觀點網 近期，中交地產似乎常常被推向市場熱點。
信達的官司，飛衝上漲的股價，流傳的借款無法償還的“大股東求救函”，很多問題等待中交的回應。5月11日，中交以文字互動的形式召開業績説明會，問答從下午3點進行到快5點。
投資者的提問圍繞着經營、業績、負債、融資展開。據瞭解，中交目前身處“紅檔”、扣非淨利潤虧損。但K線圖上，6~7元的股價從今年3月拉到了5月11日29.26元。經營狀況與股價表現似乎不太符合，引發了投資者的好奇和關注。
債務關注
債務能否按時償還，現金流是否安全，大股東是否有足夠資金支持，這些問題反覆被詢問。最直接的體現，是對近日一份網傳紅頭文件的求證。
據瞭解，中交地產一份 《關於2022年5月份金融機構到期借款無法償還的報告》傳出，署名簽發人為公司董事長李永前，文件號“中交地產融發[2022]94號”要遞交大股東“中交房地產集團有限公司”，該文件向大股東説明了公司主要的金融借款和資金情況，5月壓力集中釋放無法償債。
中交地產董秘田玉利回應，上述傳聞與事實不符，公司現金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務償還。並表示在房地產政策調控持續的情況下，一直在積極開拓多種融資渠道。“中交房地產集團作為控股股東，通過為我司融資提供擔保、向我司提供借款等方式，為我司融資工作提供了有益的支持。”
有投資者對中交地產的三條紅線狀況和流動性有所擔憂，數據顯示，該公司三條紅線均踩，淨負債率為217.7%，剔除預收賬款後的資產負債率為82.0%，現金短債比為0.6倍。
中交回應，將積極開展債券融資，供應鏈金融資產證券化業務以及權益融資業務，同時加大銷售力度抓緊銷售回款。降低整體融資成本，進一步優化債務結構和相關指標。
從目前融資狀況來看，中交的動作較為積極。據觀點新媒體統計，2022年第一季度該公司就新增融資260.6億元，分別以調取項目公司富餘資金、供應鏈金融資產證券化、信託貸款、公司債、中票等方式進行了融資，其中關聯方提供了重要幫助，關聯方借款達到45.8億元。
從中交發布的公告來看，其接下來還有較大規模的融資。4月底中交地產調整公司債發行方案，發行規模由不超過10億元調整為不超過30億元，擔保安排調整為無擔保。3月24日，中交地產也發佈公告稱，計劃開展5年期債務融資，涉資50億元。
此外，中交地產的央企背景仍有助力，融資成本中等偏低。2021年報顯示，其銀行貸款平均融資成本在3.80%-6.50%，債券平均融資成本3.52%-4.99%，信託融資平均成本6.00%-8.50%。
目前，中交的對外擔保和財務資助同樣引發了投資者關注。
中交地產的擔保披露有所顯現，據2月7日公告顯示，公司及控股子公司對外擔保總額已超過最近一期經審計歸母淨資產的100%，對資產負債率超過70%的單位擔保金額已超過最近一期經審計歸母淨資產的50%，合併報表外單位擔保金額已超過最近一期經審計歸母淨資產的30%。
截止2021年12月31 日，中交地產為控股子公司及控股子公司之間提供擔保餘額 137.37億元，佔 2020 年末歸母淨資產的448.73%。
中交回應：“在對外擔保方面，我司的擔保行為均為我司自身融資需要，或者為有股權關係的控股參股項目公司融資需要提供的，同時要求項目公司其他股東方同比例提供擔保，沒有為無股權關係的第三方提供的擔保，擔保風險在可控範圍內。”
“在財務資助方面，我司一是為有股權關係的項目公司按合作比例提供股東借款，二是與合作方按合作比例共同調用並表項目公司的富餘資金，沒有為無股權關係或合作關係之外的第三方提供財務資助，不會影響公司自身的資金鍊。”
業績之問
事實上，關於中交地產近期股價急速上漲，投資者亦有特別關注，有投資者認為與業績表現不匹配，詢問公司有無未披露消息以及原因。
中交對此表示，股票價格受多種因素影響，包括宏觀經濟形勢、行業政策、資本市場氛圍、投資者心理預期等多個方面，在股價異常波動期間，嚴格按照監管規定及時發佈了股價異動暨風險提示公告。
從業績表現來看，中交地產去年營收約145億元，同增18.23%，歸母淨利潤約為2.4億元，同減32.19%，呈現出增收不增利。值得注意的是，扣非淨利潤虧損4.3億元，非經常性損益有影響業績表現。
公司回應，營收同比增加是因2021年竣備交付結轉的項目較多。淨利潤下降的原因，一是2021年竣備交付結轉的項目的毛利率較2020年竣備交付項目的毛利率略有降低， 二是竣備交付結轉項目對應的税金及附加隨營業收入的增加而增加，三是2021年達到預售條件的項目以及當年新增項目較多，銷售費用及管理費用有所增加。據觀點新媒體查閲2021財報，2021年的銷管費用、營業税金及附加分別較2020年減少2.39億元、2.14億元。
就2021年非經常性損益的構成，中交表示，主要是部分子公司由於股權變動不再納入合併範圍，剩餘股權按公允價值重新計量產生的利得，另外還包括計入當期損益的對非金融企業收取的資金佔用費、處置成本法核算的長期股權投資取得的投資收益。
財報中則提到，“公司最近三個會計年度扣除非經常性損益前後淨利潤孰低者均為負值，且最近一年審計報告顯示公司持續經營能力存在不確定性”。
有投資者問及，中交在近幾年拿地積極，經營規模迅速擴大，但2021年度簽約銷售金額並未同步增長的原因是什麼？
中交地產回應，簽約銷售較土地投資存在一定的開發週期，公司2020年下半年獲取土地面積較大，在2021年銷售週期較短。且部分項目面積較大，需分期開發，銷售額貢獻將分佈在近3-5年，同時 房地產銷售市場在2021年下半年明顯轉冷，受市場下滑及銷售週期影響，銷售額未實現與2020年投資增速同步增長。
2021年中交新增土儲（全口徑）計容建築面積372萬平方米，土地總價款為388億元，權益對價為314億元。截止2021年末，公司累計土儲（全口徑）總建築面積3217萬平方米，剩餘可開發建築面積1787萬平方米。
被問及公司對今年的業績是否有信心，能否較去年有較高水平增長，中交地產表示，近期房地產行業迎來監管政策緩和期，公司將繼續聚焦房地產開發主業，加強內外部合作，與優秀合作方協作，進一步深入探索差異化的盈利模式和發展模式，落實高質量發展要求，做好規模擴張與財務穩健之間的平衡，確保公司穩健經營，以更優經營成果回報公司股東。