南都物業：長租公寓“紅燈”閃爍｜中報風雲80
樂居財經徐酒眠發自杭州
港股物企上市陣容擴增，A股相對緩慢，獨立第三方物企則是少數中的少數，南都物業（603506.SZ）便是其中之一。
截至2021年6月30日，南都物業實現營收入7.64億元，同比上升15.79%；歸母淨利潤8468.73萬元，同比上升24.55%；毛利率為23.69%，較上年同期增長了0.52個百分點；淨利潤8468.73萬元，同比上升24.55%。
核心業績指標均呈上漲之勢，相比於已披露中報的物企營收、淨利多在40%以上的增幅，南都物業的增幅偏窄。缺少母公司的支持，上市三年，南都物業的業績增長顯疲態。
而在8468.73萬的淨利潤中，其中12.84%來自政府補助和理財收益，扣除這部分“非經常損益”，南都物業的淨利潤增長則更低。
沒有房企“爸爸”的輸血，在行業競爭加劇的大背景下，規模增拓承壓；曾經“押寶”的公寓租賃業務，仍然處在虧損狀態。這些也給靠自己打拼的南都物業，再添一層不確定性。
簽約面積漲幅3.06%
自2018年2月入局資本市場，南都物業就做出了全國化佈局的規劃。
不過，作為獨立第三方物企，南都物業背後既無地產公司可以依靠，又無雄厚資金支持，規模拓展的進度受約束，外拓方式主要是收併購與市場招投標。
“採取內生式和外延式並舉的市場策略，大力推廣全員營銷激勵機制，持續加大市場外拓力度。”截至2021年6月30日，南都物業新簽約物業服務項目63個，新籤項目個數較上年同期增長70%，達到歷年同期新高。
新籤物業服務項目數量較多，但新簽約面積佔比卻較低，僅有總面積的5.4%；與此同時，總合約面積約7215.64萬平方米，較2020年底只有3.06%的增幅。
規模是物企創收的基礎，也是物企間對比的關鍵指標之一，不僅是現有的在管面積，還有提前圈定的儲備面積。南都物業將在管面積與儲備面積合併為合約面積，並未公開各自的數據。
縱覽南都物業上市以來的合約面積，第一年增幅迅猛，為42.67%，此後兩年，增速直線下滑，增幅分別為9.35%、15.52%，增長速度甚至低於上市之前的相鄰三年。數據顯示，2015-2017年，南都物業簽約面積同比漲幅分別為17%、19%和23.41%。
“近年來南都物業積極拓展全國市場，但物業管理服務區域仍主要集中在長三角地區。”依託收併購與招投標，南都物業將服務範圍擴張至河南洛陽、安徽淮南、江蘇揚州等新區域，但其從區域性物企向全國性物企的轉型進展相對比較緩慢。
實際上，南都物業上市前夕，有銀泰置地、南都集團、中誠年代等突擊入股。這些股東成員或關聯方中，不乏地產公司。
其中，中誠年代是有“地產界歐盟”之稱的中城聯盟的控股子公司，而中誠聯盟股東名單中就包括旭輝、萬科、泰禾、建業、中糧等地產公司。不過這些旗下也都有自己的物業公司，能給南都物業提供的資源也就有限。
目前已知的僅有南都物業承接了數個銀泰系的商業物業管理服務項目；為綠地集團旗下部分項目提供的服務，不過相關物業費沒有支付給南都物業現金，而是以綠地開發的房產物業（包括住宅、寫字樓、商鋪等）作價抵付。
財報顯示，截至2021年6月30日，南都物業已與綠地控股旗下嘉興崇海置業有限公司等項目公司簽訂協議但尚未進行會計處理涉及的應收賬款金額合計2488.89萬元。
增值服務毛利率下滑
目前，南都物業的主營業務分為五類，分別是物業管理服務、物業增值服務、案場服務、公寓租賃，以及其他。
業務線中，曾經南都物業“押寶”的公寓租賃服務仍處於“入不敷出”的狀態。2021年上半年實現營收1394.43萬元，成本支出1865.22萬元，毛利虧損470.79萬元，較去年同期的毛利虧損額465.83萬元又有所增加。
早在2017年，南都物業旗下子公司大悦資產就開始佈局長租業務。後來IPO，其募集了2.87億元資金，其中計劃的最大的一筆投資就是給長租公寓，約1.08億元。
2018年6月，南都物業公告租下杭州餘杭5層物業用作長租及酒店，金額暫定為6277.32萬元，租賃期限18.5年。
長租公寓屬於重資產項目，前期裝修改造投入較大，而回報比較慢。2018年年報顯示，南都物業長租公寓業務營業收入為2046.7萬元，營業成本為1993.8萬元，收入勉強覆蓋成本，毛利率為2.58%；再到次年，收入已無法覆蓋前期成本，毛利率為-35.73%。
2020年多起暴雷事件給長租公寓的未來蒙上一層不確定性。多重因素影響下，南都物業的長租公寓業務繼續亮起“紅燈”，成本3700萬元，收入只有2873萬。
去年8月，南都物業高層對外透露，未來運營公寓租賃項目將向輕資產運營模式轉型，且公司的長租公寓為募投項目，後續不再增加其他項目。
有業內人分析，“後續不再增加項目”，基本代表着長租公寓這項業務在南都物業將會維持現狀，短時間內不再會有新的大動作。
長租公寓發展不順，自2020年中期晉升為第二大主營業務的增值服務，毛利率也在下滑。
今年上半年，南都物業的物業增值服務收入8896.98萬元，同比增長78%；在總營收的佔比提升了近5個百分點，為11.64%。不過44.45%的毛利率，較去年同期的67.38%跌去了約23個百分點；較去年底的46.22%，也有所下滑。
此外，今年上半年，南都物業旗下有五家子公司虧損超600萬元。
壞賬準備近3000萬元
多元業務拓展是南都物業規劃的增長路徑，其在住宅與非住宅領域持續發力。長租公寓之外，城市服務也是南都物業尋找突圍之路，也是寄予厚望的一個賽道。
“向上拓展進入城市服務領域，橫向擴張精耕細分市場業務。”南都物業在清潔、維修、裝飾領域相繼成立了樂勤清潔、樂勤樓宇、樂勤裝飾公司。
隨着業務的不斷擴展，業務量增大的同時，南都物業成本投入在加大，壞賬可能性也在隨之增加。截至2021年6月30日，南都物業應收款項約4.71億元，較去年同期增長了39.84%，佔報告期末總資產的22.59%。
截至報告期末，南都物業賬面餘額4.06億元，按組合計提壞賬準備達2853.67萬元，較年初約增加了365.3萬元。
今年4月24日，南都物業公告擬向銀行申請3億元的綜合授信額度，以補充日常經營資金需要。截至6月30日，其1年內的金融負債到期額度約6.6億元，同期南都物業手握的現金餘額為3.22億元。
截至2021年6月30日，南都物業的總資產20.84億元，總負債11.96億元，資產負債率為57.4%，同比微增1.73個百分點。
此外，南都物業將大量閒置資金用於購買理財產品。截至2021年6月30日，南都物業募集資金投資於理財產品金額合計1.4億元。
南都物業稱，通過對暫時閒置的自有資金進行適度、適時的現金管理，有利於提高自有資金使用效率，且能獲得一定的投資收益，有利於進一步提升公司整體業績水平，為公司和股東謀取更多的投資回報。
事實上，如果不是理財產品的貢獻，南都物業今年上半年的淨利潤將會減少。
財報顯示，今年上半年，南都物業實現歸屬於上市股東淨利潤8468.73萬元,較上年同期增長24.55%，基本每股收益0.45元；扣除非淨利潤7114.59萬元，同比上升29.45%。其中，扣非前的淨利潤就包含了529.35萬元的理財收益與557.85萬元的政府補貼。這兩項大約佔了淨利潤的12.84%。
文章來源:樂居財經