提供數字互聯、綠色、健康的人居體驗。

經濟學家、財經評論員郭施亮則對第一服務的綠色服務持謹慎態度。他表示，即使招股書有提出新概念，但對市場來説，在沒有見到實質性成效之前，市場還是保持謹慎。

實際上，自10月22日上市至今僅僅不到三個月時間，第一服務股價便跌去將近6成。據同花順數據顯示，截至1月12日收盤，第一服務報收1.06港元/股，較發行定價2.4港元/股下跌57%。

而同期，內地物業管理板塊整體呈現上揚態勢。據同花順數據，截至1月12日收盤，內地物業管理板塊報收1021.505港元/股，較10月22日開盤價974.085港元/股增長4.9%。

柏文喜表示，這也可以看出第一服務股價大幅下滑，實際上除了受物業板塊整體回調之外，還和物業個股表現分化下的自身基本面有關，缺乏業績和成長性支撐的個股下跌幅度較大都是邏輯之中的事情。

“目前物企存在的通病就是自主擴張有難度”，李雄表示，物企規模的大小當前仍與母公司開發企業的發展狀況呈正相關。

柏文喜稱，大幅下滑的股價也説明，第一服務為集團帶來融資便利的可能性會隨之下降，如果強行融資的話，則融資成本可能就變得非常不划算。

他判斷，當代置業和旗下的物業第一服務作為行業裏沒有明顯優勢的中小型企業，未來需要走專業化、精深化的路線以提升自身的競爭力，進而來維護企業的可持續發展能力，否則被邊緣化是很難避免的。

文/王亞靜（責編：高雅）