萬億負債壓頂業績下滑 綠地控股二次混改欲引入金融央企
綠地控股二次混改的同時，還面臨着業績疲軟、萬億負債壓頂、銷售額三年負增長的窘境。此外，三道"紅線"全踩雷，也為公司的資金狀況帶來嚴峻考驗
《投資者網》葛凡梅
在綠地控股集團股份有限公司（以下簡稱"綠地控股"；600606.SH）的業績發佈會上，綠地控股的混改進程有了新消息。
1月21日，綠地控股發佈2020年業績快報，綠地控股2020年全年實現歸母淨利潤137.2億元，同比下降6.93%，業績下滑。2020年1-12月，綠地控股實現合同銷售金額3583.53億元，同比下降7.7%，成為房企前十強中唯一一家銷售額出現下降的房企。
當日，綠地控股還在上海舉辦媒體會暨2020業績交流會。綠地控股董事長張玉良在業績交流會上對市場的混改傳言進行了闢謠，並透露了混改進展：目前在談的兩家機構，其中一家為券商，另一家為保險機構。
《投資者網》就相關問題聯繫綠地控股，公司方面表示："為進一步做強綠地、更好支持綠地中長期發展，金融央企是重要的、較理想的潛在股權受讓方，目前也已與相關方進行了深入溝通，公司也將根據相關信披規定及國資股東方的正式通知，及時公開披露具體進展。"
金融央企為潛在股權受讓方
2015年前，綠地控股作為上海國資委混改試點借殼上市；5年後，面臨中央加速國企改革、上海國資混改步入深水區的政策紅利，綠地再度進入二次混改階段。
2021年1月，市場上有消息稱"某十強房企欲收購某十強房企"，亦有傳言稱被收購方是綠地控股，而收購方可能"萬科+誠通組成的國企改革基金"或"中海和其他投資者組成的投資人"。
在1月21日綠地控股舉行的2020業績交流會上，張玉良直接否認上述傳言，"這個消息純屬無中生有"。
關於近期收購傳聞及引入戰投方面，綠地控股管理層透露，目前在談且符合相關條件的有兩家企業，其中一家為券商，一家為保險機構。引入的戰略投資人，可能是一家，也可能是聯合體。
根據2020年7月綠地控股發佈的"因國資股東正在籌劃公司控制權結構有關事項停牌"公告，此次混改，由上海市國資委主導，推動國資委全資持有的重要國資企業集團上海地產（集團）有限公司及上海城投（集團）有限公司通過公開徵集受讓方的方式協議轉讓所持有的公司部分股份，擬轉讓的股份比例合計不超過綠地總股本的17.50%。本次股份轉讓完成後，預計綠地仍無控股股東及實際控制人。
"金融央企是重要的、較理想的潛在股權受讓方。" 綠地控股對《投資者網》表示："對於綠地控股啓動新一輪深度混改，資本市場主流機構給予了充分肯定：綠地的股權結構更趨完美，在繼續保有國資核心財務投資者、一如既往獲得上海市政府層面支持的同時，引入綜合實力優異的戰略投資者，進一步增強資本實力，市場化程度顯著提升，有利於最大限度發揮體制機制優勢。後續雙方在產業等更多層面的深度合作也令人期待。"
目前，綠地控股的股權結構中，第一、單一大股東為上海格林蘭投資企業(有限合夥)，該公司是董事長張玉良為首的管理層及骨幹員工持股平台，持有綠地控股35.45億股份，持股比例為29.13%；上海地產及上海城投作為上海國資委一方，分別持有綠地控股31.42億股、25億股，為綠地控股第二大股東及第三大股東，兩者相加股權佔比46.37%。
業績疲軟銷售額下降
綠地控股二次混改的同時，還面臨着業績疲軟、銷售額下降的窘境。
根據1月21日綠地控股發佈的2020年業績快報，綠地控股2020年全年營業總收入4813億元，同比增長12%；總資產達到13491億元，同比增長18%；歸母淨資產834億元，同比增長6%；而同期實現歸母淨利潤137.2億元，相比於去年同期的147億元，同比下降6.93%。
對於2020年的業績表現，張玉良在1月21日的媒體交流會上表示："雖然有些指標不理想，但是總體而言還是比較理想。"
值得注意的是，2020年，綠地控股的房地產銷售還首次出現了下滑。根據綠地控股2020年第四季度房地產經營情況簡報，2020年1-12月，綠地控股實現合同銷售面積2909.3萬平方米，比去年同期減少10.7%；實現合同銷售金額3583.53億元，比去年同期減少7.7%。
綠地控股4000億元的銷售目標在2020年仍未完成。綠地控股曾提出在2018年衝刺4000億元銷售目標，然而，2018年至2020年三年均沒有達成，銷售額還從2018年的3874.9億元出現下降，成為房企前十強中唯一一家銷售額出現下降的房企。
數據顯示，碧桂園、萬科、恆大2020年的銷售額分別同比增長3.34%、11.62%、20.3%。而根據克而瑞中國房地產企業銷售額榜單，綠地控股的銷售額排名也一路下滑，從2015年的最高排名第三位，一路下滑到2020年的第七位。
綠地控股對《投資者網》表示:"在新冠肺炎疫情席捲全球、房地產調控明顯收緊的背景下，綠地控股實現了2020年核心業績'逐季改善、趨勢向好、全年正增長'"。不過，在2020年前三季度時，綠地控股的歸母淨利潤增速雖然已經轉正為1.94%，但是全年歸母淨利潤增速卻轉負，為-6.93%，合同銷售金額增速為-7.7%，並未實現綠地控股所言"核心業績全年正增長"。
關於房地產銷售情況，綠地控股對《投資者網》強調："綠地控股房地產業全年結轉收入2171億元，同比增長12%，再創歷史新高。銷售質量快步提升，回款創歷史新高，達到3089億元，回款率86%，同比提升9個百分點。銷售結構顯著優化，住宅銷售金額2725億元，同比增長8%，佔比達到76%，商辦佔比24%。銷售均價穩步增長，達到12300元/平方米。"
數據顯示，2020年，綠地控股全年累計獲取項目90個，新增土地面積1365萬平方米，計容建築面積2932萬平方米。按貨值計算，約70%的項目位於一二線城市。
萬億負債壓頂踩遍"三道紅線"
截至2020年9月末，綠地控股的短期借款為299.47億元，一年內到期的非流動性負債為730.38，合計約為1030億元。而同期賬面貨幣資金僅有805億元，難以覆蓋其短期債務。綠地控股面臨着短期償債壓力。
同時綠地控股的總負債仍在持續上漲。根據綠地控股2020年業績快報，截至2020年12月末，公司總資產13491億元，資產負債率88.28%，簡單計算可知總負債為11909.95億元，較2020年9月末總負債10322.85億元，三個月內增長1587億元。
近年來，綠地控股的負債率持續攀升。Wind數據顯示，綠地控股的資產負債率由2011年末的62.44%增至2020的88.28%，累計上漲超25個百分點。
2019年年報顯，綠地控股淨負債率為155.6%、剔除預收款後的資產負債率82.8%、現金短債比0.76，"三道紅線"全踩雷。根據"三道紅線"規定：一、剔除預收款後的資產負債率大於70%；二、淨負債率大於100%；三、現金短債比小於1.0倍。
作為高槓杆的房企之一，綠地控股於2020年8月也成為首批12家"三道紅線"新規試點房企之一。但從目前情況來看，踩線情況仍未改善。綠地控股對《投資者網》表示："全年初步數據顯示，短短數月間，綠地現金短債比累計提升幅度超40%；淨負債率累計下降近50個百分點；剔除預售款後的資產負債率逐步回落，有息負債總額較高點下降約450億元。"
不過，目前綠地控股依然處於"紅檔"，仍觸及三條紅線。
綠地控股對《投資者網》表示，綠地將圍繞"三年三步走"去槓桿計劃，聚焦六大核心措施，有計劃、分步驟、多管齊下降負債去槓桿，一是主動壓減有息負債規模，優化資產負債結構；二是聚焦成長性地區，優化土地儲備結構，提高土地投資質量；三是根據市場情況以銷定產，靈活調整生產供應節奏；四是加快銷售資金回籠，實施審慎穩健的現金流管理；五是加快已售項目建設和交付結轉；六是積極充實企業資本金，提升資本實力。（思維財經出品）■