唐鈞獲任上實城開總裁，“上實系”地產整合計劃或將重啓

中房報記者 唐珊珊 北京報道

兩則人事任命，讓一宗停滯了近十年的整合計劃，有了重啓的跡象。

1月15日，上海實業發展股份有限公司（600748.SH，以下簡稱：上實發展）公告稱，公司董事兼總裁唐鈞向公司董事會提請辭去公司董事職務，同時一併辭去在上實發展的所有職務。

根據同日上實城市開發（00563.HK，以下簡稱：上實城開）公告顯示，辭任後的唐鈞將接任周雄成為上實城開董事會副主席、公司總裁兼執行董事。

公告發出後，截至1月20日收盤，上實控股、上實城開、上實發展股價均出現小幅震盪上漲。

資料顯示，兩家公司均為上海實業控股(00363.HK，以下簡稱：上實控股)旗下上市地產公司。十年前，上實控股大股東上海實業(集團)有限公司(簡稱：上實集團)是上海市人民政府在海外最大的綜合性企業集團，曾有意通過上實控股整合旗下地產板塊業務，盤活“上實系”地產這盤棋。

然而這條整合路卻異常坎坷，一度擱置長達十年，此次人事變動，是否意味着地產業務整合計劃重啓？中國房地產報記者致電上海實業控股有限公司，截至發稿前未能得到回覆。

“如果是十年前的地產整合計劃重新啓動，那麼也意味着上實發展和上實城開或將有一方被吸收合併，從此次人事調動的種種跡象來看，上實城開大概率會作為吸收一方。”上海地產研究院副院長陳碩在接受中國房地產報記者採訪時表示。

長達十年的博弈

上實系地產業務整合最早可以追溯到2007年8月。

彼時，上實發展向公司控股股東上海上實集團及上海上實控股子公司上實投資發行不超過1.6億股股票，用於購買上海上實及上實投資的資產，這波注資讓上實發展成為集團最初屬意打造的地產旗艦平台。上實集團也曾明確表示：除上實發展之外，將不再新設從事房地產業務的子公司，且承諾上實集團房地產業務將全部由上實發展來經營。

然而這位“嫡長子”的表現不盡人意，在大規模注資後的幾年裏，業績甚至同比下滑。上實集團失望之餘，轉而扶持上實控股。2009年，上實控股先後剝離旗下包括醫藥、乳品在內的多項資產，套現30餘億港元，轉型以房地產、基建及消費品為主營業務。此後，又展開了大規模的土地和項目收購，包括作為平台接盤中新地產。

資料顯示，2010年6月24日，上實控股以27.46億港元收購中新地產（後更名上實城開）45.02%的股權，成為其控股股東後，同年8月17日，其再次宣佈以51.3億元從兄弟企業上海上實收購上實發展63.65%的股權。

此次收購，不僅理順了三大上市平台股權關係，也間接確認了上實控股的主導地位。

原以為地產平台之爭就此落幕，然而事情在2015年發生轉折。這年，上實城開掌門人倪建達出走，“上實發展派”領導上台，上實發展再次上位，並於2015年收購上投控股。

“當時管理層曾有意將中新的資產注入上實發展，上實控股負責商業地產和基建等業務，中新地產變成淨殼。”一位曾參與收購的上實集團前員工告訴記者。

這一年也成為上實發展業績搶跑的契機。財報顯示，2014年~2020年上實發展總營業收入分別為，38.03億元、66.19億元、64.89億元、72.34億元、86.64億元、88.66億元、101.78億元。

同一時期的上實城開卻採取了收縮戰略，先後出售珠海淇澳島項目、城開中心等多個項目，逐漸式微。財報顯示，2014年~2019年，上實城開總營業收入分別為，78.2億元、39.03億元、55.5億元、93.94億元、70.13億元、85.9億元。

2017年，事情再度發生轉機。

根據上實集團2014年簽署的《避免同業競爭承諾函》顯示，其承諾在簽署協議後36個月內解決旗下控股公司同業競爭問題，儘管多次申請延期，但留給上實集團的時間似乎不多了。

壓力之下，上實集團終於有了進一步動作。

2017年底，上實城開將旗下的物業管理業務的子公司股權，賣給了上實發展。隨後上實城開收購了從事以及土地開發的上海地產北部投資發展有限公司之35%股權，以及二級土地開發的上海市上投房地產投資有限公司（上海上實直接控股）之全部股權。

2018年，上實城開重回主場，頻頻購地，而上實發展卻毫無動靜。

誰會留下？

“對於上實集團地產板塊的整合方式，此前就有過很多猜測，但這十年間，上實集團應該一直沒有想好最終選擇誰。”上海證券研究員盧毅表示。

在他看來，當年猜測最多的有三種方式：一、上實控股吸收合併上實發展和上實城開，類似中國鋁業2007年吸收合併山東鋁業和蘭州鋁業；二、上實發展現金收購上實城開股權，成為上實地產唯一地產平台；三、上實城開現金收購上實發展。

如今，誰將留下？

從兩者業績來看，2019年上實城開收入為85.84億港元，同比上升23.0%。毛利為36.76億港元，與去年同期上升8.7%。毛利率為42.8%，較去年同期下跌5.7個百分點。

2020年上半年，其收入為31.72億港元，同比下跌31.1%；毛利為14.32億港元，同比下跌27.0%。歸屬股東淨利潤1.51億港元，同比降51%。

土地儲備方面，截至2019年末，上實城開土地儲備共有26個項目，分佈於上海、北京、天津、西安、重慶、崑山、無錫、瀋陽、煙台、長沙及深圳，來可售規劃建築面積約377.7萬平方米。

其最近一次拿地是在2020年12月28日，上實城開與中庚集團訂立合作協議，合組合營企業，收購湖北武漢一處項目的土地使用權。

上實發展2019年累計實現合約銷售金額約合人民幣78.90億元，同比增長約50.29%；實現合約銷售面積約合39.50萬平方米，同比增長約45%。

2020年上半年，其營業收入約為44.93億元，同比增長3.29%；歸母淨利潤約為4.29億元，同比增長4.05%。主營業務為房地產行業、建築施工業，佔營收比例分別為：83.2%、16.28%。

土儲方面，上實發展土地儲備集中於上海，其2019年新增三宗涉宅地塊，均位於上海，分別為青浦區朱家角D2地塊、閔行區華漕鎮MHPO-1403單元30-01地塊、青浦區西虹橋光淶路北側04-33地塊。

相比之下，兩者銷售業績不相上下，但在土地佈局方面和收入結構方面，上實城開土地儲備佈局更廣，上實發展土地主要集中在上海，相對單一。

從融資角度來看，對於上實集團來説，”A+H”的雙融資平台模式似乎更有利於公司擴大融資額，有利於其國際化戰略和海外併購計劃。

唐鈞的到來，能否使這一停滯了十年的整合計劃加速推進，值得期待。