全國政協委員、中信資本控股有限公司董事長兼首席執行官張懿宸近日在接受中國證券報記者採訪時表示，建議在基礎設施房地產信託投資基金（REITs）市場之後建立商業不動產REITs市場。此外，在募、投、管、退環節，私募股權基金需要政策進一步支持。
建立商業不動產REITs市場
張懿宸呼籲，在基礎設施REITs市場之後建立商業不動產REITs市場。具體而言，他建議，首先要建立和健全商業不動產REITs的體制機制。一方面，鼓勵自持型的優質商業不動產作為基礎資產通過REITs市場釋放流動性；另一方面，通過嚴格監管防止資金變相流入住宅開發市場。
“要建立商業不動產基礎資產的估值標準、准入機制以及信息披露機制。”張懿宸表示，應統一估值標準，嚴格准入已經產生穩定現金流的存量項目，對商業不動產基礎資產的持有時間以及歷史收益明確准入要求，做好全面持續的信息披露，鼓勵可持續發展的優質項目脱穎而出，同時防止成為住宅開發變相融資的工具。
張懿宸建議，建立税收穿透機制並出台相應的税收政策來驅動商業不動產REITs發展。通過税收穿透機制，解決在資產交易環節和投資者分紅環節面臨的重複徵税問題。一方面，原始權益人以設立公募REITs為目的對商業資產進行資產重組、股權轉讓等行為應適用於企業內部資產重組相關的税收優惠政策規定，給予免徵税或遞延徵税優惠；另一方面，個人投資者作為公募REITs的重要參與方，在持有REITs份額期間取得的收入，應免徵個人所得税，解決REITs個人投資者的雙重所得税問題。
張懿宸認為，應健全投資者保護機制，建立外資准入政策，吸收長期資金進入商業不動產REITs市場；借鑑中國香港和新加坡等海外成熟REITs市場在建立和管理商業不動產REITs的先進經驗，助力我國商業不動產市場的健康有序發展。
“疫情下由於海外很多經濟體表現疲軟，海外資本對中國資產的投資熱情有望上升。”張懿宸強調，應明確中國公募REITs的海外資金准入機制，允許境外資金通過合理合法方式可投資我國公募REITs產品，為商業不動產公募REITs長遠發展注入源頭活水。
在張懿宸看來，未來可考慮將公募REITs延伸到養老領域。打通REITs金融渠道，可以促進養老服務行業進入長期穩定的良性循環，促使更多養老服務機構提升運營能力、服務品質和可持續發展能力。
募投管退需更多政策支持
張懿宸表示，提高直接融資比重的重要任務之一是加快發展私募股權基金，突出創新資本戰略作用，這充分體現了私募股權基金的重要作用。當下，私募股權基金在募、投、管、退環節，十分需要國家的政策支持和引導。他建議有關部門繼續出台和細化相關政策條例，為私募股權基金在具體運作上提供支持和便利。
張懿宸建議，開闢新的募集資金源頭活水，出台和細化便於國資、險資退出的具體政策與條例，繼續落實和完善合格境外有限合夥人（QFLP）政策。他建議，繼續推動和擴大在區域性股權市場開展股權投資和創業投資份額轉讓試點的範圍，完善並規範私募股權二級市場基金公開交易市場；儘快推進中央級QFLP政策落地，繼續完善各地方及自貿試驗區QFLP政策，進一步簡化登記手續，便利資金匯兑，以打開私募股權基金跨境融資通道。
在張懿宸看來，應明確“基金管理人限制層級過多、結構複雜”不再溯及既往。對於能夠證明需要新設基金管理人的合理性，即可對基金管理人設立多個私募股權基金管理人不作禁止性規定，避免對既存合格的私募股權基金管理人運營造成過大影響，帶來不必要的合規成本。
張懿宸表示，應取消在具體操作中不符合私募股權基金髮展的限制條件。私募股權基金管理人在進行基金募集時，可能會根據項目需要搭建共同投資載體、替代投資載體、平行基金、聯接基金等投資結構，並且會將上述實體進行備案。此類情況是基於項目需要而進行的必要結構設計，而且均為受基金業協會監管的實體。建議對私募股權基金份額拆分轉讓的情況、為單一項目設立多個私募股權基金的行為不作限制，並取消對於此情形的投資者人數限制。
推動引導基金向“常青”轉型
在政府引導基金方面，張懿宸建議，逐步推動引導基金向常青引導基金轉型。常青基金是指基金沒有固定期限，更沒有固定的投資期和退出期，基金出資人以基金分紅的形式獲得回報，而不追求基金到期後的一次性退出。
“在國外有多隻知名的常青基金存在，比如泛大西洋等。國外的主權基金以及養老金也基本都是以常青基金的形式存在。”張懿宸稱，國內的政府引導基金可以借鑑國外常青基金的模式，將引導基金轉型為常青引導基金。
張懿宸認為，應鼓勵政府引導基金進行市場化改革，引入市場化人才或與專業機構合作，形成更加科學、市場化的引導基金管理辦法，更加全面地從投資業績、合規管理、招商貢獻、科技貢獻、就業貢獻等維度評價子基金，並作為未來繼續出資支持的依據。