本文來源：時代週報 作者：趙佳琪
【編者按】：從風光無限的本土大鱷到走入掉隊行列，京派房企的這幾年着實不好過。無論是因為規模化擴張行差踏錯，還是因為債務高企陷入流動性危機，在非首都功能疏解的大背景下，他們曾經繁華喧囂過，如今卻空餘一身落寞。
【失意的京派房企系列之二：金融街（000402.SZ）】
它曾是京派房企中最賺錢的公司之一，坐擁北京三環內400多億自持物業，其大部分位於寸土寸金的北京金融街。
這家靠商業地產發跡的房企金融街控股股份有限公司（000402.SZ，下稱“金融街”），如今卻已規模掉隊，負債纏身，持續虧損，幾乎快要淡出公眾視線。
就在不久前，股東大家人壽再度減持金融街股份，這已是今年下半年以來險資的第二次套現。而早在七年前，金融街曾是險資炙手可熱的藍籌股，屢獲舉牌增持。
2017年，金融街董事長高靚曾表示，小而美也可以活的很好，彼時的金融街，左手攬着有“中國的華爾街”之稱的北京金融街，右手大幅進行擴張。
七年時間，險資進退，金融街到底經歷了什麼？
不增收也不增利
2021年11月15日午間，金融街公告稱，股東大家人壽近期累計減持8421萬股公司股份，合計減持比例2.82%，減持後股份數量為3.37億股，最新持股比例為11.29%。
而早在今年9月6日至8日，該股東還曾通過集中競價的方式，累計減持2981萬股，佔金融街總股本的0.99%。
對此，金融街內部人士接受時代週報記者採訪時表示，“這是基於股東自身經營安排的考慮”。
據瞭解，自2019年7月以來，大家人壽一直在持續套現。被拋售股權的名單還包括中國建築、萬科A、歐亞集團、大商股份和招商銀行。而與金融街同時被其減持的地產股還包括金地集團。
明源存量地產首席研究員艾振強告訴時代週報記者，隨着調控的持續深入，地產板塊估值不斷下行，風險增大，因而“此番減持，可能更多是基於險資對地產行業前景不看好”。
而除了上述外部因素，金融街近年來飄忽不定的業績也屢遭詬病。數據顯示，其上半年營收54.73億元，同比減少6.71%；歸屬上市公司股東的扣非淨利潤則僅有0.68億元，同比減少46.67%。
“增收不增利”是2021年上半年各家房企的常態，但金融街卻是“不增收也不增利”。
該公司今年三季度數據進一步惡化：營收41.93億元，同比下降9.84%；歸母淨利潤5.1億元，同比下降22.49%；扣非淨利潤-1545.99萬元，同比下降103.83%，已呈現虧損態勢。
縱觀前三季度，金融街營收96.66億元，同比下降8.1%；扣非淨利潤5271.7萬元，同比下降90.08%。
對於淨利潤下滑，金融街內部人士的解釋是，主要源於旗下德勝國際中心項目做了股權交易，出售價格變成了非經營性損益，“如果按照正常資產交易方式的話，該項目將直接帶來16億的收入和5.3億的利潤，反映到財報上的話，正常的收益在6億左右”。
然而，投資者對其盈利能力的質疑自2019年就已開始，尤其是2020年新冠疫情期間，金融街營收更是跌破5年來新低，降至181.21億元，扣非淨利潤降幅達89.98％，已淪為一支反彈乏力的破淨股。
“金融街模式”得與失
金融街昔日的優勢，卻成了如今的劣勢。
七年前，它曾被險資追着走。大家人壽的前身安邦系通過二級市場增持其股份至5%舉牌，隨後又用兩年多時間持續增持，至2016年持股比例一度高達29.98%，成為其第二大股東，一度引發大股東反擊。
而險資之所以重倉金融街，恰是看重其背後的國資背景、北京核心區優質稀缺資源、以及低估值和高股息。
金融街的母公司，是北京金融街投資集團有限公司（簡稱“金融街集團”），後者成立於1992年，以開發建設北京金融街為契機，逐步發展成為大型多元化產業集團。2000年，其通過與重慶華亞資產置換，成功實現上市。
東方證券2017年的一份研報將其優勢概括為“金融街模式”，即：在一線城市和區域中心城市進行房地產開發，同時重點增持一線城市核心區域的寫字樓、商業物業，逐漸形成以商務地產為主導，適當增持優質物業，以住宅地產為補充。
簡單説，“金融街模式”的先天基因是以商業地產開發運營為主，即通過開發城市核心區商業地產，增加商業配套，使地段實現增值，進而再開發周邊住宅快速銷售變現，用以補充商業地產長期運營所需的現金流。按照金融街自己的説法，即開發、自持雙輪驅動。
然而，這種在北京CBD核心區、金融總部培育起來的“金融街模式”，就如同温室的花朵，一旦暴露在氣候多變、環境複雜的外埠市場，能否憑地方優勢勝出？這份研報也給出了擔憂，比如：一二線城市房地產政策調控力度及持續時間超預期怎麼辦？自持物業出租率不及預期怎麼辦？城市及土地儲備的拓展不及預期又該怎麼辦？
現在回頭望去，不得不説這是一份具有前瞻性的券商研報。它所提示的風險，竟然全都在這家企業日後所遭遇的困境中逐一應驗了。
擴張路上遇人事震盪
從2014年起，也即險資不斷加持後，金融街駛入了全國化擴張的快車道。
最具代表性的是2014年2月，金融街以52.32億元接盤潘石屹在上海的SOHO靜安廣場和海倫廣場兩個項目。次年7月，金融街又以88.15億元競得上海火車站北廣場以北地塊，刷新當年上海土地成交價格記錄，斬獲“地王”一枚。
金融街工作人員告訴時代週報記者，上海火車站北廣場以北地塊並非是傳統意義上的“地王”，雖然總價高，但這是上海內環少有的30多萬平米的綜合體項目，實際摺合每平米僅2.8萬元，“在上海內環，這是一塊優質地塊。”
該工作人員還表示，“擴張是基於公司業務發展的需求，希望進一步提升行業地位”。
數據顯示，2017年，金融街陸續深入武漢、成都、蘇州、廊坊及佛山，拿下18個項目。根據當年財報，金融街在2017年共耗資247億元（權益）拿地。
2018年，金融街通過招拍掛、兼併、收購、合作開發等方式，繼續新增項目20個，新增權益建築面積356萬平方米，實現權益投資額191億元，土地均價約7699元/平米。
而就這兩年間，中國房地產市場的遊戲規則已經改寫。2017年，十九大提出的“房住不炒”漸成基本國策，旨在抑制投資投機需求的限售政策密集出台。
大多數房企沒有嚴謹捕捉到信號背後的意思，金融街也是其一。根據克而瑞統計，金融街2019年新增土地貨值238.3億元，同比減少約27%，其拿地力度雖然有所降低，但僅蘇州31億一塊地，樓面價就刷新當地記錄。
在這個過程中，金融街內部在當時已有大變化。2015年11月，金融街發佈公告稱，根據上級通知，公司董事長王功偉、董事鞠瑾正在接受組織調查。
這則消息震驚業界，進而引發公司內部人事震盪。直至2017年8月，金融街一大波高管全部換血，1970年出生的高靚當選為公司董事長。
大範圍人事震盪對企業發展造成了何等影響，接受時代週報記者採訪的業內人士不願置評。可見的事實是，此後多年，“廉政建設”始終是這家企業官宣的高頻詞。而金融街項目投拓的步伐雖然在加快，但週轉卻變慢了。
Wind數據顯示，2014年，金融街存貨週轉天數為1100.24天，而2020年底，這一數據達到了2396.8天，增長了2倍多。
資金回籠緩慢，疊加擴張拿地，致使金融街一度背上沉重財務壓力。根據《投資時報》報道，金融街的淨負債率自2014年起便一直處於100%之上，2014年—2019年末依次為113.03%、162.19%、119.49%、150.82%、184.25%、188.87%。
8年時間過去，金融街的銷售規模僅有不到2倍的提升，而同期房企10強的銷售規模平均增長了5.22倍。克爾瑞數據顯示，2012年，金融街實現銷售金額180億元，位列第27位，這是迄今為止它在房企百強榜上排名最靠前的一次；2020年，金融街銷售348.5億元，排名第77位。
但也有業內人士認為，若從淨資產、土儲、運營面積和租金收益等方面綜合考量，金融街還是一家不錯的公司，在財富中文網發佈的2020年《財富》中國500強排行榜中，金融街以261.84億元的營收位列榜單第353位，較上一年提升25位。
割肉自救，別無選擇
11月18日，金融街發佈公告稱，將為全資子公司金融街武漢置業有限公司債務融資提供19億元擔保。
這則“借新還舊”的公告中，或許隱約可見其負債壓力的冰山一角。根據以往財報數據，從2017年到2019年全國擴張期間，金融街的有息負債在持續增長，分別為624億元、805億元、846億元；2020年有息負債進一步上升，至874億元。
而截至2020年末，金融街淨負債率仍高達172.41%，剔除預收款項後的資產負債率為74.38%，踩中兩條“紅線”。
此刻，面對股東減持、週轉變慢和槓桿推高，戰略性收縮似乎是金融街別無選擇的選擇。
在2021年公司半年報中，金融街管理層明確表示，下半年公司將高度重視現金流安全，確保資金安全穩健。並提出統籌收支平衡、加大融資力度、優化債務結構、降低財務費用、盤活存量資產等等數項舉措。
然而現實中可用以自救的手段，都不過是一些常規套路：
首先是減少土地開支。據公司年報測算，與2019年的土地權益投資額169億元相比，2021年至今為止，金融街拿地權益投入縮水了約50％。
上述金融街內部人士告訴時代週報記者，公司拿地越來越謹慎，對目標城市的經濟基本面、市場競爭格局以及周邊競品都要進行詳細的分析測算。
其次是出售資產。除了前述提到的德勝國際中心項目股權外，金融街實際上從去年開始就已經賣賣賣，包括與中信地產協商解除中信城B地塊合作協議，以37.1億元的價格轉讓金融街•萬科豐科中心項目股權等等。如果順利的話，這些股權交易可為金融街回籠超過130億元的資金。
但這一系列操作，似乎仍未使其化解三道紅線的壓力。截至2021年6月末，金融街剔除預收款後的資產負債率為73.3%，淨負債率為163.7%，現金短債比為1.13，資產負債率和淨負債率小幅下降，仍踩中兩條紅線，維持“橙檔”不變。
在回答投資者提問時，金融街方面曾明確表示，力爭三年將“三條紅線”管控的核心財務指標全部達標。