財聯社（廣州，記者 陳業）從評級屢遭下調，到多隻境內外債券價格持續下探，均顯示廣州老牌開發商富力地產（02777.HK）的資金困境並未有效緩解。
事實上，自去年有意出售資產起，富力地產的財務壓力就已現端倪。今年上半年，儘管富力在努力去槓桿，但其“三道紅線”指標均踩線。這也預示着，在經營和融資環境持續承壓下，富力想要快速降負債，面臨較大挑戰。
在2021 年中期投資者會上，富力地產董事長李思廉表示，“我們還是埋頭在賣自己手上的東西。以前累積下來的已經建成的收租物業，包括酒店、寫字樓、餐廳等，這些項目富力都願意出售。”
不過，在行業整體形勢不樂觀的情況下，誰有能力、又有意願接手富力的資產，目前仍是未知數。
再融資風險增加
日前，國際評級機構穆迪將富力地產的企業家族評級從“B1”下調至“B2”，將富力香港的CFR從“B2”下調至“B3”，同時，還將上述評級列入下調觀察名單。
穆迪給出的理由是，“之所以下調富力的評級，反映富力的再融資風險增加，因為其獲得離岸融資的渠道減弱，以及大量債務即將到期。此外，鑑於經營和融資環境的挑戰性，將富力列入下調觀察名單，主要是觀察富力是否有能力產生足夠的經營現金流，從而將其債務大幅降低到更可持續的水平。”
一位業內分析人士對記者表示，一般情況下，信用評級反映公司的基本面，評級被下調後，不排除會影響公司進一步融資能力的可能。富力地產應儘快採取措施緩解負債壓力，以免影響公司資金流動性。
在評級遭下調後，近日富力多隻境內外債券出現異動，價格持續下探。其中，境內“18富力10”9月3日跌13.42%，9月7日下跌7.81%，9月9日再度下跌6.78%，至9月9日報55元/張；“16富力04”9月7日下跌6.09%，報69.95元/張，至9月9日報66.9元/張。
境外債方面，截至9月9日，富力多隻債券跌破60美元大關。其中，2024年2月到期的3.75億美元債，面值下跌至55.356美元/張；2023年2月到期的8.75億美元債，面值跌至57.837美元/張；2024年7月到期的4.5億美元債，面值跌至53.976美元/張；2024年3月到期的4億美元債，面值跌至54.63美元/張；2024年9月到期的3.25億美元債，面值跌至53.814美元/張。
對此，匯生國際融資總裁黃立衝指出，債券下跌意味着公司的債務存在償還風險。由於境外債是純信用擔保，是沒有辦法拿境內物業用作抵押品的，這意味着如果房企實在沒辦法償還的話，境外投資者基本很難獲得兑付資金。
半年報顯示，截至今年6月末，富力地產的總負債為3317億元，而去年期末為3501億元；淨負債比率為123%；短期負債為136億元，而去年末為109.19億元。
踏錯週期之痛
對於富力面臨的資金難題，有業內人士分析稱，主要是富力這兩年規模擴張節奏踩的不夠準，“2017年、2018年有意做大規模，收購了大量的資產，但是近兩年行業深度調控疊加疫情，這部分資產運營情況不佳。”
據悉，富力自2017年起加快了擴張步伐，當年在收併購市場上動作頻頻。其中包括，以86億港元的價格，收購了恆基兆業位於瀋陽、鞍山、鐵嶺、大連及廣州的9個項目；以192.05億元的價格，拿下萬達77家酒店資產包等。此外，在2017年，富力還收購了位於英國倫敦的多個地產項目。
大手筆收購萬達酒店資產包，是加劇富力負債壓力的重要助推器。黃立衝表示，富力接了萬達酒店資產，在行業持續調控疊加疫情影響下，酒店資產受衝擊程度甚至超過商業資產，加大了富力的資金壓力。
2021年中期報告顯示，富力地產目前擁有91間營運中酒店，總建築面積為399萬平方米，總客房數為27409間。另外，該公司約有44間在建及規劃中的酒店，合共135間酒店，是全球最大的豪華酒店資產擁有人。
在收購萬達酒店資產包後，富力擬定不少計劃，包括通過酒店資產包在市場融資、發行REITs等，但目前來看，成效並不明顯。
多次收購後，富力融資力度也開始加大。據財聯社記者統計，2017年至今，富力地產共發行了超13筆境外債，其中2017年至2019年，合計發了11筆境外債，發債規模超55億美元。目前，富力地產的境外債中有4筆在近兩年到期，其餘最遲到期日為2024年。
債務持續加劇背景下，富力地產轉向節省開支，2019年開始奉行儘量不拿地的原則，2020年挑選了全國各地近500億元的貨值，交由易居上線售賣。此外，也有意出售海南文旅項目海洋歡樂世界，但至今該項目未能成功出售。
富力地產在中期業績報告中透露，實現較高的協議銷售及潛在資產出售對於達成2021年去槓桿目標至關重要。而該公司能否順利達成去槓桿目標，仍有待時間檢驗。