本文來源：時代週報 作者：吳斯悠
全國性資產管理公司（AMC）也開始加入馳援房地產大軍。
近日，中國長城資產管理股份有限公司（下稱“長城資管”）獲批在全國銀行間債券市場公開發行100億元金融債券。長城資管表示，本次發債募集資金將主要用於重點房地產企業優質項目的風險化解及處置、房地產行業紓困等相關不良資產主業及償還到期存量債券。
長城資管並非首家發售地產紓困主題金融債券的AMC機構。此前，中國東方資產管理股份有限公司（下稱“東風資管”）已公告，將發售100億元兼容債券，期限3年，募集資金同樣將用於重點房企紓困。3月10日，東方資管更新公告稱，該期債券申購利率區間為2.5%-3.5%，3月11日開始申購併簿記發行。
在AMC進場前，銀行支持地產的主要方式為釋放併購貸款額度和發行併購主題金融債券。1月21日，浦發銀行完成第一期金融債券簿記定價，其中50億元為房地產併購主題。據時代週報記者不完全統計，截至3月14日，今年已有9家銀行陸續發行房地產企業併購項目進行專項資金支持，相關融資額度已超千億元。
“銀行更多是針對項目體系介入，而AMC則會包括企業股權等更為全面的資產包。”中國房地產數據研究院院長陳昇分析指出，AMC介入意味着已經進入了更具難度、更深層次的資產處置階段。
“禿鷲”AMC進場
儘管銀行施以援手，但據貝殼研究院統計，2022年1月，房地產整體融資情況未得到明顯改善，1月房企境內外債券融資累計約481億元，同比大幅下降70%。
繼銀行之後，AMC也開始出手。
時代週報記者獲悉，今年1月，金融管理部門召集幾家全國性AMC機構開會，研究資產管理公司按照市場化、法治化原則，參與風險房地產企業的資產處置、項目併購及相關金融中介服務。據悉，AMC處置房地產這一類的不良資產，主要有打包出售、引進戰投、直接投資盤活、提供增信措施盤活、債轉股以及破產重整、破產清算等模式。
在房企不良資產處置方面，相較於銀行，AMC更具備獨特優勢。
“領先的AMC經過週期的歷練，已經成為國內不良資產市場上的禿鷲投資者。”中央財經大學證券期貨研究所研究員、內蒙古銀行研究發展部總經理楊海平表示，所謂禿鷲投資者，傳統意義上是指那些在市場上尋找破產重組股、垃圾債等看上去劣質、實際上具備升值前景，並以此撬動鉅額收益的投資者。
楊海平分析指出，在問題房企的不良資產處理上，AMC能夠將問題房企不良資產經營與重大發展主題（例如工業園區整合、片區改造、城市更新等）相聯繫，找到問題房企不良資產價值重估支點。“由於風險容忍度和業務邊界的不同，AMC在處置房企不良資產方面，更具投行思維，方法和工具更豐富。”楊海平表示。
陳昇也表示，在問題房企的債權處置上。AMC在化解金融風險，處置資產等方面經驗豐富，而出險房企在負債端往往牽扯銀行等金融機構的大量債權，是資產處置的“硬骨頭”，AMC具備這方面資產的處置經驗，能夠加速資產處置進度，促進風險化解和出清，處置力度和兜底的一些細節操作也會更大。
對於近期多家銀行以及AMC機構對房企併購項目提供融資支持的情況，業內人士認為，這是對去年年底中央文件的進一步落實。
2021年12月下旬，央行、銀保監會發布《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展房地產項目併購貸款業務，通過投資併購債券、併購票據等債務融資工具，支持房地產企業兼併收購優質項目，重點支持優質房地產企業兼併收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目，對於兼併收購出險和困難房地產企業的項目併購貸款，暫不納入房地產貸款集中度管理。
AMC入場成效幾何？
對市場而言，AMC入場無疑是利好。
楊海平分析指出，銀行、AMC通過併購重組等方式施救，實現精準拆彈，加上房地產政策環境的整體改善，為房地產良性循環奠定了基礎。
但當前房地產行業仍面臨流動性吃緊導致債務壓力加劇和融資渠道不足等主要問題。
全球金融市場數據和基礎設施提供商路孚特數據顯示，中國主要房地產開發商2022年將有1170億美元到期，其中還包括360億美元的外債。而據克而瑞證券研究院數據統計，今年第二季度，在170家房企中將有162.2億美元存量債到期，781.9億元人民幣債券到期，合計債務約為人民幣1809億元。即便銀行和房企的千億融資計劃全額，也僅佔當季合計債務的52.91%。
此外，房企融資渠道也出現不足。不僅銀行貸款這一傳統融資渠道未對房企放開，海外債、信託等非銀融資渠道也出現不同程度的收緊。數據顯示，2021年非銀類融資總額同比下降26.3%。
對此，陳昇表示認為，銀行和AMC入場，只是現階段補齊現金流，或者是把有問題的資產剝離下來處置，但是這些房企要回到正常的循環狀態，需要疏通融資管理、循環交付等環節。
短期流動性問題雖得以解決，但房地產行業信心恢復還要時間。IPG中國首席經濟學家柏文喜此前對時代週報記者表示，市場過冷導致行業流動性吃緊，行業信心受到影響。
據央行最新公佈數據，2月，人民幣貸款單月增加1.23萬億元，同比少增加1258億元。其中，住户貸款減少3369億元，中長期貸款減少459億元，成為主要拖累。
一名地產資深人士對時代週報記者表示，中長期貸款減少與居民按揭貸款規模減少有關，也側面反映了地產銷售端持續冷淡，市場信心仍需時間恢復。