楠木軒

物企估值跌入歷史最低點

由 寸建宇 發佈於 財經

2022年以來,物業股普遍下跌。

根據克而瑞物管監測,截止10月21日,55家上市物企股價均值整體跌幅達到了47.9%,股價接近腰斬。

隨之而來的問題是,物管行業估值大幅回調,截至10月份,物業板塊的估值已跌至歷史最低值。

通過進一步分析發現,不同類型、性質、規模、賽道的物企估值呈現分化越來越明顯。

地產下行週期時,受地產板塊牽連,物業板塊的抗週期性“失靈”,資本市場對物業股的態度正發生逆轉式的變化。

在整體行業下行帶來的增長困境下,疊加物業行業本身進入“擠泡沫”階段,市場悲觀情緒持續發酵,物管行業估值迎來新一輪迴調。

克而瑞物管監測了37家樣本企業從2021年1月1日以來估值變化情況,截至2022年10月21日,物業股估值均值已降至14.00倍,而2021年上半年整體估值均值為37.26倍。

一年半的時間,37家典型樣本企業估值均值下跌了六成。

隨着政策收緊,以及地產債務違約引發的信任危機的影響,2021年以來,物業管理行業經歷了快速變化的三個階段。

物業股在2021年上半年經歷了高光時刻,彼時PE均值最高達到了45.83倍。良好的政策環境和企業業績水平對物業板塊產生了較大的提振作用,資本市場對物業板塊擁有較高的預期,估值集中分佈在30-40倍,上半年PE均值達37.26倍。

2021年下半年,物管行業估值開始調頭下行。當時,住建部等八部門規範整治地產行業的通知進一步放大擔憂,同時,地產方債務違約引發信任風險,不確定性擔憂情緒也蔓延到物業管理行業,資本市場遇冷,上市進程受挫,估值水平大幅回調。

克而瑞物管數據顯示,2021年7月底,物業板塊PE首次下滑至30倍以下,自此,物業板塊估值開始一路下滑,下半年PE均值僅為22.84倍,相較於上半年縮水近四成。

進入2022年,情況並沒有得到實質性改變,物管公司估值出現大幅回調,並於10月20日,物業股估值降至歷史最低,僅為9.45倍。截至2022年10月21日,物業股PE均值已降至14.00倍。

從市盈率漲跌情況也可以看出,截至10月,物業股整體市盈率平均已下跌75.2%。

物業板塊估值整體出現下行、動盪,但個股之間仍存在較大差異,而這一差異在今年以來逐漸被縮小。

克而瑞物管監測數據顯示,2021年以來,物業板塊PE最大值和最小值之間的差距最大達到52.67倍,相差最小的為15.75倍。

2021年上半年、下半年和2022年以來,物業板塊PE最大值和最小值之間的差距均值則分別為32.05倍、23.05倍和27.82倍。均值拉大也意味着行業之間的分化也在逐漸顯現。

此輪下調週期中,有房企背景的物企下調幅度最大。

受地產下行的影響,物企估值可謂一路下滑,2021年上半年整體估值達到近40倍,至2022年以來已下滑至10倍左右。其中,關聯房企處境艱難的物企下滑明顯,估值由2021上半年的32.45倍下滑至2022年以來的6.48倍。

同關聯房企物企相比,央國企則表現出更強的抗風險能力。

2021年上半年,在行業發展利好的市場環境下,央國企PE均值接近50倍,而民營物企僅為33.87倍。

在地產下行的負面影響下,物企估值整體呈現出央國企穩健、民企下滑的明顯特徵。

克而瑞物管數據顯示,截至2022年10月21日,年內央國企估值均值最小仍超過20倍,估值均值仍保持接近30倍,而民企估值均值最小跌至5.77倍,估值均值跌至10倍以下。

物企的規模水平也影響估值表現,第一梯隊最抗跌,第二梯隊物企波動性最大。

數據顯示,2021年上半年以來,第一梯隊估值均值一直保持在20倍以上,即便資本市場低迷的2022年,第一梯隊物企估值仍然高於整體平均值。而第二梯隊由於較強的成長性,抗風險能力相對較弱,在三梯隊中受到的衝擊最大,2022年以來,第二梯隊物企估值均值下調至11.28倍,且已明顯低於第三梯隊物企。

值得一提的是,在不同賽道上,非住宅為主物企的估值今年以來明顯高於住宅物業,數據顯示,2022年以來住宅物企估值均值下調至12.72倍,低於行業14倍的平均估值,而非住宅為主的物企估值回調至16.68倍,但已明顯超過了住宅為主的物企。這意味着在地產下行期,資本市場對住宅物企後續項目拓展和業績增長的期待變低。

此外,商寫類物企估值下調的幅度最大,從2021年上半年的63.81倍估值,下降至2022年以來的16.95倍,整體高於住宅物企和均值的估值水平。

地產行業下行,物企也難“獨善其身”,物管行業穩定性格局尚未建立。

尤其是去年下半年以來資本市場急劇降温,大部分物業股股價距離峯值接近“攔腰斬”,估值一路回調且在10月份已跌至歷史最低,物管行業“走下神壇”。

物業板塊估值能否快速回調,還要看房地產市場何時復甦,市場回温過程中,那些獨立性較強且關聯房企穩健的物企、央國企、綜合實力較強的頭部物企,以及非住特別是商寫賽道佈局的物企,估值將有望率先得到修復。

不可否認的是,物管企業估值的整體修復,還將需要很長一段時間。

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文章來源:丁祖昱評樓市