2021年房價真會下跌？住建部、銀監會出新規，買不買房清楚了

再過一個多月就2021年了，對於房地產行業來説，2020年的樓市基本上已經定型。回顧2020年的樓市行情，這注定不是一個平凡的一年，房價在2020年迎來了人們期盼已久的轉折點。

説起房價，在過去20年裏走出了大牛行情，全國平均房價從2000年的兩千元一路漲到2020年的一萬元，漲了4倍，當然，大部分城市的房價實際漲幅比這高很多。房價不斷地上漲，也讓買房的人積累了大量財富。

但是從2019開始，由於央行開始嚴查違規資金流入樓市，房地產行業融資監管政策收緊，導致不少房企都開始出現資金鍊緊張問題。樓市風向開始轉變，房價上漲的勢頭也慢慢被遏制了下來。時間來到了2020年，正當各地開發商正在準備返鄉置業的活動時，突如其來的停工停產直接打亂了房企們2020年的計劃。售樓部關門，項目停工，高週轉高負債的房地產行業被按下了“暫停鍵”。對房地產行業影響最大的不是一兩個月的售樓部關門，而且人們的思想觀念開始轉變。經過這次事情之後，很多人發現在經歷突發事件時，有積蓄才最讓人安心，而揹負着房貸和負債，在收入受影響後，壓力非常大。所以，不少人不願意再負債投資房產，很多人也開始不看好房價走勢。

根據房企的第三季度銷售業績報表出爐，2020年房企前3季度的業績也都出來了。而根據調查統計全國TOP30房企前3季度的銷售業績完成率顯示，平均完成率69.54%，遠低於2019年同期水平。如果不是在9月份房企開啓了降價促銷潮，銷售業績實現大漲，可能2020年房企在前3季度的銷售業績會不盡如人意。

在今年的“金九銀十”，面對銷售業績不佳和緊張的資金鍊，房企們開啓了降價促銷模式。事實證明，不是人們不買房子，市場中沒有房子、需要買房子的剛需還很多，只是房價太高買不起罷了。在“金九銀十”的9月全國TOP100房企實現單月銷售額11905.6億，同比增長29%。在10月全國TOP100房企實現單月銷售額11440.7億，同比上漲25.2%。可以看出，降價促銷的作用非常明顯，但是有一點也可以看出，同樣是降價促銷，10月份的銷售額相對於9月份還是下跌了，而根據目前11月份的銷售情況來看，11月房企的銷售額還會進一步下跌。

2020年已接近尾聲，如果按照如今的房價走勢，2021年的房價真的會下跌嗎？在以下2個新規下，2021年房價下跌的概率還是比較高的。

第一個新規是住建部和央行針對房企負債率限制房企融資的“三條紅線”：1：剔除預收款後的資產負債率大於 70%；2：淨負債率大於 100%； 3：現金短債比小於 1 倍。

在過去，為什麼房企可以死撐不降價？其實就是因為房企在遇到資金鍊緊張時也沒必要降價賣房，繼續融資、拍地、貸款和抵押就可以獲得大量的流動資金。但是不斷地融資、拍地和貸款不但導致房企的發展規模和擴張越來越快，其負債金額和負債率也一直在上升。就比如根據華泰證券調查統計，在TOP30房企中，負債率完全符合“三條紅線”標準的只有5家房企，而且不是國企就是有國企背景。而剩下的25家房企中就有9家房企的負債率完全不符合“三條紅線”的標準，這其中不乏恆大、融創等龍頭房企。所以大部分房企現在的負債率都太高。

而“三條紅線”就是為了限制高負債率房企融資，根據規定，如果一個房企有一項不符合“三條紅線”，則這個房企每年的有息負債增速不能超過10%；如果有兩項不符合，房企每年的有息負債增速不能超過5%；如果有三項都不符合規定，那麼有息負債就不能夠增加；最後就算是一個房企三項都符合，房企每年的有息負債增速也不能超過15%。可以看出，“三條紅線”新規定未來幾乎就是限制了房地產行業的發展和擴張的速度，對於不符合“三條紅線”規定的房企限制更嚴重。

所以，對於目前大部分都不符合“三條紅線”規定的房企，他們現在最大的任務就是降低負債率，以防止以後自己融資受到限制。就如萬科董事長表示房地產行業的土地紅利和金融紅利已經遠去。對於降低負債率，現如今房企最直接有效的方法就是賣房子，這樣不但可以去負債還可以回籠資金。但是由於調控政策的原因，現在炒房客都在慢慢退出樓市，炒房客的二手房流入市場反而會和房企的新房形成競爭關係。所以，為了吸引市場中購買力有限的剛需購房者，降價促銷是唯一且有效的手段。

第二是新規是今年銀監會下發的《關於推動銀行業和保險業高質量發展的指導意見》，其中規定：加強重點領域風險防控。銀行保險機構要落實“房住不炒”的定位，嚴格執行房地產金融監管要求，防止資金違規流入房地產市場，抑制居民槓桿率過快增長，推動房地產市場健康穩定發展。可以看出，這是銀監會在從居民購房槓桿率上調控房地產行業。如果居民可以利用足夠高的槓桿去買房，依然會有大量違規資金流入樓市，還可以繼續支撐房價上漲。但是現在銀監會嚴查居民槓桿率，這會導致居民對房子的購買力降低。房企如果不降價，居民也不會像以前那樣用高槓杆去買房。所以現在房企面對購買力不強，又不能加大槓桿的剛需，不降價促銷難以實現降低負債率的目標。

可以看出，以上兩個政策一個是限制房企的融資，一個人限制購房者的融資，其實都是為了降低房地產行業總體的負債率。而這兩個新規對房價是有向下作用。但是就房企目前面臨的情況、國家調控政策和購房者的態度來看，2021年的房價走勢大概率延續目前的房價走勢。

如果2021年房價走勢延續現在的房價走勢，購房者到底該不該買房呢？其實答案已經很清楚了，國家對房地產行業的調控目的就是打擊炒房現象，讓房價慢慢迴歸合理水平。所以對於以投資目的買房的人來説，已經不適合買房了，但是對於剛需購房者來説，目前的房價優惠活動非常多，不少城市房價也有所下跌，可以選擇購房。畢竟對於剛需來説，缺的是房子和時間，沒有時間再值得浪費。

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