作者｜胡昌偉 編輯｜韓蕾
儘管公司方面向《藍籌企業評論》表示，“我們一直在進行市值管理。”但翻看藍光發展近兩年的股價，自2020年1月達到階段性的高點以後，便一直連續下跌，累計跌幅超過45%。
4月15日，藍光發展（600466.SZ）發佈控股股東藍光集團的股份質押的公告，將其持有的藍光發展1600萬股份用作補充質押。數據顯示，藍光集團及楊鏗先生累計質押股份總數約11.23億股，佔其所持公司股份總數的63.45%，佔公司總股本的37.00%。
股東補充質押與股價下跌不無關係，一般來説是為了應對平倉帶來的風險。同時公司也表示，企業的高質量增長，優秀的業績實現和良好的盈利能力，是對投資者最好的保障。
但似乎公司盈利也沒能管理好，據最新發布的2020年報顯示，藍光發展營業收入429.57億元，同比增長9.60%，扣非歸母淨利潤首次負增長。在2021年一季度，相關數據雖有所改善，但扣非歸母淨利潤4.76億元，仍同比下降7.31%。
《藍籌企業評論》認為，股價和利潤雙雙下落的主要原因是，藍光發展發家於四川，土儲主要集中在西南部和中部，地理位置稍差，雖近些年積極佈局華東，但船大難掉頭，況且公司現歸屬“黃檔”企業，融資約束下現金流情況並不樂觀。
“以價換量”保千億銷售
今年一季度藍光發展銷售額取得大幅增長，但主要由於去年疫情影響基數較低。
據中指研究院發佈的《2021年1-3月中國房地產企業銷售業績TOP200》顯示，藍光發展排名為37，而上年同期排名為33。下降了4個名次。
房地產行業向來就有“金九銀十”的説法，一般而言，四季度的營收可以達到當年總營收的一半，四季度的銷售情況才是決定房企業績的風向標。
反觀藍光發展2020年四季度表現糟糕，根據公司披露的數據，營業收入116億元，環比下降25%，甚至都達不到2016年四季度的業績水平。
再看銷售單價，2019年度公司房地產業務實現銷售金額1015.37 億元，權益銷售均價8959.97元/平方米，而2020年房地產業務實現銷售金額 1035.36 億元，權益銷售均價卻為7817.58元/平方米。
藍光發展是否為保住名義上的千億銷售額，不惜“以價換量”呢？
《藍籌企業評論》對此相關疑惑向藍光發展方面進行了求證，藍光發展表示，不存在相關情況，公司經營業績平穩。
打折促銷反響熱烈
儘管藍光發展竭力表明，“公司的新增項目銷售均價達到1.35萬元/平方米，新增項目銷售均價較2020年當期提升50%”，試圖化解“以價換量”的説法。
但據藍光發展發佈的2021年1-3月銷售情況顯示，華東地區銷售金額增長較快，但近一半的銷售額還是來自中西部，銷售均價也並未突破1萬元/平方米。
圖片來源：藍光發展公告
事實上，2020年房地產市場分化加劇，東部一枝獨秀，中部、東北地區的部分二三線城市成交規模萎縮，成渝2城商品房銷售面積同比下降9%。
作為川企的藍光發展也免不了受到影響，為了應對大環境惡化，藍光發展做起了打折促銷的活動。
“一個便宜三個愛”，普遍九折出售，這導致了銷售金額並未增加，但銷售面積同比增加10%。
打折最誇張是滇渝大區，2019年銷售金額銷售單價約10000元/平方米，到了2020年只剩7000元/平方米，當地羣眾的反響也很熱烈，銷售面積增長七成。
當初高價拿的“麪粉”，現在打折出售“麪包”，等到明後兩年開始結算利潤的時候，壓力不可謂不大。難怪公司的營收增長，而扣非歸母淨利潤卻難有起色。
土儲質量不佳，舍現金流硬拿地
在房地產市場分化加劇和政府嚴厲調控的背景下，決定了各家房企能跑多快的主要因素為土儲的質量和負債水平。
藍光發展多次在公眾場合表示土地儲備結構進一步優化，新增項目數量新一線、二線及強三線佔比八成，華東區域佔比四成。
可據2020年年報來看，目前藍光發展的土儲主要還是集中在中西部，華東地區僅佔總開發面積的1/5。依照房地產市場繼續分化的趨勢來看，藍光發展未來一至兩年的發展情況並不樂觀。
數據來源：公司年報
藍光發展似乎也意識到土儲質量的重要性，即便在政府出台了史上最嚴監管“三道紅線”，各大房企紛紛賣地、轉讓項目回籠現金流的情況下，去年年中處在“橙檔”的藍光發展依然忍痛拿地。
據廣發證券研究報告顯示，藍光發展2020年全年新增60宗土地，總地價421億元，計容建築面積715萬平方米，拿地力度為41%，全年拿地力度較2018-2019年有所上升，積極佈局長三角、華東地區。
數據來源：廣發證券發展研究中心，公司公告
這樣一來，原本並不富裕現金流變得更加緊張。2020年，藍光發展經營活動現金流淨流出61.27億元，主要原因是購買商品、接受勞務支付的現金大幅流出607.60元，也就是土地的購置和工程進度款的支付增加，而2019年經營活動淨現金流淨流入38.33億元。
“棄車保帥”真的值嗎？
一方面是“三道紅線”的威壓，開發區域調整的緊迫，另一方面是“人居藍光+生活藍光”的雙引擎模式，魚和熊掌不可兼得，最終藍光發展選擇主業。
2020年7月，藍光發展以9億元的價格將迪康藥業賣出，今年2月，藍光發展又將下屬全資子公司藍光和駿持有的藍光嘉寶服務（02606.HK）64.6203%的股份出售給碧桂園物業服務(06098.HK)，交易代價48.47億元。
要知道當前物業股正處於高速發展的態勢，碧桂園服務的市值已經超過碧桂園了，物業的盈利邏輯已經跑通，把未來即將進入高速增加的藍光嘉寶僅以30%溢價出讓。
一系列的出售以後，藍光發展也從去年年中“橙檔”將至“黃檔”，2020年公司淨負債率為 88.57%，扣除預收款後的資產負債率為73.03%，現金短債比1.06。
不過，目前藍光發展融資結構並不均衡，短期有息負債較多，保障係數偏低，未來藍光發展需要以長期負債替換短期負債，加快週轉節奏，增加經營性現金流才能保障財務安全。
2020年，藍光發展曾出現多次人事動盪，4月張巧龍申請辭去公司副董事長職務，王萬峯申請辭去公司副總裁職務。11月孟宏偉先生申請辭去公司董事職務。12月餘馳不再擔任常務副總裁兼首席運營官等職位，改由董事局主席楊鏗次子楊武正接任。
對此，藍光發展回覆稱，公司高管的變動屬於上市公司的經營發展過程中的正常變動，且人員的調整並沒有影響公司正常的經營運轉。
擁有高學歷，年僅25歲的楊武正，能否化解藍光發展的“中年危機”還有待觀察。
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來源：睿藍財經（ID:ruilan808）