出品 | 每日財報
作者 | 何洛
近日，深交所發佈了關於對江蘇中南建設集團股份有限公司（SZ：000961，下稱“中南建設”）的監管函，內容直指公司信批違法、違規。一時間，中南建設引起了業界廣泛關注。
就在此前4月28日，中南建設發佈2019年全年財報，報告期內總營收達718.3億元，較2018年同比增長79.08%；實現歸屬上市公司股東的淨利潤41.6億元，同比增長89.8%；扣非淨利潤也同比增長114.56%至35.1億元。
而與亮眼的財報數據形成鮮明對比的是，集團統計口徑中，2018年員工數量16420人，人均年薪35.67萬元；2019年員工數量42974人，人均年薪15.05萬元。
信批違規暴露資金問題，擔保總金額達股東權益324.37%
據監管函披露，2016年至2019年，中南建設存在向公司合併報表範圍外或所佔權益比例不超過50%的房地產項目公司提供財務資助但未履行相關審議程序和披露義務的情形，期間中南建設使用閒置募集資金補充流動資金。
監管函指出，深交所希望中南建設及全體董事、監事、高級管理人員能夠吸取教訓，嚴格遵守《證券法》、《公司法》等法律法規及深交所《股票上市規則》、《上市公司規範運作指引》等規定，真實、準確、完整、及時地履行信息披露義務，杜絕此類事件再次發生。
從表述上看，中南的問題主要集中在於“應盡披露義務而未盡”之上。雖然函中未曾明確要求中南對於此事進行回覆，但是，對於向項目公司提供財務資助這個點，為什麼這部分對子公司的財務資助沒有進行披露？深交所並未提出太多異議，這個備受關注的疑問仍然存在。
有意思的是，在2019年的房地產市場中，在其他房地產企業都在裁人的情況下，中南建設不僅沒裁人，還增加了人，其中僅集團統計口徑就增加了26554人。
更有意思的是，以集團統計口徑為例，雖然增加了26554人，但是支付給職工的薪酬只比去年增加了6.13億元。去年集團統計口徑，16420人，人均年薪35.67萬元；今年42974人，人均年薪15.05萬元，人均薪資縮水高達58.57%！
這些迷幻操作的背後，或許另有隱情。
“打腫臉充胖子”，財務結構堪憂
根據中南建設2019年財報顯示，在財務結構方面，中南建設2019年總負債率90.77%,比2018年未下降0.92個百分點；和去年相比雖然有所優化，但仍高於64.3%的行業平均水平，不容樂觀。
財報顯示，中南建設2019年全年實現1110億元的經營性現金流入，賬面現金充沛，但也產生了1028億元的經營性現金流出，全年經營性現金流淨額只有81.96億元，較2018年的194.3億元同比減少了57.82%。
《每日財報》注意到，其現金流情況的改善並非銷售拉動，而是融資規模增加導致，説簡單點就是用借錢讓自己看起來有錢，用一個不恰當的比喻就是“打腫臉充胖子”。
因為與2018年相比，2019年中南建設的經營性現金流增加主要來源於“其他與經營活動有關的現金”，達323.3億元，較2018年增長了4.7倍，但銷售回款，也就是“銷售商品、提供勞務收到的現金”只有786.5億元，較2018年的902.2億元反倒減少了近116億元。
另外，截止2019年末，中南建設的有息負債增加至699.2億元，同比增長20.7%。其中，短期和一年內到期的非流動負債235.6億元，在有息負債中的佔比，較2018年末的31.09%有所提高。
根據財報數據，中南建設2019年的籌資活動現金流入中，借款金額高達523.1億元，較2018年增加了142.6億元，發債規模也達70.88億元，較2018年的32.83億元增加了近一倍。
與此同時，2019年中南建設的融資成本也由2018年的8.31%提升至2019年的9.45%。
另外，2019年隨着經營規模的擴大和買地支出的增加，導致中南建設期內經營性現金流出增幅擴大，同時投資支付的現金翻倍增長導致投資活動現金流淨額仍為負值。
5月6日，中南發佈公告稱，將為兩家子公司融資提供擔保，擔保總額6.7億元。本次擔保後，中南及控股子公司對外擔保總金額為695.43億元，佔公司最近一期經審計歸屬上市公司股東權益的324.37%。從擔保總金額來看，中南建設目前正處於一個較高的位置。
主營毛利下滑，“三費”明顯偏高
《每日財報》瞭解到，截至2019年12月31日，中南建設的綜合毛利率為16.7%，同比下降2.81個百分點。其中，房地產業務毛利率為17.93%，同比下降2.3個百分點，處在行業平均毛利率水平之下；建築業務毛利率也較去年同期下降2.58個百分點，僅9.01%，較上一年下降了2.58個百分點。
值得注意的是，中南建設目前還存在盈利能力和產品能力不夠兩大短板。盈利能力方面，因歷史負擔侵蝕、地價和成本偏高、產品做錯或溢價能力不足導致了毛利顯著偏低。
另外，由於規模優勢不足，中南建設的“三費”也明顯偏高。
具體到數據來看，2019年中南建設的銷售費用率、管理費用率雖僅為2.04%、4.48%，但銷售費用同比增長逾五成至14.63億元；管理費用同比增長34.54%至32.16億。此外，財務費用增幅最大，為62.33%。
同時，中南建設的土地儲備情況也差強人意。截止2019年末，中南建設的總土儲僅為4226萬平方米，一二線及三四線城市面積分別佔比36%、64%。
2019年中南建設新增項目78個,規劃建築面積合計989萬平方米。該土地增量明顯少於2018年新增項目111個，以及新增規劃建築面積1595萬平方米。
2019年的財報數據表明，雖然中南建設取得了一定的業績增長，但其負債結構優化並不理想，現金流情況依然緊張，財務穩健性和安全性十分堪憂。同時融資成本不斷抬升，企業經營效率低下，進一步壓縮了未來的盈利空間。在地產行業去槓桿、降規模的當下，中南建設將2020年房地產業務增速定為15%，衝擊“雙千億”之路並非坦途。
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責任編輯：陳悠然 SF104