樂居財經 範慧茹 發自廣州
在管面積突破3.8億平方米，論規模，保利物業(06049.HK)無疑是上市物企中的佼佼者。然而，大體量卻沒有帶來“同體積”的收入回報。
“利潤率低於預期”“增速減緩”保利物業發佈首份年報後，股友們的評價主要集中在這兩方面。
2020年保利物業營收80.37億元，同比增長34.7%；毛利14.99億元，同比增長23.8%；毛利率18.7%，同比下降1.6個百分點。年內溢利6.96億元，同比增長38.3%；淨利率8.7%，同比上升0.3個百分點。
營收增速有所放緩，34.7%的增幅，較2019年的41.08%下降6.38個百分點；而原本較低的毛利率繼續下滑，毛利率、淨利率均低於上市物企平均水平。
“低利率”、“增速慢”似乎成為了擁有央企背景的物業公司的共同特點，相鄰發佈財報的招商積餘(001914.SZ)也呈現類似的問題。
坐享近1億利息收入
2020年保利物業淨利率為8.7%，雖提升了0.3個百分點，與上市物企相比依舊位於尾部，2020年已公佈財報的17物企平均淨利率達15.62%。
淨利率較低，主要受到各項成本開支加大的擠壓。2020年，保利物業開支額度最大的是行政開支，同比增長約35%至7.7億元；而增幅最大的是融資成本，較2019年增長4.3倍，從90萬元暴漲至481萬元；營銷開支翻增將近2倍，從517萬元增至1519萬元。
相比於收入34.7%的增幅，成本投入的翻倍增長，使得保利物業從約15億元的毛利，濃縮至約7億元的淨利潤，已經“剝”去將近一半。而這7億元中，還有暴增5倍的“其他收入”進行強加持。
2020年保利物業的“其他收入”從3451萬增至2.1億元，同比增幅509.9%。根據財報中披露的“其他收入”明細，2.1億元中，利息收入佔到將近一半，將近1個億；另一個重頭是政府補貼，約有0.85億元。
放置到保利物業6.96億元的淨利潤中，利息收入和補貼這兩項“進賬”，佔據了26.4%。這也從側面反映出，保利物業資金利用率不高，選擇將部分放在銀行“吃利息”，淨利率偏低似乎也就在“情理”之中了。
社區增值服務毛利率大跌
淨利率在較低點提升了0.3個百分點，毛利率卻下降1.6個百分點，2020年保利物業毛利率僅為18.7%。
整體毛利率下滑與三大業務毛利率下降相關。2020年，除了物業管理服務以外，其餘兩大業務板塊毛利率均出現了不同程度的下滑。其中，一向有“高毛利”之稱的社區增值服務，毛利率更是下滑了10.4個百分點。
2020年社區增值服務毛利率為30.3%，毛利為5.29億元，佔總毛利的35.3%，較上一年38.8%的佔比下滑了3.5個百分點。
“社區增值服務受到疫情對於消費行為的影響，新興業務美居、零售快速放量但毛利率不高。”在今年的業績會中，對於社區增值服務毛利率大幅下滑，管理層如是解釋道。
保利物業的社區增值服務，主要包括：美居服務、社區零售、車場管理服務、社區媒體、社區空間管理、社區便民及其他服務。新興業務拖了社區增值服務毛利率的“後腿”，也是拉低整體毛利率的“禍首”。
毛利率大跌，收入卻大漲，社區增值服務走出了兩個極端。2020年，社區增值服務收入同比增長約51.5%至17.48億元，超過了物業管理服務以及非業主增值服務的收入漲幅。
作為收入最大來源的物管服務，貢獻了49.48億元的收入，不過，營收增速在三大業務中最低，為28.7%；非業主增值服務為13.41億元，同比增幅38.5%。
“大物業”面積與收入剪刀差
毛利率雖不佔優勢，但保利物業在管面積卻持續在增長。
2020年，保利物業在管面積約3.8億平方米，同比增長32.3%。其中，保利系在管面積約1.52億平米，佔比40.1％；第三方在管面積約為2.28億平米，從2019年佔比55.1%進一步增長至2020年59.9%。
保利物業近6成的在管面積來自第三方，但第三方收入卻僅佔比26.4%，超7成的收入依舊來自保利發展控股集團所開發的項目。
保利物業第三方物業盈利能力普遍較弱，從單價收費的對比也能很清晰的看到。2020年第三方住宅物業收費單價為1.78元/平米/月，商業及寫字樓收費單價為5.91元/平米/月，而來自保利系的物業費單價分別為2.3元/平米/月、8.98元/平米/月。
在第三方物業的拓展中，最令保利物業引以為豪的或許是“大物業”服務領域。“成為大物業生態平台首席運營商”是保利物業的企業願景。
“自2019年上市募資後併購成果不理想。”董事長黃海在業績發佈會提到。自上市以來，保利物業收併購僅拿下一個項目。而這在去年唯一一筆收購項目——華昌物業，就選在了非住宅領域，並且主要服務於商辦及公建領域的公司。
不過，隨着公共物業在管面積的擴大，其收入佔比與在管面積佔比差距也在逐漸拉大。
2020年保利物業公共及其他物業在管面積達2.01億平米，比2019年增長43.47%，超過總在管面積32.3%的增速，佔總在管面積的52.9%，佔據保利物業服務業態的“半邊天”。
而其物業管理收入僅佔16.2%，不足兩成，在管面積與收入佔比剪刀差達36.7%，比2019年擴大0.3個百分點。保利物業“大物業”的理想很豐滿，現實卻有些骨感。