物管坪效之王

文/樂居財經 鄧鑫妮

萬達商管赴港上市，第一次招股書的失效，並沒有打消王健林追逐資本市場的“野心”。

4月22日，IPO短暫失效一天後，萬達商管馬不停蹄更新了招股書，意味着其再次進入遞表等待狀態。

從“重”到“輕”，王健林換賽道掘金，如今再出發，萬達商管能否在資本市場上佔得一個席位，還有待時間給出答案。

相較傳統的住宅物管，商業物管的吸引力似乎更高，目前已有8成上市物企在商管上下了功夫，更有不少打着“物管+商管”旗號的物企奔赴上市。

和萬達商管一樣做純商管的星盛商業，已經於2021年1月上市；其他諸如華潤萬象生活、中駿商管、寶龍商業、卓越商企服務等有明顯商管特色的企業，也早在今年以前登陸港交所。

事實上，與已經上市的物企對比，萬達商管的實力並不弱。純商管業態、規模大……加諸在萬達商管身上的光環不少，僅“萬達”二字就能生出無限的遐想空間。

收入與碧桂園服務比肩

萬達商管招股書失效的前幾天，王健林忙得腳不沾地。

3月份以來，萬達集團接連簽下四五個項目，有與建業胡葆森、鑫苑張勇的合作，以及位於山西和北京的三個項目。

“屯項目”這一方面，萬達集團的速度又快又多。據萬達官網數據，截至去年底，萬達在全國累計已開業萬達廣場 418 座。2021年6月末，這個數字還是380。半年的時間內，新開了38座萬達廣場，據悉2022 年計劃新開業的萬達廣場項目將達 46 個。

萬達加緊“圈地”，於萬達商管最直接的好處就是管理規模不斷增加，目前其規模已經來到5900萬方，過去一年營收234.81億元。

與收入TOP10 的上市物企比較，萬達商管的營收不算亮眼，但撬動的收入不容小覷，200多億元的的營業收入僅次於碧桂園服務以及暫未上市的萬物雲。

截至2022年3月末，公佈業績的上市物企中，營收前10企業的收入為59億元-288億元不等，首尾相差近5倍。

其中，收入最高的是碧桂園服務288.43億元，總規模8.5億方。碧桂園服務的規模和收入在上市物企中一騎絕塵，排名第二的雅生活服務收入140.8億元，規模4.89億方；其次為綠城服務收入125.66億元，規模3.04億方。

若萬達商管順利上市，將打破現有的格局。有意思的是，目前還有萬物雲和龍湖智創生活兩家重量級的物企在爭取上市名額，物企榜單洗牌的時候或許不遠了。

目前而言，基礎物業管理服務仍是為物企貢獻最多收入的業務，其中囊括了住宅和非住宅等多種業態。

萬達商管提供商業管理服務、物業管理服務和增值服務，其中物業管理服務帶來的收入仍然最大。

頭部物企的營收中，物管服務收入區間約為28億元-163億元，收入最高的依然是碧桂園服務163.01億元，其次為萬物雲113.63億元，以及招商積餘99.08億元，萬達商管憑藉93.6億元的物管服務收入躋身第四位。

整體盈利能力方面，萬達商管通過其在商業業態的穩定輸出，淨利率和毛利率都達到了不錯的水平。淨利率14.96%，超過收入前十物企中的五位，整體毛利率及坪效分別為44.81%和158.64元/平方米，雙雙奪得第一。

萬物雲商管面積擊敗萬達商管

“按截至2020年12月31日的總在管建築面積及儲備項目建築面積計算，我們是中國最大的商業運營服務提供商，市場份額為8.3%。”萬達商管毫不掩飾自己的優勢，目前這一優勢已經延續到2021年。

萬達商管的總面積在所有物企中或許不起眼，但進入商業賽道，卻是“巨無霸”一般的存在。

2021年，萬達商管在剔除增值服務收入後，其物業管理服務、商業管理服務及租賃業務的收入達到175.84億元，遠高於華潤萬象生活、寶龍商業、卓越商企服務等在商管方面具有強大競爭力的上市物企，以及近期遞表的萬物雲。

不僅如此，萬達商管的商管業務坪效目前位居第一，397.98元/平方米，排名第二的是中駿商管359.44元/平方米，第三是星盛商業314.98元/平方米，第四及第五分別是華潤萬象生活和寶龍商業，坪效分別為207.27元/平方米、203.12元/平方米。

而在商管規模上，萬物雲卻憑藉着1.2億方的商業物業管理和設施設備管理，擊敗了萬達商管5900萬方的商管面積。2019年，萬物雲推出萬物梁行，提供物業和設施管理服務，目前該業務的收入已經達到52.88億元。

可以預見，萬達商管和萬物雲入局後，上市物企商管營收榜的榜首也將易主，華潤萬象生活“上市物企商管一哥”的頭銜或將讓位。商管業務是華潤萬象生活的強項，2021年其在購物中心和寫字樓商業運營和物業管理的總收入約為35.65億元，排在上市物企首位。

華潤萬象生活的商管規模為1720萬平方米，在上述統計的含商管類物企中位居第四。值得注意的是，華潤萬象生活如今在非商業類物管的發力也不少，年初收購中南服務和禹洲物業，不僅能夠提高區域服務密度，在非商業的實力也得到不小的補充。

正如管理層在業績會上提到的：“2025年，物管實力進入第一梯隊。商管方面，繼續鞏固第一的地位。”

除萬達商管、萬物雲和華潤萬象生活外，收入依次往下是寶龍商業、卓越商企服務、碧桂園服務、星盛商業、中駿商管等，其商管收入分別為20.17億元、19.62億元、6.54億元、5.72億元、5.6億元，此外，卓越商企服務的商管面積僅次於萬達商管和萬物雲，為1790萬方。

盈利水平方面，商管業務遠高於一般的物管服務。萬達商管沒有細分商管的毛利率，但其整體毛利率已經超過40%，超出上市物企平均水平，但與商管類物企相比，40%的毛利率水平並不算高。

新希望服務商管業務的毛利率最高，達到62.4%；其次為星盛商業57.7%、中駿商管57.5%。作為物管龍頭的碧桂園服務，最近一年在商管的的努力肉眼可見，目前毛利率已經達到50.3%。

資本搶購

萬達商管上市，牽出了王健林的資本局。

據樂居財經此前估算，萬達商管的估值超過1800億元。一朝上市，王健林將完成“1800個小目標”，投桌上的人也會跟着賺一筆。

在上市前的 Pre-IPO 輪，萬達商管融資金額高達 468 億港元，包括珠海國資、騰訊、螞蟻、中信資本、星匠、合眾人壽在內的22位投資者瓜分了21.15%股權。

除了王健林強大的朋友圈，萬達商管過硬的實力是吸引投資人的利器。

2002年起，萬達商管開始對萬達廣場進行管理，至今已有20年經驗。2015年，萬達商管開始以輕資產模式管理獨立第三方商業廣場。

截至去年末，萬達商管在管商業廣場達到417個，除了拿到萬達集團的項目，萬達商管第三方的拓展也頗為迅速，目前已有132個項目來自獨立第三方，而在161個儲備項目中，獨立第三方儲備項目有139個。

從盈利能力來看，來自萬達集團的項目盈利能力更強。截至2021年，萬達商管整體毛利率44.8%，其中萬達集團的項目為48.2%，較上一年增加14.3個百分點，獨立第三方項目毛利率下降6.3個百分點至37%。

對外輸出業務時，大部分商管物企採用了委託管理和整租的模式，萬達商管也不例外。萬達商管的業務板塊都包含在兩種業務模式中，其中委託管理模式的盈利能力更好。

截至去年末，萬達商管合計收入234.81億元，其中164.82億元來自委託管理模式，佔比70.2%；剩餘29.8%從租賃運營模式中獲得，營收約70億元。

委託管理的毛利率也更高，約為48.2%，較上一年增加16.9個百分點，租賃運營毛利率同比下跌5.9個百分點，約為36.9%。

文章來源:物業K線