物管年報點評丨(十)金科服務：西南區域獨佔鰲頭，內生外延驅動高速增長

物管年報點評系列之金科服務

金科服務（9666.HK）於3月24日晚間發佈2020年度業績公告，年報首秀表現良好，貝殼研究院認為主要表現為：其一，依託於西南區域的深耕，貢獻超50%的管理規模；其二，成熟性業務奠定業績基礎，增長性業務增長強勁；其三，規模結構穩定，內生外拓穩健發展。截至3月25日收盤，金科服務市值為345.8億人民幣，比上市首日(2020年11月17日)收盤同比增長44%。

本文作者

郭翰

策略研究分析師

管理規模

西南區域貢獻大，內生外延雙輪驅動共同促進規模增長

報告期內，金科服務在管面積約為1.56億平方米，屬於頭部企業中游水平，同比增長29.6%，合約面積約為2.77億平方米，同比增長11.5%，合約面積/在管面積的覆蓋倍數為1.8左右，居行業上游水平，能確保金科服務規模的高增長性。從在管面積分源看，金科服務系：第三方係為0.8億平米：0.76億平米，同期增長速度比為30.4%:29%，佔比結構與增長速度皆相對穩定。説明2020年金科服務在管理規模上採取相對穩健的策略，內生外延雙輪驅動共同促進規模增長。從業態來看，報告期內雖然住宅物業在管面積佔比高達83%，但隨着母公司“四位一體”戰略的執行，以及“地產+”多元化業態拓展，金科服務逐步在非住宅物業佈局上發力，報告期內，非住宅在管面積同比提升79%，高於行業頭部企業增速，更顯着高於住宅物業的增速(2020年同比增長22.6%)，顯現金科服務豐富業態組合的決心，以此降低房地產市場週期的風險。

項目佈局上，在管項目達到619個，同比增長約48.4%。按區域劃分， 西南地區在管面積約0.84億平米(其中重慶超過0.8億平米)，其佔比超過一半，達到53.6%，其餘主要分佈在華東、華南與華中地區。貝殼研究院認為，相比於其他物管頭部企業，金科服務在項目佈局上有明顯“偏科”，其在西南區域的重點深耕，可以提高項目密度達到規模效應降低成本，但同時若是能加大在華南與華東等發達地區的管理規模，有利於全國品牌優勢的建立，進而提升物業費平均單價，提高創收能力。

業績表現

成熟性業務奠定業績之石，增長性業務發展勢頭高

報告期內，金科服務實現收入約33.6億元，同比增長約44.3%，毛利潤為9.97億元，同比增長約57%，淨利潤為4.43億元，同比增長約69.1%，三項指標皆穩定有增，增速居頭部企業平均水平。另一方面，盈利水平保持小幅增長，毛利率與淨利率各為31.4%和18.9%，分別比2019年上漲約2.4個點和2.82個點，主要由於隨着業務擴張，規模效應顯現，以及持續加強數字化科技轉型，降本提效顯着。另，依託於母公司在西南區域的深耕，西南區域貢獻收益達11.8億元，佔比高達58.4%。

報告期內，金科服務業務可分為物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務與智慧科技服務共四個板塊：

就物業管理服務，2020年收入約20.24億元，同比增長38.1%，佔總收入60.3%(2019年為62.9%)，為金科服務2020年主要收入來源，受益於業務擴張推動所致。毛利率從2019年21.7%上升至26.3%，主要原因有二：一是住宅物業的平均物業管理費增加；二是隨着項目業態豐富，毛利率較高的非住宅物業數目增加。

就非業主增值服務，2020年收入約8.76億元，同比增長46.9%，總佔總收入26.1%(2019年為25.6%)，主要受益於母公司地產項目增加所帶動的案場服務等。另一方面，毛利率由2019年32.5%小幅提升至2020年33.4%，乃由於受疫情影響，對人員架構進行調整優化及社保減免。

就社區增值服務，2020年收入約4.11億元，同比增長72.3%，總佔總收入12.2%(2019年為10.3%)，主要受益於物業管理規模增加導致物業業務量上漲，進而圍繞業主提供高頻與高附加價值需求，擴充服務帶動所致。從盈利能力看，毛利率由2019年46.1%顯着跌落至2020年35.9%，主要原因為提供家庭生活服務中社區團購業務增多，而其毛利率較低。

就智慧科技服務，2020年收入約0.48億元，同比增長77.6%，總佔總收入1.4%(2019年為1.2%)，且毛利率從2019年48.3%提高至2020年53.6%，主要受益於智慧綜合運營平台服務及智能解決方案增多，促使其收入與毛利率均提高。

貝殼研究院認為，金科服務2020年在業績表現上有以下特徵：在地域上，依託母公司在西南區域的佈局，貢獻一半以上業績收入；從業態看，成熟性業務(物業管理、非業主增值服務)奠定業績之石，增長性業務(社會增值服務、智慧科技服務)作為發展之茅，兩相協同發展促進業績增長。同時，雖然增長性業務增長速度強勁，同比增長超過70%，但與頭部企業相比，其增長性業務收入佔比相對較低，且社區增值服務毛利率明顯低於行業水平，如何高質量提高增長性業務佔比與創收能力是金科服務需克服的課題，方能趕上頭部企業。

發展戰略

依託“服務＋科技，服務＋生態”戰略，加速全國佈局與加大增值性業務發展

據業績公告披露，金科服務將進一步深化“服務＋科技，服務＋生態”的發展戰略，持續發展生活服務、科技服務、空間服務三大業務板塊。具體地，可以從三個維度展開：

城市空間服務上，持續整合優質資源，實現“質”、“量”兼具增長。報告期內，外接項目超過80%來自招投標，未來若是能透過精準高質量收購擴大其管理規模，有助於實現全國佈局均衡化以及業態豐富性，迎頭趕上頭部企業。

智慧科技服務上，持續進行數字化轉型，推動智慧城市與社區建設。據業績公告披露，金科服務擁有超百人的核心技術人員，擁有16項國家知識產權專利及19項國家級軟件著作權，反映在業績上是智慧科技服務業務同比77.6%增速，未來若是持續保持高增長性，除了能貢獻更多業績外，亦能外溢到其他業務，實現科技賦能降本增效，提高創收能力。

美好生活服務上，持續聚焦社區生態圈，構建社區商業新模式。報告期內，由於盈利能力較差的社區團購業務增多，而其毛利率較低，以致社區增值服務營利能力低於行業水平。未來，一方面是拓寬高毛利率的增值服務業務；另一方面可透過區域的深耕，整合上下游產業鏈優勢，打造品牌優勢進而提供高附加價值，提高創收能力。

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