觀點地產網 在新三板上市時，遠洋服務是資產總值、營業收入最大的物業公司。轉戰港交所主板後，與碧桂園服務、恆大物業、融創服務等頭部上市物管公司相比，遠洋服務在資產總值、合約規模、營業收入等表現，卻成了“籮底橙”。
3月21日下午，遠洋服務正式對外公佈了上市以來的首份財報。2020年度，遠洋服務實現收入約20.23億元，同比增加10.6%；毛利約5.11億元，同比增長35.7%；實現年內溢利約為2.63億元，同比增長27.9%；毛利率較2019年提升4.7個百分點至25.3%；淨利率較2019年提升1.8個百分點至13%。
次日（3月22日）上午，遠洋服務亦首次召開了年度業績發佈會。當天十點三十分，遠洋服務董事局聯席主席、執行董事、總裁楊德勇攜一眾管理層出現在鏡頭前，包括董事局副主席兼非執行董事朱曉星，副總裁兼增值業務負責人萬潔，財務部總經理劉旭。
觀點地產新媒體瞭解到，早於新三板上市前，時任遠洋集團副總裁的楊德勇就受命加入遠洋服務的前身遠洋億家，他見證了遠洋服務兩次“敲鐘上市”。緊跟楊德勇班底的另一“老臣”則是朱曉星，他現時是遠洋集團投融業務中心總經理。
透過管理層背景及業績會上的發言，可以看到遠洋服務是遠洋集團旗下一個“排頭兵”，所行戰略皆圍繞後者開展和實行。
楊德勇在業績會上説道：“在遠洋集團內部，要成為遠洋集團客户服務業務的主力軍，主要是希望未來能逐步地承接遠洋集團與服務業相關的一些業務，打造一個輕資產平台，同時成為物業管理上下游業務的開拓者。”
增長“秘密”
首份披露的財報，遠洋服務的表現並不突出，從股價變化亦能説明資本市場的情緒。當天，遠洋服務股價低開每股4.9港元，跌幅為1.01%；隨後，其股價進一步下跌，跌至最低值每股4.56港元，跌幅達到7.88%；收盤價報每股4.76港元，跌幅為3.84%。
對比早前披露2020年度財報的上市物管公司，恆大物業收入同比增長43.3%至105.1億元、毛利潤同比增長128.3%至40.1億元；世茂服務收入同比增長101.9%至50.3億元，毛利同比增長88.3%至15.78億元。從數據可以看出，在物管賽道中，遠洋服務為何會受“冷眼”。
從業務項目來看，遠洋服務收入增長主要由社區增值服務貢獻。2020年，遠洋服務物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務分別錄得13.39億元、3.68億元、3.16億元，同比分別增長9.75%、下跌1.34%、增長33.33%。
遠洋服務管理層在會上介紹，如果還原公區廣告費收入，社區增值業務售出將達到3.9億元，整體毛利率高達62%。“我們管理的物業主要是中高端物業，擁有一二線城市優質的客户基礎，消費水平高，多元化服務需求大，有利於社區增值服務的開展，未來預計社區增值業務的比例將不斷提升。”
財報顯示，於2020年，遠洋服務在管建築面積及合約建築面積分別為4550萬平方米、7110萬平方米，同比分別增長12.1%、19.7%。從分佈城市來看，其中合約面積87%、在管面積90.7%位於一線城市、新一線城市和二線城市。
以業態收入佔比來看，2020年，遠洋服務住宅社區、商寫物業、公共及其他物業分別取得8.87億元、3.6億元、0.92億元，同比均錄得增長，為8.44%、7.14%、39.39%。
實際上，過去一年裏，商寫物業領域遭到新冠疫情的重創，收入下滑已是行業普遍現象。遠洋服務這一板塊能夠錄得增長，很大程度是實現了提價。遠洋服務管理層稱：“2020年商寫板塊盈利能力大幅提升，有多個項目實現提價，毛利潤同比增長31%，平均物管費單價高達每月每平米17.6元，遠高於行業平均。”
在提高利潤公式中。增加收入的另一端是減少成本和支出。疫情，利好的行業除了醫療健康之外，另一個則是物業管理行業。於2020年期間，在各地政府出台防疫政策下，物業管理公司都得到一定扶持。
遠洋服務也是受益者之一。期間，其物業管理服務的毛利率由2019年的13.7%增加至2020年的17.9%，該公司稱：“主要得益於地方政府減免社會保險供款及實施各種成本控制措施令銷售成本下降所致。”
整體來看，2020年，在僱員增加的情況下，遠洋服務員工成本反而有所下降，僱員由2019年的5799名增至5928名，員工成本由2019年5.959億元降至5.793億元。遠洋服務亦在財報中直接指出，社區增值服務通常錄得較高的毛利率，原因是利用現有資源提供物業管理服務並減少直接成本，尤其是員工成本。
同時，利好的還包括税務款項的優惠。一位參加遠洋服務投資者會的人士告訴觀點地產新媒體，各項利好因素，對公司整體毛利增長還是有不少好處。“去年社保減免對營業成本的影響接近4000萬，對毛利率的影響也接近2%。”
而遠洋服務整體毛利率提升僅為4.7%。
“兩個聚焦”
2020年，可以説是物業管理行業整合的“元年”。
觀點指數研究報告顯示，2020年上市物業服務企業披露的收併購事件數達到59起，涉及金額近100億元，平均交易金額為1.7億元。而2019年同期發生的收併購案例35起，涉及金額約64億元，平均交易金額為1.83億元。
2021年，上述現象仍在持續着。“規模製勝”“大就是強”，已經成為了物業管理行業的共識。
和大部分物業管理公司一樣，遠洋服務上市的目標也是冀圖資本市場完成規模上的突破。2020年12月中旬，遠洋服務完成上市，募得款項淨額約為16.92億港元，其中約10.15億港元用於選擇性地把握戰略投資及收購機會，並進一步發展戰略聯盟及擴大物業管理業務的規模。
由於上市時已是年末，故遠洋服務並沒有太多收併購動作，體現在規模增長上，仍然未突破“億級別”。於2020年末，遠洋服務合約建築面積7108萬平方米，在管建築面積4550萬平方米，較上期僅增長19.7%、12.1%。
不過，遠洋服務報告中顯示，公司未來儲備建築面積年內達到新高為2560萬平方米，相比2019年增長了35.4%。楊德勇在會上透露，2021年公司將實現合約面積過1億萬平方米，在管面積8000萬平方米，收入30億元，淨利潤是4億元。2022年實現管理面積過億，收入超45億元，利潤超5.5億元，平均保持在50%以上的增幅。
關於規模增長來源，楊德勇説道：“目標是單盤拓展2000萬方，包括自己向市場拓展1500萬方，公司（遠洋集團）提供500萬方。另外，收併購是2000萬方，2021年單盤拓展和收併購是五五開。”
隨後，楊德勇進一步説道：“2022年起，我們希望單盤拓展為主，收併購為輔，第三方項目面積的佔比超過50%，拓展方式主要是單盤拓展和收併購，去年我們單盤拓展了900多萬方，較2019年增加了接近11倍。”
談到拓展計劃時，楊德勇變得“滔滔不絕”。説完計劃後，他再次補充了收購標的的標準。
“我們主要收購標的是合約面積大約300萬方，年收入大於5000萬元，且淨利率不低於8%的公司。2020年平均價格是PE倍數為10到12倍，預計2021年還會有一定的提升，大約在10到14倍。目前執行的是10到15倍，這個比較符合行業的情況，也具備市場競爭力。”
實際上，遠洋服務收購計劃始終圍繞着遠洋集團的需求進行開展。上述參與遠洋服務投資者會人士分析道：“從高層戰略制定也透露出遠洋服務只是一塊拼圖，也就是遠洋集團內部客户服務業務的主力軍，未來逐步承接集團與服務業相關業務，打造成一個輕資產平台。管理層披露未來將有‘兩個聚焦’，一個是聚焦在遠洋集團核心佈局區域，一個是聚焦在住宅和商寫業態。”
在楊德勇的設想中，收併購渠道也是以遠洋集團、遠洋資本、遠洋服務三方協同的方式進行。他在業績會上表示：“我們通過協同遠洋集團、遠洋資本向一些城市本地的開發商提供全鏈條的綜合解決方案，協同來獲取收併購的資源。目前儲備收併購項目規模大約800萬方，其中80%是外部市場資源，預計轉化率能達到30%到50%。”
其中，商寫項目是遠洋服務拓展中最為看重的板塊。遠洋服務管理層表示，目前，商寫項目在管項目23個，在管面積270多萬平方米，佔總收入接近三分之一，預計未來收入複合增長率超過70%，整個收入佔比將提升到35%，
不過，在2020年收併購潮中，不少頭部物業管理公司已經開始在補強短板，包括恆大物業15億元收購寧波市雅太酒店物業服務有限公司100%股權，補強酒店、公共服務等業態；龍湖物業12.73億元收購億達服務，補強產業園區業務。
這也意味着未來物業管理公司要“大而全，才能強”。