融資163.5億港元，1年內IPO！對標貝殼，揭秘房車寶背後的AI算法團隊

3月31日晚間，中國恆大發布2020年度業績。報告期內，中國恆大實現營業收入5072億元，淨利潤314億元，核心業務利潤為301.3億元，實現銷售額7232億元，同比增長20.3%。

自去年“三條紅線”政策出台，留給房地產企業的轉型時間更加緊迫了。財報顯示，去年恆大有息負債下降了2000億元，並且通過引入戰略投資、分拆物業資產上市等方式增加權益888億港元。為達到第二條綠線，繼續降低淨負債率至100%以下，恆大計劃將旗下“房車寶”通過資本市場上市，增加權益資本、募集資金。

房車寶是恆大構想中，以房產、汽車為主營業務的線上線下全渠道綜合交易服務平台，也是繼恆大物業、恆馳汽車之後，恆大旗下又一個轉型引擎。

2021年3月29日早間，中國恆大集團發佈戰略投資者入股公告，房車寶集團近日將引入弘毅投資、中信資本、中融國際等17家投資者，投資總金額為163.5億港元，投資方合計持有房車寶10%的股權。完成該筆融資後，房車寶估值將達到1635億港元，達到貝殼市值的三分之一。

房車寶始於恆大2017年發佈的全民經紀人平台「恆房通」。疫情期間，恆房通憑藉“75折買房”、“全民經紀人” 等廣告賺足了熱度。官宣造車之後，房車寶業務又融合了恆大轉型後的房產和汽車兩條主線，宣稱是以數字科技為核心的互聯網科技服務集團，聚焦房產、汽車線上線下全渠道交易服務，目標是打造全球規模最大、實力最強的互聯網科技服務集團。

從業務邏輯可以看出，本質上房車寶在做的是平台，類似於貝殼找房。一直以來，新房的分銷渠道都被各類平台把控，開發商的任何新房銷售都需要為其分配高額的渠道佣金費用。恆大通過“收編”中介為己用，同時利用互聯網手段打造“全民經紀人”概念，召集個人中介，進一步降低渠道成本。實際上是要通過砍掉“中間商”，自己做中介，打通上下游，直達用户降低成本，提高淨利潤率和競爭力。

至目前，房車寶業務已覆蓋229個城市，擁有全民經紀人會員2129萬，職業經紀人38.7萬，線下門店4.3萬家，預計今年交易規模超2萬億元，成為了僅次於貝殼的中介服務商。

與貝殼相比，房車寶有什麼不一樣？除了還沒有上市的恆馳汽車，在房產領域，房車寶的優勢來自兩方面——資本和技術。 

作為恆大多元化戰略的新引擎，同恆馳汽車類似，房車寶初期並沒有資本上的困擾。得益於資本市場和恆大的鉅額投資，房車寶線下拓展速度十分迅速，大肆收編優質的中小門店。凡註冊營業執照超過6個月，業績符合要求的門店，加入房車寶可享補貼5-10萬，並且可以免費使用房車寶平台和作業系統。堪稱房產中介“拼多多”的補貼效果，使房車寶線下門店迅速鋪開，根據官方數據，短短几個月內數量便突破3萬家，逼近貝殼的規模。 

背靠恆大，除了鉅額資本補貼，更有拓手可及的一手房源。在線上，房車寶APP上有恆大在全國的600多個在售樓盤，據説未來還會上線其他開發商的樓盤信息。二手房方面，合作中介及併購的門店可免費在房車寶平台上發佈二手房房源，三年內不收端口費、不分佣金。從2021年元旦開始，所有合作的中介方分銷恆大樓盤，可獲得2-5%的分傭；分銷非恆大樓盤，佣金全部歸中介方所有。 

房車寶十分重視數字化技術對於傳統房產中介的賦能。房車寶創立之初就將“數字化”，通過創新應用大數據、人工智能、雲計算、虛擬現實等數字科技，打造科技平台，寫進集團戰略。房車寶選擇與專業團隊在數字科技領域合作，為其提供數字化服務的四維時代是國內AI自動化建模技術的佼佼者，其產品四維看看在行業內首次實現了低成本、快速複製和規模化AI自動建模。

據公開資料顯示，四維看看將100平米房產的三維建模時間，從3小時縮短至10分鐘；它在傳統VR看房三維維度上增加了時間維度，將人、音頻、視頻信息一同數據化，於“VR真人講房”中展示；最新的“隨心裝”系統能幫助用户通過VR與系統交互，挪動虛擬傢俱，實時更換裝修風格等；這些都與目前房車寶平台功能呈現出顯著的一致性。

在四維看看的AI算力加持下，房車寶使用的數字化技術在採集效率上也是業內領先，一個城市一週內可上線2000多套本地房源。四維看看基於視覺完成三維數據採集，學習成本低，效率更高，將房車寶平均每套房源採集時間降低至10分鐘內。房車寶線下門店大多來自於收購，低學習成本能顯著降低培訓時間，支撐了房車寶線下門店的迅速鋪開。

房產、汽車業務交易鏈條長的客觀現實是存在的，數字化提效降本，削弱中間商直達用户是大趨勢。汽車領域在特斯拉的引領下，蔚來、理想、小鵬等車企都以直營店取代4S店，直達消費者；房產領域，不僅恆大的房車寶，萬科的易選房、碧桂園的鳳凰雲等都已嶄露頭角，逐漸摸索出自建線上渠道的體系。 

線上經濟市場集中度越來越高，資源加速向頭部平台集中，關於平台壟斷問題日益增加。房車寶的高調進場帶來了新鮮血液，讓行業良性競爭、健康發展，對每一位消費者都是絕對的利好。

一眾實力巨頭經過全面調研後戰略入股房車寶，也反映了投資者對房車寶的發展前景充滿信心。房車寶擁有最龐大的線上全民經紀人網絡和線下門店佈局，獨創“房車合一”業務模式。恆大體系內一手房、恆馳汽車加持，以及資本和技術優勢，讓房車寶成為了行業黑馬。房車寶也最有希望與貝殼爭奪行業領導者的位置，成為恆大業績增長的新引擎，為行業帶來新變革。

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