旭輝林中：預計2020年下半年可售資源超2800億元
樂居財經訊 李禮 9月24日，旭輝控股集團(00884.HK)發佈2020年半年報主席報告。主席林中表示，二零二零年是本集團成立的第二十週年，本集團已於二零一九年突破人民幣2,000億元的銷售規模大關，晉升成為中國房地產行業排名前20的領先房企。展望未來，本集團的管理層堅持長遠的發展戰略，持續提高企業經營效率，不斷提升品牌優勢及強調產品創新，審慎管理財務狀況，打造抵禦市場波動的軟硬實力。與此同時，本集團亦非常重視提升公司於綠色環保、社會責任及公司治理方面的管理水平，並將其上升到集團戰略規劃的高度，全力以赴將旭輝打造成為一間業績領先、持續履行社會責任、擁有優秀企業管治的世界500強企業。
以下為旭輝控股集團2020年中期報告“主席報告”全文。
各位股東：
本人欣然向各位股東提呈本集團截至二零二零年六月三十日止六個月的業務回顧與對二零二零年下半年的展望。
中期股息
董事會宣派截至二零二零年六月三十日止六個月的中期股息每股人民幣9.8分（或相當於按宣派有關股息日期前五個營業日中國人民銀行宣佈的人民幣兑港元平均中間匯率計算每股11港分）。按本中期報告日期本公司已發行股份總數計算，截至二零二零年六月三十日止六個月的中期股息約為904,000,000港元（約人民幣805,400,000元）。
中期業績
受新冠疫情影響，截至二零二零年六月三十日止六個月，本集團錄得合同銷售金額人民幣807.3億元，較二零一九年同期的人民幣884.4億元按年下跌8.7%。截至二零二零年六月三十日止六個月，已確認收入為人民幣 23,022,400,000元，較二零一九年同期的人民幣20,688,300,000元按年增長11.3%。截至二零二零年六月三十日止六個月，本集團淨利潤由二零一九年同期的人民幣4,484,200,000元增加5.6%至人民幣4,736,500,000元。截至二零二零年六月三十日止六個月，本集團的股東權益應占核心淨利潤由二零一九年同期的人民幣2,873,200,000元增加11.2%至約人民幣3,194,000,000元。
二零二零年上半年回顧
市場回顧
二零二零年上半年，中國房地產市場受到新冠疫情的嚴重衝擊，市場成交及工程施工均在疫情期間停滯。二零二零年一季度為受到疫情影響最大的時期，由於多個省份及城市施行嚴格的疫情管控措施包括封城、交通管制及延遲復工的安排，全國各地樓市的銷售及工程進度受影響較大。三月中後疫情受控，壓抑的需求得到集中釋放，配合住户們對居住質量提升的要求，樓市回暖加速。五至六月，樓市成交的恢復速度超過市場預期，房地產開發投資的增速亦在六月實現轉正。但疫情對整個房產市場的影響不容忽視，根據國家統計局資料顯示，於二零二零年上半年，商品房成交量為69,404萬平方米，同比下降8.4%；商品房成交額為人民幣66,895億元，同比下降5.4%。
房地產市場的調控始終堅持「房住不炒」的總方針，結合各地特有的市場情況，有針對性地實施「一城一策」的管理措施，支持房地產市場在疫情後迅速恢復，並維持長遠健康的發展。上半年市場的分化加劇，體現在一二線城市房產市場的迅速復甦，出現小陽春景象，而部分三四線城市受疫情影響較大，樓市降温明顯。
於二零二零年上半年充滿挑戰的市場環境下，不同梯隊的房企分化亦加劇。全國性規模房企在品牌口碑、產品質量、成本管控及融資能力等方面的優勢保證了其在市場波動環境下的抗風險能力。
同時，佔據資源優勢的房企進入業務多元化的發展階段，積極開拓及發展房地產相關業務，例如物管、商管、代建及長租公寓等等，充分發揮業務的相關性及資源優勢，最大化協同效應，由房地產開發商轉型成為全方位的生活服務商。
銷售表現
於二零二零年上半年，儘管受到新冠疫情的嚴重衝擊，得益於全國化的業務佈局及集中於高線城市的優質可售資源，本集團的合約銷售金額及合同銷售建築面積分別達人民幣807.3億元及4,895,900平方米。同時，本集團於同期錄得超過95%的合同銷售金額現金回款率，穩定的現金流幫助本集團在充滿挑戰的市場環境中維持運營的高度穩定性。
本集團於二零二零年上半年的合同銷售金額來自逾50個城市超過250個項目。期內，本集團推出35個新項目預售，包括以下新推出的主要項目：杭州未來旭輝城、温州外灘江月灣、温州悦瓏府、台州旭輝府、湖州寶龍旭輝城、義烏雲璟府、慈溪慈瀾府、福州江南賦、蘇州和岸花園、無錫旭輝城、無錫江陰運河公元、合肥濱湖江來、青島北杭新邸、青島宸悦府、濟寧博觀雲着、煙台輝盛嵐灣、石家莊旭輝公元、石家莊鉑宸府、瀋陽東宸府、大連江山樾、長春理想城、江門天賦、中山時光樾、佛山江山傲、南寧雲璽台、成都旭輝廣場、成都錦官天樾、重慶空港、貴陽上觀、長沙梅溪悦章、長沙匯樾城、鄭州鞏義濱河賦、洛陽中央公園、洛陽時代天際、銀川江南學府。
本集團亦繼續於往年開始預售的其他項目錄得合同銷售金額。
根據克而瑞信息集團發佈的「二零二零年上半年中國房地產企業銷售排行榜」，旭輝於二零二零年上半年按合同銷售金額計算位居全國第18位。
利潤率
截至二零二零年六月三十日止六個月，本集團的毛利率為25.6%（經調整以撇除因若干項目財務並表成為本集團的附屬公司之會計處理影響後為28.0%），而去年同期則為29.3%（經調整以撇除因若干項目財務並表成為本集團的附屬公司之會計處理影響後為34.1%）。截至二零二零年六月三十日止六個月，本集團的核心淨利潤率為13.9%，與去年同期持平。本集團於二零二零年上半年維持其利潤率穩定，主要是由於合理的土地成本、低融資成本及通過改善質量及品牌而實現的產品溢價。
土地收購
豐富優質的土地資源是保障銷售及業績持續增長的基石。進入二零二零年，突如其來新冠疫情使得前兩個月土地市場的成交面積和成交金額出現短暫萎縮，但進入三月份之後，在中央和地方積極的供地政策推動下，土地市場交易開始逐漸恢復。我們適時把握土地交易窗口期，在公開市場上獲取優質地塊的同時，通過多元化渠道，在多個城市以較小的投入鎖定大規模地塊，提升公司當地的深耕能力。
於二零二零年上半年，本集團收購於27個新項目的權益，就此應占本集團土地代價合共為人民幣244億元。於二零二零年七月，本集團進一步收購於8個新項目的權益，就此應占本集團土地代價合共為人民幣90.4億元。就期內作出的土地收購而言，本集團嚴格遵守其價值投資原則，並利用多種收購渠道，包括政府公開拍賣及招標、收併購及舊城改造等。於二零二零年初至今，我們戰略性新進入1個城市，擴大區域深耕，從而加強我們區域及省域化的滲透。具體而言，我們期內新進入的城市如下：長三角地區：宿遷市，擴展江蘇省業務發展。
於二零二零年五月，本集團宣佈通過增持股權及行使委託投票權的方式，成為永升生活服務集團有限公司（「永升」或「永升生活服務」）的單一控股大股東，永升為於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板上市的公司（股份代號：1995）。
永升因此被合併至本集團財務報表。我們相信此次物管業務並表後，將有助於提升旭輝及永升品牌的協同效應，符合本集團為客户提供全方位、全生命週期悦心服務的宗旨，相互促進業務發展，併為本集團的業績增長起到積極作用。
債務管理及財務狀況
於二零二零年上半年，基於央行對支持全國各行各業復工復產而提供的流動性支持，中國房地產開發商的融資市場流動性亦有所增強，境內銀行貸款額度充裕，利率基準市場化帶來融資成本的逐步下降。境內公司債雖然依舊受限於用於存量債務的再融資，但融資成本下降顯著。
境外資本市場經歷的開年房企集中融資發行及新冠疫情的巨大沖擊後，藉助全球巨大流動性的支持，逐步回升至疫情前水平，融資成本不斷下壓。
自二零二零年初以來，我們已果斷進行以下主要融資交易，足夠應付我們再融資的需求：
於二零二零年一月，本公司完成發行本金額567,000,000美元、票息率6.0%、於二零二五年七月到期的5.5年期美元債券。
於二零二零年四月，本公司就最終本金額約700,000,000美元、按倫敦銀行同業拆息╱香港銀行同業拆息加3釐的年利率計息的3.5年期無抵押美元╱港元銀團貸款訂立融資協議。
於二零二零年五月，本公司全資附屬公司旭輝集團股份有限公司（「旭輝中國」）完成發行本金額人民幣2,120,000,000元、票息率3.8%、於二零二五年五月到期的3+2年期公司債券。同時，旭輝中國完成發行本金額人民幣1,000,000,000元，票息率4.5%，於二零二五年五月到期的5年期公司債券。兩期公司債券合共發行人民幣3,120,000,000元，並創下本集團債券發行最低利率。
二零二零年六月，本公司按每股股份6.28港元發行185,000,000股新股。有關股本發行所得款項淨收益約為1,152,800,000港元，將用於項目開發以及用作營運資金及一般企業用途。本集團認為，有關股本的發行將提供籌集額外資金的良機，以加強財務狀況及拓展本公司的股東基礎及資金基礎，從而促進未來發展，以可提升股份的流通性。
於二零二零年三月，旭輝中國完成對二零一八年發行的票面利率為6.5%，本金額為人民幣800,000,000元的公司債券票面利率調整，票面利率下調至5.3%，調整後該債券全部續存。
於二零二零年五月，本公司完成贖回全部本金總額為300,000,000美元，票息率6.375%，於二零二零年五月到期的兩年期美元債券。
我們的國際及境內信貸評級機構持續認可旭輝於銷售執行、有紀律的土儲擴充及審慎財務管理方面付出的努力。期內，標普、惠譽及穆迪分別維持本公司信貸評級為「BB」（前景「穩定」）、「BB」（前景「穩定」）及「Ba3」（前景「正面」）。另一方面，境內的信貸評級機構中國誠信信用評級、聯合評級及聯合資信各自將本公司及旭輝中國的境內信貸評級評為「AAA」。
於二零二零年六月三十日，本集團：淨負債對股本比率為63.2%（於二零一九年十二月三十一日：65.6%）；淨負債（ 總 債 務 減 手 頭 現 金 ）為人民幣 45,900,600,000 元（於二零一九年十二月三十一日：人民幣44,730,200,000元）；手頭現金水平達人民幣59,368,300,000 元（ 於 二 零 一 九年十二月三十一日：人民幣58,968,400,000元）；總債務為人民幣105,268,900,000元（於二零一九年十二月三十一日：人民幣103,698,600,000元）；擔保合營企業╱聯營公司的負債為人民幣14,434,000,000元（於二零一九年十二月三十一日：人民幣13,402,500,000元）；及加權平均債務成本為5.6%（於二零一九年十二月三十一日：6.0%）。
於二零二零年六月三十日，本集團應占未付承諾收購股本權益及土地代價約為人民幣9,082,600,000元（而手頭現金約為人民幣59,368,300,000元）。本集團持續維持穩健的債務狀況及資產負債表外的承擔。
ESG管理及企業責任
本集團一向堅持踐行企業社會責任，於二零二零年七月發佈首份獨立環境、社會及管治(ESG)報告，提前響應聯交所修訂的報告指引，將企業的ESG管理情況披露詳盡程度提升至新的高度。本集團於二零一九年成立ESG委員會，並由本集團行政總裁林峯先生擔任ESG委員會主席，將ESG的年度目標制定及實施納入集團的長遠發展戰略規劃。持續加強綠色建造，積極宣傳反腐倡廉，高度重視員工的職業安全健康，積極履行企業的社會責任等，都是本集團努力實踐高標準的ESG管理正在關注的重點方向。
於二零二零年一月，旭輝公益基金會捐贈人民幣2,000萬元，成立抗擊新冠疫情專項基金，用於輔助上海地區馳援武漢的醫療物資和醫護工作者。本集團旗下的永升生活服務迅速啓動應急預案併成立專項小組，第一時間向各地業主科普新冠病毒知識及防禦措施，開展公共區域消毒工作，為所有業主築起「防護圍墻」，部分地區提供食材送貨上門服務，減少業主出門風險。於二零二零年七月，本集團首次對外公佈境外綠色融資框架，並於同月成功發行第一筆境外綠色債券，走出了本集團的綠色金融實踐第一步。
二零二零年下半年展望
展望二零二零年下半年，面對敏感的市場情緒及工程施工的延誤，以及中美關係的緊張局勢及全球經濟和金融環境的恢復進度，我們相信中國房地產市場依然充滿挑戰。
我們堅信「房住不炒」依然是政策調控的主基調，市場將逐漸適應各地因城施策的調控手段，供給端適當調控有效防止土地供應過熱，需求端鬆緊適度的政策管控有助於房地產市場持續平穩發展。總體而言，二零二零年下半年房地產市場的總成交量將維持平穩，不同能級城市表現將持續分化。
於二零二零年下半年，我們預計一、二線城市的房地產市場將依然受益於首置買家及改善型的剛需支撐，而強三線城市的房地產市場將持續由城鎮化進程推動，成交量將不會出現大幅波動。相較於小型開發商受制於土地價格的上漲及銷售價格的受限，大型開發商擁有多元化的拿地渠道、高效運營效率及較低的融資成本將凸顯其競爭優勢。
截至二零二零年七月三十一日止七個月，本集團已實現合同銷售金額人民幣1,027.2億元，完成二零二零年全年合同銷售金額目標的45%。得益於本集團二零一九年起積極開拓及發展的多元化拿地渠道，目前本集團的高質量土地儲備已覆蓋不同區域的80餘個城市，且超過90%位於市場前景明朗的一、二線城市及經濟持續發展的強三線城市。本集團預計二零二零年下半年可售資源超過人民幣2,800億元，對完成二零二零年合約銷售的目標充滿信心。
二零二零年是本集團成立的第二十週年，本集團已於二零一九年突破人民幣2,000億元的銷售規模大關，晉升成為中國房地產行業排名前20的領先房企。展望未來，本集團的管理層堅持長遠的發展戰略，持續提高企業經營效率，不斷提升品牌優勢及強調產品創新，審慎管理財務狀況，打造抵禦市場波動的軟硬實力。與此同時，本集團亦非常重視提升公司於綠色環保、社會責任及公司治理方面的管理水平，並將其上升到集團戰略規劃的高度，全力以赴將旭輝打造成為一間業績領先、持續履行社會責任、擁有優秀企業管治的世界500強企業。
旭輝控股（集團）有限公司
主席 林中
香港，二零二零年八月二十七日