卓越商企服務上市4日跌破首日收盤價 低利潤高負債盈利模式存疑

在房企分拆物業公司上市潮的推動下，卓越集團也順利藉助旗下物管公司卓越商企服務集團有限公司（下稱“卓越商企服務”）實現與資本市場的親密接觸。

10月19日，卓越商企服務正式在港交所主板掛牌上市，開盤報價11.40港元，較招股價高開6.74%。截至當日收盤，卓越商企服務報11.00港元/股，總市值約132億港元。

然而，在其上市不到三日裏，物管股連續上演下跌行情。其中，雅生活服務跌超5%，藍光嘉寶、鑫苑服務跌超4%，時代鄰里、奧園健康等跌超2%，保利物業、碧桂園服務、永升生活服務、新城悦服務等集體跌超1%。截止10月22日收盤，卓越商務每股報10.78港元，跌破發行價。

對此，英大證券首席經濟學家李大霄向《華夏時報》記者表示：“此前物業股的股價一路高漲，主要是由於市場估值過高。當潮水逐漸褪去，市場開始恢復理性，未來物業股表現仍將進一步迴歸。”

除了股價下跌之外，隨着卓越商企服務財務數據的公開，其運營能力能否受到市場認可，目前還是一個未知數。

上市四日跌破收盤價

10月19日，卓越商企服務正式登陸港股資本市場（證券代碼：6989.HK），成為繼銀城生活服務(1922.HK)、寶龍商業（9909.HK）後，第31家物管上市公司。同時，它也是大灣區商務物管第一股。

然而，在其登陸港股市場第三天，港股物業板塊卻遭遇了整體性大幅回調，多隻個股跌幅在20%——40%之間。《華夏時報》記者梳理發現，從10月21日開始，港股物業股已開始出現回調，截止目前，物業股大勢仍未見起色。

記者查詢發現，就漲跌幅情況來看，有12家上漲，17家下跌；在20日漲跌幅中，僅有國鋭地產微漲，其餘33家普跌；就10日漲跌幅情況看，就5日漲跌幅情況看，僅有國鋭地產微漲。

截止記者發稿前，卓越商企服務每股報10.78港元，已跌破上市首日收盤價。

李大霄向《華夏時報》記者表示：“物業板塊多數個股本身估值就處於高位，是市場迴歸理性的表現，目前處於修正階段。”

面向未來，物業管理企業發展如何？

盈利能力受質疑

作為“大灣區商務物管第一股”，卓越商企服務上市遇冷，未來走勢也令人擔憂。隨着其2019年債券年度報告的發佈，企業過去運營狀況的神秘面紗被揭開。從報告中可以看到，卓越商業經營、投融資各個維度都在全面收縮。

記者瞭解到，卓越商企服務有兩大服務產品線。一是物業管理服務和增值服務。其中，物業管理服務包括清潔、保安、園藝及維修與保養，為公司收入主要來源，佔2019年總收入之86%；而增值服務則包括前期物業顧問諮詢、二手物業租售代理等，佔2019年總收入之11%；二是金融服務、公寓租賃服務等，佔2019年總收入之3%。

從盈利能力來看，2017年-2019年，卓越商企服務毛利率分別為24.6%、23.1%、22%，增值服務毛利率由2017年的29.5%跌至25.3%。

而在中國指數研究院發佈的《2020中國物業服務百強企業研究報告》中，2019年百強物企的平均毛利潤率為24.02％，增長0.46個百分點，其中增值服務毛利率均值在40%。這意味着卓越商企服務的毛利率尚不及行業平均。

“公司增值服務的比率較少，未來增長存在一定的不確定性。”安信國際在相關研報中表示。

除毛利率下降外，其現金流也在大幅減少，2019年卓越商企服務經營活動產生的現金流淨額約為34億元，同比降低54.58%；籌資活動產生的現金流淨額為-7239.68萬元，同比降低-100.37%。

記者查詢資料發現，卓越商企服務近兩年屬負債率高企，2019年負債率高達102%，截至2020年5月31日負債率升至178.6%。

“無論是房地產剝離物業還是物業拓展經營，這些過程中都會催生出多種問題，新舊問題的交替也是對企業經營能力的考驗，針對問題解決問題才能獲得長遠發展。”宋丁向《華夏時報》記者表示。

針對卓越商企服務經營能力及未來發展計劃等問題，《華夏時報》記者致電致函卓越商企服務進行採訪，但截至發稿，尚未收到卓越商企服務方的回覆。

責任編輯：徐芸茜 主編：公培佳