在座的還有人記得華遠麼？
華遠地產發佈了2019年年報，規模增長可圈可點。2019年華遠地產營業總收入為74.22億元，同比增長8.64%，簽約銷售金額150億元，同比增長25%，完成銷售簽約面積121.54萬平方米，同比增長27.41%。
成績不錯，步子很大。
單看這一份成績單，勤勤勉勉，穩中有進。華遠地產確實稱得上是一家增速極快的小規模房企，快到讓瞭望君想起隔壁的學生李華。
學生Lihua，成績不佳；懸樑刺股，終日以奪得高分為己任；得高人指點，以體美勞高分抵消語數外低分；待年末成績揭榜，小有所成；於一眾排名中斬獲一席，欣喜若狂；然回家捱揍，暴揍。
學生Lihua的不幸之處在於其是個偏科生，還偏到了體美勞之上。
偏科的不僅僅是Lihua。
隨着近幾年企業營收規模的迅速提升，華遠地產陷入了增收不增利的增長陷阱。2019年年報顯示其歸母淨利潤為7.57億元，同比增長僅為0.96%，扣非淨利潤為5.93億元同比上年減少13.83%，税後毛利率更是下降1.8%，跌至20.9%的行業低位。
華遠地產的利潤增速與規模增速成反比，看得出其近幾年的營收規模是在一定意義上以犧牲企業利潤所獲取的，這與前華遠時代的高利潤追求是不同的。在2019年報中也可以看得出影響華遠地產利潤的主要因素是其三項費用的上升和區域營收成本的增加。
以銷售費用、管理費用兩大成本端持續走高為説明，華遠地產的銷售費用同比2018年增幅更是達53.73%，所給出的原因是“加大銷售推廣力度，銷售額增加所致”，背後意義在於華遠地產為了賣更多的房子，所以花了更多的錢。
銷售成本的增加雖幫助華遠地產換取了規模，但並未得到應有的利潤增長，也難免有股民提出華遠地產是否隱藏利潤的疑問。
有股民忍不住向華遠地產董秘提問：公司18年報銷售簽約額120億，回款106億，營收只有68億；19年銷售簽約額159億，回款74億，營收74億，為什麼公司連續多年簽約額和回款大幅低於營收，是否故意隱藏利潤！
倘若瞭望君是董秘，一定要告訴這位股民，我們正是以低利潤換得的高增長，難道你以為近幾年的高速增長規模是簡簡單單的劃拉幾個數字？太天真了！
在銷售費用與管理費用之外，影響華遠地產毛利率的主要因素還有其主營業務中房地產與酒店的營收成本上升，在其非重點業務酒店以及租賃業務層面，毛利率降幅分別為8%和20%。
在區域營收來看，西北區域以48.4億元的營收佔據華遠地產一半以上的業績貢獻，在其營收大幅增長的同時，營業成本高達53%，致使西北區域毛利率降至23%，這也是影響華遠整體毛利率的主要所在。
而華北區域毛利率雖保持在35%，但其營收已經下滑至5.5億元，屬於華遠地產最薄弱的業務區域；華中地區營收下滑47%，毛利率下降6.78%；華南區域作為2019年華遠地產的重點營收區域之一，營收同比上年增加1463.28%，但由於其業務整體佔比較小，顯然無法拉平其他區域的低毛利影響。
我們翻看整個房地產行業數據，2019年房地產企業的整體毛利率、淨利率、歸母淨利率均呈現下滑趨勢，其中毛利率降幅最大。50家典型上市房企加權平均毛利率為29.9%，毛利率中位數為28.8%，而在這一關鍵數據上，華遠地產則以20.9%的毛利率遠低於行業平均。
“以利潤換規模”是包括近幾年包括華遠地產在內的諸多二三梯隊房企高速增長的不二法門。華遠地產3.81%的淨資產收益率數據也表明了其在盈利能力方面確實嚴重落後於同行。毛利率下降無疑是整個房地產行業所需要面對的趨勢問題，但在毛利率的下降的同時，如果無法帶來管理效率與效益的增長，那對於企業自身的發展邏輯而言，也該進行思考了。
相較利潤而言，高負債所導致的債務壓力也是華遠地產需要注意的潛在風險。
尤其在短期債務層面，華遠地產所面臨的壓力更大。年報顯示其2019 年資產負債率為84.19%，較去年同期上升1.45個百分點，淨負債率為230%，較年初上升87個百分點，無論是資產負債率還是淨負債率均處於行業較高水平。
2019年持續的拿地與其他支出，致使其第一、二、四季度企業經營活動現金流均為流出狀態，最終全年經營活動現金流流出43 億元，2019年期末在手現金收縮30%至71 億元，僅能覆蓋短期有息債務的50%左右，高增速預期顯示其淨負債率水平可能將持續處於高位。一度影響了標普全球對華遠地產的企業信用評級。
標普全球在2019年年底將華遠地產的評級從“B ”下調至“B”，給出的理由是華遠地產的銷售、結算進度不及預期以及主要佈局城市調控政策超預期收緊。
也就是説，華遠地產的銷售回款效率並未因其銷售費用的大規模提升而相應提升，對於華遠能否改變目前的高槓桿狀態擔憂，標普全球給了華遠地產一個評分“B”。
在融資層面，華遠地產在2019 年總共發行了6 筆總額55億的境內公司債，平均成本在5.6%左右，雖然不敵中海、龍湖的成本之低，但對於其他民企融資成本，華遠地產的5.6%足以説明其在債市還是能夠享受國企待遇的，這也確實給了華遠地產高負債追求規模發展的勇氣與膽量。
面對複雜的市場局勢，包括恆大、萬科、融創在內的諸多一線房企開始“控成本、降規模”，強調“利潤與品質”，華遠地產此時則選擇了“讓利狂奔”。
對一家銷售百億的房企而言，規模與利潤更像是對“魚和熊掌不可兼得”的詮釋，在疫情與政策的雙重影響之下，2020年的房地產市場環境變的更為複雜，華遠地產既要加速追趕，又要適應變化，以犧牲利潤的代價贏得規模的增長，到底值不值？
前路難料，但還是希望華遠能走得穩些。