解讀寶龍2020財報：地產財務要卸妝 商業有天花板

【扒財經（Bacaijing）原創】

不吹不黑，寶龍還是穩的。雖然2021年要繼續穩着衝千億還是很難。

至少敢在今年第一個（房地產企業）發年報，就能知道，真的沒有對比，就沒有傷害。

開年以來，像華夏幸福這種還在為“誤判區域形勢”還債，寶龍已經在秀吃到“選對城市拿對地”果實的優越感了。

寶龍地產：數據很完美 明股實債很明顯

寶龍地產2020年收入354.95億元，同比增長36.3%；歸母利潤60.93億元，同比增長50.8%；毛利率36%。全年銷售金額815.5億元，同比增35%，回款576億。

目標是2021年銷售金額1050億元，回款率保持70%的水平。

但是仔細看，寶龍2020年的利潤，主要是來自合營聯營公司啊，這部分權益部分税後利潤約6.67億元，同比增加約77.4%。

更嗨的是，2020年寶龍地產的非控制性權益150.6億元 ，增長了140倍。

非控股權益和非控股損益（淨利），雖然都在漲，但一個漲了一百多倍，一個只漲了1倍不到，你理解成為一增一降也問題不大，反正就是差距太大了，而且遠大於寶龍控股權益和損益的幅度，這“明股實債”的操作也太明顯了。

很多發債穿透下去，都能看到信託機構、債券機構的身影。比如，中信信託在寶龍665億的債券中就佔了17%以上，資金融在寶龍的很多地產項目裏。

寶龍地產也意識到對權益比的調節，在2020年其拿地權益比控制在63%，2017-2019年則在50%左右。

寶龍商業：長三角天花板降近！去廣東打得贏？

寶龍商業2020年營業收入19.21億元，同比增加18.6%；歸屬股東淨利潤3.05億元，同比增70.8%；期內毛利5.94億元，同比增38.8%。

目標是收入複合增長率30%-35%，出租率保持95%以上。

寶龍商業的主要佈局依然是長三角，這也是它未來發展空間的一個隱患，長三角的商業飽和度已經不低了，這個發展空間有上限。

在大本營，寶龍商業想的是“高舉高打”，砸大項目、做成地標，一舉吸附區域客流。

比如寶龍商業今年在南京就拿了8個項目（住宅+商業一共在南京12個項目），想集中入市打團戰，南京單城市就給定了百億的任務量，想成為第一座百億城市。

為了防止天花板過早到來，寶龍想的是去大灣區。

但其實許華芳很清楚，長三角的競爭格局優於大灣區，新選手在大灣區的成功率低，“廣東大佬的競爭非常激烈”。

好是好在，大灣區的購物中心需求依然很大，並且很多城市還能通過勾地的模式拿地。

據他介紹，寶龍今年在廣東就通過勾地、商住協同，拿了一些地，都是底價。這是他看到的希望點。

寶龍的商業、住宅產品結構，目前還比較穩定。

目前寶龍地產3650萬平土儲，其中住宅佔比56.6%、車位佔比20.4%、商鋪1%、辦公佔比6.2%、公寓5.3%，住宅佔比穩住了“半壁”，這是防止長週期拖垮流動性的前提。

寶龍財務：融資成本降了10倍 到極限了

目前寶龍地產的可售貨值約4478平方米，估算基本能保證公司2-3年的發展。

2020年為了複合三條紅線，感覺寶龍已經用盡全力。

融資成本，從2019年的11.7億元降到1億元，10倍的降速！

其中主要是增加了公司債、商業證券、資產證券化產品，各項增幅在1倍以上；主要壓縮的則是短期類的融資，如證券融資、抵押借貸、銀行融資，相應增加了長期借貸。

融資成本已經壓得差不多了。2021年還怎麼降？

寶龍CFO自己也説了，2020年能做到69.9%的淨資產負債率，已經很不錯了。2021年能保持在70%的水平，就謝天謝地，給自己點讚了。

其實現在寶龍地產的淨負債率為73.9%,現金及其等價物253.4億元，現金及銀行結餘282.8億元，同比增19.5%，銀行授信也還有幾百億，夠用了，至少2021年是穩的。