來源： 鳳凰網房產上海站
最近港股打新市場迎來多隻“巨無霸”和“明星”公司扎堆上市，前有高瓴基石投資的合景悠活、紅杉騰訊聯合戰投的世茂服務，後有生物製藥和金融科技巨頭榮昌生物，藥明巨諾，螞蟻金服等，密集招股和凍資期讓不少“港股打新族”左右為難。其中，物業管理企業世茂服務（00873.HK）因估值過高、沒有基石投資、大量發舊股等原因備受詬病。但如果仔細分析，就會發現這裏面其實很多觀點站不住腳，世茂服務很有可能是近期被低估最嚴重的一隻新股！
首先簡單介紹一下世茂服務。世茂服務為中國十大房企世茂集團附屬子公司，擁有超過15年的物業管理經驗。招股書顯示，公司最近三年在物管領域的幾大核心指標：管理面積、營收及淨利潤、增值服務均為行業領先。截至最後可行日期，在管項目為393個，在管建築面積1.018億平方米；合約項目615個，合約面積1.443億平方米。2020年公司獲得中國指數研究院“中國物業服務百強企業”第12名。
可以説，世茂服務有個“牛爹”世茂集團，本身也是個“牛娃”，2017年至2019年，世茂服務的收入複合年增長率54.5%、淨利潤複合年增長率88%，妥妥的高增速、高成長“大白馬”。按理説，這種票打新很難，現金申購額度基本秒光，只能等券商補充融資額度。但是從目前招股情況看，各券商平台顯示，散户認購仍有融資額度。出現這種很有可能是大量散户被一些看似“合理”的觀點帶歪了。下面我將逐一分析，看看世茂服務到底值不值得申購？
40%舊股≠老股東套現
世茂服務本次發行共5.88億股，其中有40%是舊股。這一點被很多不明真相的小夥伴簡單認為是老股東把手中有的份額高價套現，不看好未來公司的發展。
對此，我只能説這種看法太線性外推了。從投行角度看，40%的舊股規劃，主要是為了達到增加供應、促進流動性的目的，同時也減少對EPS（每股收益）的稀釋，進而對後市的業績和交易都會更加有利，而這也是市場上比較常見的做法。
此外，從招股書看，世茂服務自身已經具備很強的盈利能力，測算下來其很有可能成為到目前為止最大的物業公司IPO，60%的新股融資規模其實已經不小，可以滿足世茂服務未來三年的資金需求。
至於發舊股就是套現的觀點，也不能説就沒人去套現，但如果一家未來幾年可預見的高增長股票拿在手裏，你是想現在就賣了賺個“盒飯錢”，還是拿長線翻倍再賣呢？
估值：高估還是低估？
有小夥伴拿世茂服務和目前的物管龍頭保利物業去對標，認為保利物業目前市值309億，世茂服務發行市值卻達到了400億。此外，認為現在和半年前紅杉騰訊入股的時候相比，世茂服務估值翻倍，並就此認為世茂服務估值過高。
那麼，世茂服務估值真的高嗎？
投資就是投未來，成熟資本市場如港股市場之所以有效是因為其價值發現的功能。這個價值發現往往體現的並不是當期的業績，更不是往年的業績，而是未來一兩年的業績。也就説，投資者現在買進股票的話，如果只看已2019年的盈利能力是沒意義的。因為真正能享受的企業的增長都是在未來，大家重點關注的其實是未來/前瞻性的PE（估值）。
説這麼多，是因為不少小夥伴在測算估值時，犯了一個嚴重的錯誤，就是把看歷史市盈率去做當期估值測算，對於一家每年高速增長的企業來説，那PE必然是高的。港股的估值一般是看基於未來盈利預測的市盈率，而不是看歷史市盈率。
隨着港股物管行業的上市公司越來越多，估值也出現了比較明顯的分化，幾個保持比較高增長的行業龍頭，如碧桂園服務、綠城服務、永升生活服務等，估值已經與中小規模的物管公司拉開了差距，儘管經歷了前期的回調，這幾家龍頭的平均2021年市盈率仍然在30倍以上。世茂服務作為同樣保持高增長的行業龍頭，估值上可參考上述幾家可比公司，但考慮到“IPO發行折扣”（ IPO的發行估值一般會比上市後的合理估值有一個折扣，給投資人留一些上漲空間），世茂服務的價格區間對應估值，與上述可比公司相比並不高，甚至還略微低估。
不設基石≠機構投資不認可
本次世茂服務招股並未引入基石投資人，這一點也被一些小夥伴認為公司不行。同期招股的物管股合景悠活都有高瓴做基石，世茂別説頂級私募了，一家基石投資都沒有，説明機構不認可。
真的是這樣嗎？
世茂服務在IPO前已經引入騰訊、紅杉兩家頂級的戰略投資人作為股東，從業務上真正去幫助公司，為公司未來的高增長提供支持。戰投的作用是賦能，基石呢？更多是財務投資，去站站台而已。哪個對公司幫助更大，可想而知。
而且根據這兩天市場透露出的消息，世茂服務在前期就已經收到了大量機構投資人的基石認購意向，但公司為了平衡股東結構，同時考慮到上市後的流動性，最終決定不設立基石認購部分，所有已簽署基石協議的投資人全部轉化為錨定投資人蔘與認購。
從參加路演的機構的消息來看，世茂服務這兩天國際配售投資人認購踴躍，已獲多倍超額認購，簿記裏包括多家全球最知名的長線、主權基金，同時獲得各類中資長線投資人的追捧。由於有非常強的錨定訂單支持，世茂服務在正式路演開始前，已獲數倍訂單覆蓋。
散户與機構結構問題
近期，港股物管板塊出現回調，卓越商企服務上市後市表現不佳，加上其他大型IPO項目的資金佔用，都一定程度上影響了散户對世茂服務的認購熱情。但換一個角度看，散户認購的熱度降低一些，公開發售不一定觸發回撥或者回撥比例較低，意味着大部分的股票會被公司有選擇性的分配給高質量的長線基金，從股東結構看，這樣反而可能對後市股價表現會更加有利，上市後的拋壓會更小，更有利於穩定股價。
結論：“黃金賽道”+高增長物管龍頭 世茂服務值得擁有
從行業發展看，物管賽道正處在高速成長期，未來十年都未見得觸碰“天花板”，好行業無疑。世茂服務高速增長，尤其利潤率更高的增值服務表現優異，從2020年的業績增速看明顯高於往年，典型的好公司。物管板塊近期大面積回調，其實對世茂服務發行已經產生影響，對其發行價已經形成壓制，當前市值反應的是未來業績體現，估值（21E30倍以下）並未拔高，將來板塊一旦爆發，其估值必將提升，因此目前看這個價格相對合理，可以説是個好價格。
好行業、好公司、好價格，是股票價值投資的“制勝法寶”。基於目前市場對世茂服務的認知差，其未來有望成為一匹“黑馬”。