蘇新生活：好苗不長｜穿透IPO
樂居財經鄧鑫妮 發自蘇州
遞表上市，就像排隊買票，只要有足夠耐心，總會等到。
“大物企能上市的，都上的差不多了，輪也該輪到小物企了吧。”曾經採訪時，聽到的一句調侃話，如今看來，並非玩笑。
今年遞表上市的31家企業中，已有4家物企規模在1000萬方之下。如今，蚊型物企再添一家。
在各家上市物企披露中報接近尾聲之時，8月30日，蘇新美好生活服務股份有限公司（簡稱“蘇新生活”）向港交所遞交了招股書。
意料之中，3個月前已有預告。5月底，中國證監會國際部披露了蘇新生活提交的《境外首次公開發行股份（包括普通股、優先股等各類股票及股票派生的形式）審批》材料，並於6月中旬反饋了境外上市意見。
“補充公司業務、資產、人員、財務等方面的獨立性情況，補充提供本次發行上市前你公司股東的專項承諾。”
從蘇新生活的股權和規模來看，證監會提出的兩項“補充”不無道理。目前，其超9成的股權由蘇州蘇高新集團有限公司（簡稱“蘇高新公司”）掌有，同時還有超過6成的在管面積來自蘇高新集團及合營公司。
蘇新生活的資料很少，在已遞表的物企中也並不突出，而幾乎所有業務都集中在蘇州市場，目前在該區域的市場份額已經達到2.6%，如果成功上市，“蘇州物管第一股”的頭銜或許非他莫屬。
細究其業務，頗有“參差生長”的意味。物企爭相進入的商管、城市服務均有涉獵，且為其兩大主要創收業務，但毛利率遠低於行業平均水平；最賺錢的是物業租賃，高達86.4%的毛利率，拉高整體毛利率，不過此業務營收佔比卻不過7%。
背靠大樹
不同於在香港註冊公司，搭建上市雛形，再推上市的做法，蘇新生活的上市主體便是自身，其股權騰挪也相對較少。
蘇新生活的兩位直接持股人是蘇高新公司和蘇高新城建發展（蘇州）有限公司（簡稱“蘇高新城建”），分別持股93.13%和6.87%。
往上穿透，蘇新生活有着政府背景。蘇高新公司持有蘇高新城建100%股權，而前者又分別由江蘇省財政廳和蘇州市虎丘區人民政府分別持股10%、90%。
股東結構簡單，蘇新生活所控股的公司也不多。招股書顯示，目前其下轄了6家公司，除獨資或合資成立的新港市政綠化、科恬物業服務、高新樂居、科尚物業服務外，蘇州金獅來自兩位股東的無償轉增，科錦物業服務由太湖金谷無償贈送。
資產有來自股東的贈送，蘇新生活的董事會席位，近半數也是股東高管所分佔。
眼下，蘇新生活共有9位董事，分別是三位執行董事：董事會主席兼總經理崔曉冬、副總經理周軍、董事會秘書周麗娟，三位非執行董事：蔡金春、唐春杉、張俊，和三位獨立非執行董事周雲、劉昕、辛珠。
崔曉冬在2004年首次加入集團，擔任過公司的市場部經理、項目經理及總經理助理等職位。一度離開過，2014年又重新加入。現在，他不僅擔綱蘇新生活董事會主席和總經理的職務，還同時任蘇高新公司的總經理助理及高新自來水的董事會主席、董事兼總經理。
此外，三位非執行董事也兼有關聯公司的職位。蔡金春是蘇高新公司財務規劃及結算部主任及高新自來水的董事、唐春杉是蘇高新公司投資管理部主任及高新自來水的董事、張俊是蘇高新公司附屬公司鐘山蘇新發展有限公司副總經理。
“固守”長三角
雖已經成立20多年，但是蘇新生活的腳步一直在蘇州及周邊城市徘徊。
截至今年上半年，蘇新生活已經與位於中國兩個省三個城市的77個項目簽訂合約，為其提供公建項目管理服務、商業物業管理服務和住宅物業管理服務，總合約建築面積為720萬平方米。
其中，76個項目的在管總建築面積約為660萬平方米。有40個在管物業由蘇高新集團或其合營企業及聯營公司開發，總建築面積為420萬平方米，規模佔比63%。
發軔於長三角，並一直盤踞於此，蘇新生活的規模增長不温不火，在管面積始終在700萬方徘徊。而且其合管比約為1.09，成長空間相對受限。
截至2018年、2019年及2020年以及2021年6月30日，蘇新生活來自長三角地區的在管建築面積分別約為700萬平方米、640萬平方米、700萬平方米及660萬平方米，分別約佔同期在管總建築面積的100.0%、99.6%、99.6%及99.6%。
“深耕長三角地區，尤其是蘇州的領先的綜合性城市服務及物業管理服務提供商之一。”
蘇新生活在招股書中引用弗若斯特沙利文的分析，稱其是蘇州物企的佼佼者。按收益排名，蘇新生活的市場份額為2.6%，其他排名前五的物企市場份額均不到2%。
長三角之外，也有零星項目佈局。今年3月，蘇新生活特意成立銅仁科恬物業服務有限公司（簡稱“科恬物業服務），主要為拓展廣東省的商業物業業務，同時也提供公寓租賃數據服務，並預期推出公寓運營服務。
然而有意思的是，企查查顯示，科恬物業服務所屬地區是貴州省，目前還未顯示客户信息。
毛利率最高差10倍
背靠長三角的“熱領域”，蘇新生活也在竭力突破服務的壁壘，目前已經進駐住宅、城市服務、商業等多種業態。
業務板塊劃分成四大業務板塊，分別是城市服務、商業物業管理服務、住宅物業管理服務、物業租賃，各板塊毛利率表現參差，高低相差10倍，兩相作用之下，整體毛利率維持在23.4%，居於行業低位水平。
截至2021年中期，其總收入為2.21億元，四條業務線的收入分別為7552萬元、1.02億元、3077萬元1258萬元，佔總收入的比重為34.1%、46.3%、13.9%、5.7%。
城市服務下轄市政基礎設施、公建項目管理、垃圾集運中心等服務，蘇州博物館、蘇州圖書館等都是其在管的項目。此外，還預計在蘇州修建三個垃圾集運中心。目前有一個已全面運營，最大產能為每天處理400噸生活垃圾及50噸大件垃圾。
商業物業管理和住宅物業管理下轄基本物業管理服務和增值服務，其中，基本物業管理服務的營收佔比較高。
不同的業態，其盈利邏輯都有不同，表現出的毛利率水平成色不一。2021年中期，毛利率最高的是物業租賃服務，最低是住宅物業管理服務，前者是後者的10倍有餘。
2018年、2019年、2020年，2020年中期和2021年中期，其整體毛利率為18.3%、20.3%、21.1%、21.3%、23.4%。截至2021年上半年，城市服務、商業物業管理服務、住宅物業管理服務、物業租賃服務的毛利率分別為25.1%、19%、8.1%、86.4%。
高毛利率的項目收入少，而低毛利率的收入佔比多，以致其整體毛利率從2018年-2021年上半年只上浮5.1個百分點。截至2021年6月30日，物業租賃服務的毛利率達到86.4%，不過同期的收入佔比只有5.7%；同期商業物業服務毛利率為19%，而收入佔比46.3%。
文章來源:樂居財經