金輝控股:非典型房企的綠色平衡

作者|綠蠟

出品|焦點財經

創始人林定強依舊沒有出現在中期業績會的現場，取而代之的是兒子金輝控股執行董事兼執行總裁林宇。當“規模+槓桿”並非房企生存發展的良性之道，對高質量的定義成為房企對市場新的理解。

林宇稱：“對於全年目標我們沒有做調整，但是相比去年972億的銷售額，會有一個穩步的增長。金輝今年更關注有質量的增長，不盲目追求規模。”

半年報顯示，2021年上半年，金輝控股確認收入達160.7億元人民幣，同比增幅44.1%；實現毛利潤33.9億元，同比增長33.2%；實現淨利潤20.1億元，同比增長92.4%。同時淨利潤率也增至12.5%，盈利能力大幅提升。

1996年成立，發家於福建，2005年實現全國化擴張，金輝並不是最早實現上市的那波房企，也並沒有閩系房企身上固有的激進標籤。早在2020年年報實現三條紅線轉綠，此種情況在半年報中得以延續。

半年報顯示，金輝同期淨負債率75.9%，現金短債比1.5，剔除預收款項後的資產負債率為68.3%，三道紅線皆為綠檔。

金輝沒有使用任何商票

在市場流動性邊際趨緊的大背景下，“集中供地”和“房貸集中管理政策”等政策對房地產投資帶來新的挑戰，這也考驗企業經營活動現金流。

針對目前融資情況，徐小冬指出，截至2021年6月30日，金輝控股獲得銀行授信841億元，其中已經使用授信額度為341億元，未使用授信額度為500億元。金輝控股進一步擴大了與銀行、信託等融資機構聯繫。

“金輝控股並沒有使用任何商票，公司在財務政策一直強調40%的比例，做到了管理層的研判，堅持審時度勢的態度，做到不盲目樂觀，進行長遠發展的目標。

據瞭解，金輝控股上半年三條紅線保持達標狀態。債務方面，金輝控股的加權平均債務成本進一步下降至6.95%，相較於2020年底的7.47%有明顯降低。

對於融資成本的降低，金輝管理層稱，主要是因為融資結構的優化，融資成本較低的銀行貸款佔比較2020年底提升13.6個百分點至66.3%；成功發行包括CMBS、ABS在內的多筆低成本資產抵押證券；境內外公司債券的發行成本也隨上市後信用評級的上調而有所下降。

“金輝一直是四大行總對總的客户，在開發貸方面得到銀行及股份制銀行的大力支持。目前金輝控股整個融資成本在6%左右，相比於其他房企具有競爭力，按揭方面一季度二季度表現還好，但明顯感覺銀行有收緊趨勢，公司也在進行一些預備工作。”

半年報顯示，截至2021年6月30日，有息負債總額為543.97億元，較2020年底增速僅為1.2%。如下半年維持當前債務增速，將大大低於“三道紅線”綠檔要求：有息負債年增速不超過15%。期末現金及銀行結餘達254.8億元。

下半年將加大拿地節奏

對於拿地策略，林宇稱，今年上半年，土地市場火熱，金輝保持謹慎樂觀態度，更關注土地質量和項目利潤，下半年拓展留有比較大的空間。

據徐小冬介紹，2021年上半年金輝控股未支付土地款17.7億元，其中上半年所拿的17宗土地中有16宗是招拍掛。

在拿地方面，金輝控股主張在公開市場獲取，未來將以收併購作為補充方式進行，就下半年來看，從變現銷售溢價的角度考慮，未來將堅持公司剛需、剛改、首改產品為主。

“在上市前的路演時，我們就一直強調整個拿地金額不超銷售額40%這一比率。”徐小冬稱，金輝上半年拿地比例遠低於40%，也為下半年拓展一些優質、低成本的土地提供了不少機會。

對於兩集中政策，金輝管理層表示，目前土地市場過熱，是為了達到穩預期、穩房價的目的，利於市場平穩的發展。金輝控股希望在可控的範圍內進行摸排，上半年拿地並不是太多，下半年將加大拿地節奏，聚焦深耕的板塊，特別是在長三角、珠三角等地，在新的拓展領域會更加謹慎。

半年報顯示，2021年上半年，金輝控股共拓展17幅新土地，規劃建築面積221.8萬平方米，涉及11個一線、強二線重點城市，其中包括北京、重慶、寧波、鄭州和泉州等城市，主要集中在長三角、東南和珠三角。報告期末，土地儲備總建築面積達3307萬平方米，其中97.9%位於強二線及核心三線城市。