今日，招商證券房地產研究發文表示，房地產企業在經營、融資及長期發展路徑層面仍在持續分化。
在銷售方面，招商證券報告指出，從2022年樣本房企的銷售額來看，國央企同比下滑14%，混合制下滑26%，民企下滑43%；從2022年樣本房企的銷售集中度來看，國央企提升2個百分點至16%，混合制持平，民企下降三個百分點至10%。整體來看，國央企表現優於混合制企業，更優於民企。
招商證券進一步表示，2023年這種特徵仍在延續。的確，在近日地產機構發佈的2023上半年百強房企銷售榜中，也能找到這種趨勢的佐證。
央國企平均增長8.7%
據中指研究院發佈的榜單顯示，2023年上半年，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%，增幅相比上月大幅下降8.3個百分點，持續收窄。
中指研究院企業研究總監劉水進一步指出，從增速看，TOP100房企銷售額，1-4月、1-5月、1-6月同比分別增長12.8%、8.4%、0.1%，增速持續明顯下降，房企銷售出現二次探底的情況。
2023年上半年，TOP30陣營房企銷售保持韌性，銷售額持續提升。
其中，TOP10房企銷售額均值為1542.0億元，較上年增長6.0%；TOP11-30房企銷售額均值為489.3億元，較上年增長1.0%；TOP31-50房企銷售均值為241.0億元，較上年下降6.4%；TOP51-100房企銷售額均值為113.1億元，同比下降9.6%。
2023年以來，保利、中海、華潤、招商、綠城、建發等國央企房企銷售有着明顯增長，其中建發和華潤同比漲幅較高，分別為53.71%和40.68%。
劉水錶示，上半年，央國企銷售增長強勁，部分民企仍在大幅下降過程中。TOP50房企中，央國企平均同比增長45.8%，穩健民企同比增長14.2%，混合所有企業同比增長7.7%，出險民企下降36.6%。
比如，“世界房企”碧桂園、“活下去”萬科的上半年銷售額均同比下降，其中碧桂園下降幅度達32.03%。
整體來看，與2021年同期比較，央國企平均增長8.7%，穩健民企、混合所有企業平均下降40%左右，出險民企平均下降超過70%。
克而瑞地產研究分析也認為，2023年上半年百強房企格局繼續分化，央國企及部分優質民企韌性較強、中小房企競爭力不足。
但值得注意的是，龍湖、濱江、卓越、大華等民企的表現優於行業整體，累計業績增長的同時，行業排名也有明顯提升。比如，濱江2023年上半年銷售額為925.8億元，同比增長35.37%。
在銷售陣營方面，2023年上半年，千億以上陣營企業數量有所減少。具體來看，千億以上陣營7家，較去年同期減少2家，銷售額均值1793.7億元。
其中，第四陣營（100-300億）變化最為劇烈。中指研究院的數據顯示，2023年上半年銷售額在100-300億的企業為45家，較去年同期減少7家，銷售額均值171.4億元。
此外，從銷售目標完成率來看，房企上半年銷售目標完成率超50%。
中指研究院指出，近年來，隨着行業進入調整期，越來越多企業不再增加銷售目標、追求規模化發展，轉而通過主動管控銷售規模，追求更加平穩的發展。
下半年房地產市場恢復仍有波折
業內人士認為，2023年以來房地產行業雖然有一定的修復預期，但在供需兩端制約之下，復甦動能放緩，上半年企業和樓市表現都相對平淡。而這種弱復甦和冷淡行情或將在下半年持續蔓延。
中指研究院指出，下半年各類型房企銷售業績將明顯分化，央國企銷售仍將保持強勁增長，穩健性民企將有小幅的增長，出險房企銷售仍會是大幅下降。
此外，上半年多家房企的退市，對於整個行業的債務重組、保交樓、信心提振都產生了較大的打擊。
據統計，上半年已經有2家房企退市，現在有8家房企鎖定退市，還有多家房企面臨退市風險，上市房企退市潮席捲下半年已是不可避免。
劉水指出，在銷售回款及融資改善有限的情況下，下半年房企債務違約風險仍將會蔓延。
克而瑞研究院指出，若7月無強有力的救市政策出台，整體新房成交規模還將低位持穩，維持弱復甦主基調。
那下半年能迎來強支撐的救市政策嗎？會迎來哪些類型的救市政策？
中指研究院市場研究總監陳文靜分析認為，下半年政策加力預期增強，但房地產政策力度和節奏取決於宏觀基本面的變化，若下半年經濟出現超預期轉弱情況，則房地產作為經濟“穩定器”，託底政策或將加快落地，核心一二線城市“一區一策”有空間。
她認為，中性預期下，全年宏觀經濟穩步恢復，下半年房地產政策維持當前節奏，購房者置業情緒緩慢修復。在此情況下，下半年房地產市場恢復仍有波折，銷售面積在低基數下或實現小幅增長，全年銷售面積與2022年基本持平。