從精準管控看碧桂園穿越週期 | 財報深響⑫

作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經

“永無坦途，惟有奮鬥！”在碧桂園2021年度報告中，這句話異常醒目。

在地產格局動盪、大浪淘沙的2021，碧桂園交出了一份極具韌性的答卷，營收入同比增長13%至5230.6億，毛利、淨利、股東應占核心淨利潤分別達927.8億元、409.8億元、269.3億元。

在中指研究院、克而瑞等多家第三方機構最新的2021年度銷售排行中，碧桂園是唯一一家在7000億檔次的房企，以全口徑銷售額7588.2億元穩居行業榜首。三條紅線指標也持續優化，淨負債率降10.2百分點至45.4%，剔除預收款後資產負債率下降為74%，現金短債比增至2.3倍。

土地儲備也如往期一樣，依舊是豐富均衡。2021年共獲取333個項目，土地權益地價合計1416.2億元。其中，新獲取土地85%位於五大都市圈，通過多元化渠道獲取的土地佔比約29%。

截至2021年底，碧桂園已簽約或已摘牌的中國內地項目總數3216個，覆蓋全國31個省的1425個縣和鎮區，權益可售資源達14846億。其中，一線城市權益可售資源為2588億，二線城市為4396億元，三四線城市為7862億元，土儲資源均衡多樣，能有力支撐未來業績的穩健發展。

對於2021年的整體業績表現，碧桂園將其形容為：“全競提升，穿越週期”。

回顧過去一年，房地產行業劇烈調整，行業每一位參與者都面臨巨大挑戰，優勝劣汰尤為明顯，碧桂園是如何在大浪中繼續保持航船的穩定性，在3月30日的業績會上，總裁莫斌、常務副總裁程光煜和首席財務官兼副總裁伍碧君給出答案。

穿越週期背後

莫斌講了碧桂園穿越週期的總邏輯，在管控上保持精準支出、精準供貨、精準銷售，在大環境下通過在投資、銷售、財務的精準管控，上限是預算管理，下限是歸零管控，綜合提升競爭力。

“在提升全週期競爭力的同時，碧桂園對考核進行了相應調整，市場下行時，以可動用資金作為考核目標，牽引每個區域、每個項目都在一個安全的邊際下操作。”他指出。

對應到支出端，一是對工程款做穿透式管理，對業務進行拆分，穿透到每個樓棟的每一筆支出，不盲目新增無效產值；二是進行常規費用歸零管控，除剛性費用外，其餘費用進行零基預算；三是繼續優化融資結構，通過提前償還或回購部分高息短債降低融資成本，債務久期得到有效優化。

管控效果立竿見影，碧桂園2021年並表銷管費佔收入的比例為5.5%，同比降低0.5個百分點。財務穩健性也進一步增強，2021年末期借貸比例為45.4%，較去年底下降10.2個百分點；總借貸餘額為3179億元，較去年底下降2.6個百分點；期末平均融資成本為5.2%，同比下降36個基點。

而且，截止3月30日，碧桂園年內已無境內到期債券，僅兩筆可回售公司債共計40億。境外方面，僅7月份到期的一筆7億美金優先票據。“公司已提前做好了還款的計劃安排，並會根據市場情況考慮再融資等安排”，莫斌稱。

他指出，碧桂園目前仍然處在較為健康的黃檔，淨借貸比率和現金短債比都比較良好，剔除預售賬款的借貸比率也降至74%，將在2023年中期之前實現從“黃檔”到“綠檔”的調整。

從收入端管控來看，則是在不斷提升在手資源的週轉效率，盤活大宗資產，一方面通過多維度對貨量進行分類，精準鋪排，增加經營性收入，以銷售回款進行考核；另一方面是形成完善的價格監控體系及糾偏機制，制定合理的目標及完善的閉環管理機制，增加可動用現金。

碧桂園回款率連續6年能超90%，以及充足的可動用現金儲備，也正是源於此。2021年末現金餘額高達1813億元，全年錄得權益合同銷售金額5580億元，權益回款金額5022億元，回款率再次超90%；不僅如此，其今年前兩個月實現權益銷售金額691.2億元，權益回款金額656.8億元，回款率增至95%。

總體來看，在財務管控上，碧桂園延續了往年行穩致遠的風格，財務狀況更加穩健。這也一直是其堅信的，良好的財務水平是幫助其穿越週期的最好支撐，所以在當下行業格局鉅變之際，通過精準管控，其穿越週期的韌性開始凸顯。

民營房企的信心

也正是這個韌性，使得碧桂園成為一家優質企業，獲得了資本市場、金融機構和評級機構的認可，這一點從兩方面可以體現出出來：

一方面，自2021年下半年內地產行業進入下行週期以來，三大國際評級機構接連下調受評房企評級或展望達250餘次，而穆迪、惠譽仍維持對碧桂園“投資級”評級，標普也對碧桂園BB+評級和“正面”展望。據焦點財經瞭解，如今能達到如此評級的房企已經急劇減少，主要集中在少數的優質民營房企和央國企。

另一方面，在融資趨緊的大環境中，碧桂園融資渠道依然能夠保持暢通，2021年共發行了多筆債券，包括境外優先票據、境內公司債、中期票據等；進入2022年，更是先後獲准註冊中票，拿到併購貸。

2月25日，碧桂園地產計劃在銀行間債券市場註冊發行50億元中期票據獲准，這是一個很重要的信號。據悉，銀行間市場交易商協會對於申報中期票據的准入標準是“中央及地方國有房地產企業以及A股上市房地產企業”。

自去年11月銀行間市場交易商協會舉行房地產企業代表座談會，重點支持符合房地產調控政策的企業註冊發行中長期限的債務融資工具後，雖有多家房企在銀行間市場接連發債，但大多集中於央國企。

民營房企獲准註冊的僅有少數幾家，且均是優質企業，包括碧桂園、龍湖、旭輝和美的置業等，是首批獲得在銀行間債券市場發債的民營房企。作為非A股上市民營房企，碧桂園能在交易商協會註冊中期票據，足以説明其信用水平。

同時，碧桂園也是率先拿到銀行併購貸的民營房企之一，3月3日獲得招商銀行150億併購融資額度，這一動作不久前曾極大鼓舞市場，被視為民營房企獲得併購貸的開端和典型。要知道，之前的併購貸如同中票獲准註冊一樣，主要是面向地產央國企和混合制企業，碧桂園和美的置業打破了這一局面。

時間進入3月25日，碧桂園再次獲得銀行融資，農業銀行廣東省分行將為其提供地產併購及保障性租賃住房業務額度200億元，個人住房按揭貸款合作額度200億元，共計400億元。

“開發貸方面，對優質的企業，四大行都表現出極大的支持。碧桂園收併購方面的貸款額度，銀行給的授信也進一步加大。”首席財務官及副總裁伍碧君認為，2022年整個地產行業優質企業融資環境應該是會比較好，也比較樂觀的。

但她也強調：“碧桂園會基於自身對行業未來的發展和對自己的定位，可能還是會繼續堅定地向‘三條紅線’轉綠努力，所以不會繼續加大融資額度。”

正如莫斌所言，碧桂園目前的狀態是開源節流、保現金流、保三道紅線，做正確的事情。正確的事情包括做有現金流的利潤以及做確定性的事情；確定性的事情就是重心調整，從增加銷售目標轉變為“控支出、調結構、保資產”。

對行業的走勢，碧桂園看的很清晰，對市場的健康發展他充滿信心。雖有挑戰但也暗藏機遇，中國的新型城鎮化還有很長的路要走，這也是碧桂園多年來的佈局邏輯，市場終將屬於最有競爭力的企業，只有做好應該做的所有事，持續提升自身的全週期綜合競爭力，才能成功穿越週期。

碧桂園當下做事，便是遵循着這樣一個原則。