裁員、賣項目、求助國資，地產老炮兒胡葆森的艱難一年

本文來源：時代財經 作者：劉新歌

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為了緩解危局，胡葆森終究還是將建業地產的股權拱手出讓。

6月1日晚間，建業地產（HK:00832）公告稱，大股東恩輝投資以6.88億港元出售了所持有的8.6億股股份，對應股份比例為29.01%。買家是河南省鐵路建設投資集團有限公司（下稱“河南鐵建投”）的全資子公司河南同晟置業有限公司（下稱“同晟置業”）。

除了股權，同晟置業還將認購建業地產發行的本金額不高於7.08億港元的可換股債券，該債券於2024年到期，票息5%、到期收益率9%。

建業地產稱，此次主動引入國有戰略投資、優化股權結構和治理結構，將有助於其進一步完善現代企業機制和決策機制，大股東暫無出售其它核心資產股權的計劃。至於同晟置業是否會加入建業地產董事會及參與日常運營，則有待進一步商談。

或受此影響，6月2日，建業地產股價上漲15.38%，報收0.75港元/股。這也是建業地產連續第三個交易日股價上漲，5月31日、6月1日，該股分別上漲9.09%、8.33%。

胡葆森減持，建業地產引入國資

賣方恩輝投資由建業地產董事會主席胡葆森單獨和實益擁有。截至本次出售前，恩輝投資是建業地產的控股股東，持有其已發行股份20.78億股，持股比例約為70.11%。

買方同晟置業主要從事房地產開發、經營及酒店管理，由河南鐵建投全資擁有，而河南鐵建投則由河南省人民政府全資擁有。

同晟置業收購價為每股0.80港元，較交易公告日（2022年6月1日）建業地產的收盤價溢價了約23.1%，6.88億港元交易價款將以現金結算。恩輝投資承諾，將以股東貸款的形式將該交易款項提供給建業地產，以補充其運營資金。

本次交易中的可換股債券更值得注意。根據協議，同晟置業將認購建業地產發行的本金額不高於7.08億港元的可換股債券，並有權按照不高於1.20港元的初始換股價將全部或一部分可換股債券轉換為股份。

若上述可換股債券悉數被轉換後，建業地產合共約5.9億股換股股份將予發行，相當於其現有已發行股份總數約19.90%、經發行換股股份擴大後的已發行股份總數約16.60%。屆時，同晟置業所持股比將提升至超過40%，取代恩輝投資成為建業地產第一大股東。

不過，該債券自發行日起滿24個月當日到期，且到期後可由雙方同意延期12個月。建業地產稱，是否轉換選擇權，具體情況視後期市場交易狀況而定。

而從建業地產的回應看，同晟置業並不是應予以忌憚的“門口的野蠻人”，其表示“河南鐵建投和建業的戰略合作，將有助於穩定河南房地產市場、穩定河南經濟大盤，體現了國有企業在穩經濟、穩大盤方面的擔當。”

作為河南房企“一哥”，自去年秋天向政府發出“求救信”後，建業地產收到不少“橄欖枝”。今年3月末，河南省有關領導調研了建業電影小鎮和只有河南·戲劇幻城，詢問了景區運營、客流變化等情況。5月22日，河南文投分別接手了上述兩個文旅項目90%、51%的股權。

而建業地產也不是第一家引入國有股東的房企，在其之前，萬科、綠城等均已引入國資。陽光城執行副總裁吳建斌在《我在碧桂園的1000天》一書中曾提出，民營房企選擇引入國資主要有兩個原因，一是即使企業素質相當，民企的融資成本也大大高於國企；二是同樣是地產公司，市場給國企的市盈率遠高於民企。

IP Global中國區首席經濟學家柏文喜對時代財經稱，萬科、世聯行、建業等均是強化與地方國企乃至與地方政府合作的戰略性舉措，在強週期和強政府關係的地產行業裏，確實具有大樹底下好乘涼的效應。

“老炮兒”胡葆森的地產局

房地產行業正處於深度調整的關鍵階段，行業比拼的不再是規模大小，而是“活下去”。通過“賣賣賣”換取更多生存空間，雖然無奈，卻也是值得參詳的可行之道。

今年以來，建業地產已多次表示接下來要堅持三個字：少、小、好。即減少開闢新賽道、不再追求規模過快增長，把企業做得越來越好。

4月初，建業集團將全部商業項目整體出租給萬達商管或其關聯方，由後者全面負責該等商業項目的招商、對外租賃、運營和物業管理。隨後，建業又開始了文旅項目的“瘦身”，轉讓了建業電影小鎮和只有河南·戲劇幻城的相應股權。

與上述轉讓運營管理權、項目股權相比，此次轉讓公司股權明顯動作更大些。柏文喜稱，轉讓項目股權只是為了解決缺錢、維護公司流動性的權宜之計，而此次向省屬國企平台出讓上市公司股權，除了可以引進較大規模的戰略投資以優化公司的財務結構和流動性外，也在很大程度上實現了民營房企的混改。

不過，股權轉讓後，胡葆森對建業地產的影響力和掌控力減小也將是不爭的事實，這讓人難免唏噓。

胡葆森是最早跨入房地產行業的民營企業家之一，行業內素來有“北之萬通馮侖，中之建業胡葆森，南之萬科王石”之説。作為“地產三君子”之一，胡葆森在業內有着舉足輕重的影響力和號召力，被一眾地產大佬尊為“大哥”。

與王石、馮侖類似，胡葆森同樣有不服輸的個性和公務員的經歷，亦同樣在功成名就後熱衷社會公益。不過，如今大四歲的王石、小四歲的馮侖均退出房地產，67歲的胡葆森卻還在一線奮鬥，為建業地產奔走，且尚未有明確的接班人計劃。

胡葆森也在建業地產打上了深深的個人烙印，並以個人影響力為固守河南的建業地產贏得全國的知名度。從確立“固守河南”的戰略後，今年30歲的建業地產深度下沉到河南的縣級甚至鎮級區域，是當之無愧的“河南王”。除了住宅開發，建業地產還涉足球、酒店、文旅、綠色基地、代建等多個業務。

不過，建業地產在河南的市場佔有率卻不斷下降。年報數據透露，建業地產2019年在河南省的市場佔有率為7.97%，2020年降至7.24%，2021年繼續下降到6.9%。2021年，，建業地產合約銷售額為601.05億元，不僅未實現經調整後的700億元銷售目標，同比2020年也減少了約12.0%。今年年初，建業集團還爆出裁員風波。

如今，河南房地產市場在緩慢復甦，建業地產業績依舊承壓。今年前四月，其合同銷售總額僅為88.97億元，同比減少36.3%。要破解目前的困局，地產“老炮兒”胡葆森還面臨着不小的困難。